Acquistare una seconda casa e vendere la prima: come fare

I vincoli delle agevolazioni sulla prima casa

Capita spesso che ci si trovi nella situazione di voler acquistare una nuova casa e vendere la propria “vecchia” casa. Si tratta di un’operazione possibile ma senza dubbio delicata – per la legge italiana –, se il “vecchio” immobile era stato comprato con le agevolazioni per l’acquisto della prima casa. 

Per capire come acquistare una seconda casa e vendere la prima dobbiamo fare un passo indietro: grazie alle agevolazioni per l’acquisto della prima casa – intesa come prima abitazione di proprietà di una persona –, chi compra una prima casa da un privatoha diritto a uno sgravio sull’imposta di registro che dal 9% passa al 2% del valore catastale dell’immobile (con imposta ipotecaria e catastale fisse a 50 € l’una), mentre chi compra da un costruttore ottiene uno sconto sull’Iva che dal 10% (22% per immobili di lusso) passa al 4% (con imposte ipotecaria e catastale a 200 €).

Queste agevolazioni sono valide solo se l’acquirente della prima casa (o il suo coniuge) non è proprietario di alcun altro immobile nel Comune in cui è situato il nuovo immobile che vuole comprare. In caso contrario sarà necessario vendere il precedente bene prima del nuovo rogito.

Inoltre, né l’acquirente della prima casa nè il coniuge dovranno possedere un altro immobile acquistato con le agevolazioni per la prima casa sull’intero territorio italiano – nemmeno per usufrutto, quote di proprietà o nuda proprietà. Diversamente, si dovrà vendere il bene entro un anno dalla firma del rogito della nuova casa.

Infine, sarà necessario stabilire la propria residenza nel Comune in cui è collocata la nuova abitazione acquistata con le agevolazioni sulla prima casa entro 18 mesi dal rogito.

Tuttavia, allo scopo di evitare speculazioni immobiliari, esiste un importante vincolo relativo alle agevolazioni sulla prima casa: non si può rivendere l’immobile acquistato con gli sgravi fiscali entro i 5 anni dall’acquisto [link all’articolo su vendere una casa prima dei 5 anni dall’acquisto], pena la perdita delle agevolazioni fiscali ottenute e l’obbligo di acquistare entro un anno una nuova abitazione con caratteristiche di prima casa, dove stabilire la propria residenza.

Se entro i 5 anni dall’acquisto di una prima casa con le agevolazioni statali desideri acquistare una seconda casa e vendere la prima, dovrai alienare il primo immobile entro 12 mesi dall’acquisto del secondo, altrimenti avrai l’obbligo di risarcire lo Stato di tutte le tasse che non hai pagato grazie alle agevolazioni e pagare una sanzione salata per non aver rispettato il vincolo. Acquistando una nuova prima casa, invece, potraitornare a beneficiare degli sgravi fiscali.

Vendere la prima casa e comprarne un’altra: tutti i casi possibili

Dunque,come vendere una casa e comprarne un’altra?

Per acquistare una seconda casa come prima casa, usufruendo delle relative agevolazioni fiscali, ci sono tre casi fondamentali:

• se si possiede una casa acquistata senza usufruire delle agevolazioni nello stesso Comune dove si vuole comprare la nuova casa, si potrà procedere all’acquisto con agevolazioni fiscali solo se entro un anno si rivenderà il precedente immobile;
• se si possiede una casa comprata con agevolazioni in un Comune diverso da dove si vuole comprare la nuova casa, per acquistarla con agevolazioni bisognerà rivendere la prima entro un anno;
• se si possiede una casa acquistata con agevolazioni nello stesso Comune dove si vuole comprare il nuovo immobile, se si vuole usufruire delle agevolazioni fiscali sulla prima casa anche sulla seconda casa si deve necessariamente vendere l’immobile posseduto prima del rogito.

Possedere invece una casa acquistata con le agevolazioni in un Comune diverso da quello in cui si desidera acquistare un nuovo immobile con le agevolazioni non crea alcuna incompatibilità. 

Un’eccezione per cui lo stato può consentire di acquistare una seconda casa come prima casa senza necessariamente vendere l’abitazione precedente è quando questa sia considerata non più adeguata a viverci, in particolare per impedimenti di tipo giuridico (ad esempio l’immobile che venga occupato da terzi), o per inagibilità oggettivese la casa necessita di ristrutturazioni (ad esempio in seguito a un terremoto) o soggettive(ad esempio per il nucleo familiare che si allarga).

Per concludere, è evidente che per acquistare una seconda casa e vendere la prima è necessario agire con attenzione e strategia, tenendo bene a mente come funzionano le agevolazioni sulla prima casa.