Acquisto prima casa: guida completa a tasse, imposte e agevolazioni

L’acquisto della prima casa è un passo importante che richiede riflessione e consapevolezza. In particolare, è bene avere molto chiaro quali sono le imposte e le tasse sull’acquisto della prima casa, e al tempo stesso è il caso di documentarsi sulle agevolazioni che lo Stato mette a disposizione degli acquirenti. Vediamo tutto in questa guida.

Imposte e tasse acquisto prima casa: quali sono?

Le imposte e le tasse sulla compravendita di un immobile variano in base al fatto che l’operazione sia assoggettata all’applicazione dell’IVA o meno e che l’acquisto venga fatto usufruendo o meno delle agevolazioni sull’acquisto della prima casa. Vediamo innanzitutto quali sono le imposte previste per l’acquisto di un immobile senza agevolazioni sulla prima casa.

Se il venditore è un privato (o una società che vende in regime di esenzione IVA), l’acquirente dovrà pagare:

• imposta di registro proporzionale del 9% calcolata sul prezzo-valore dell’immobile (v. oltre);
• imposta ipotecaria e catastale fisse di 50 euro l’una.

In ogni caso, sia quando si compra da una società in esenzione dall’IVA sia quando si compra da un privato, l’imposta di registro proporzionale non può essere inferiore a 1.000 euro.

Se la vendita invece è soggetta all’applicazione dell’IVA – il caso più comune è quello di acquisti fatti da società costruttrici entro 5 anni dalla fine dei lavori di costruzione, o dopo i 5 anni se il venditore sceglie espressamente – l’acquirente dovrà pagare:

• imposta di registro, ipotecaria e catastale fisse di 200 euro l’una;
• IVA al 10% per le cessioni di abitazioni di categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9 o IVA al 22% per le cessioni di immobili di categorie A/1, A/8 e A/9.

Vale la pena menzionare il fatto che per l’acquisto dell’immobile dovremo avvalerci del notaio, figura che funge da sostituto d’imposta e come tale provvederà a riscuotere i nostri versamenti e a versarle a nome nostro. Ci saranno da pagare però le spese per il rogito notarile e la parcella del professionista. Salvo diversi accordi tra le parti, di norma le imposte e le tasse sulla vendita della prima casa e le spese per il notaio sono a carico del compratore.

Calcolo delle tasse sulla prima casa

Quando la vendita di un immobile è soggetta a IVA, la base imponibile su cui calcolare l’imposta è costituita dal prezzo della cessione. Per determinare la base imponibile delle imposte di registro, ipotecaria e catastale è previsto invece un particolare meccanismo detto sistema del “prezzo-valore”, applicabile a condizione che:

• l’immobile che si acquista sia ad uso abitativo;
• l’acquirente sia un privato che non agisce nell’esercizio di attività professionale;
• l’acquirente richieda esplicitamente l’applicazione del sistema del prezzo-valore all’atto della compravendita;
• venga esplicitato nell’atto l’esatto importo stabilito per la cessione.

Il sistema del prezzo-valore, applicabile anche all’acquisto di pertinenze di immobili abitativi, ha importanti benefici per l’acquirente: innanzitutto, si avrà una riduzione del potere di accertamento dell’Agenzia delle Entrate per quanto riguarda l’imposta di registro e l’Irpef; in secondo luogo, la legge prevede uno sgravio del 30% sull’onorario del notaio.

Sgravi e agevolazioni per l’acquisto della prima casa

Per quanto riguarda le imposte, il calcolo sull’acquisto prima casa può essere sensibilmente ridotto grazie alle detrazioni fiscali di cui l’acquirente può beneficiare, a specifiche condizioni.

In particolare:

• se il venditore è un privato o un’impresa in esenzione IVA avremo imposta di registro proporzionale al 2% (anziché al 9%), e imposte ipotecaria e catastale fisse di 50 euro l’una;
• se si acquista da un’impresa con vendita soggetta a IVA avremo IVA ridotta al 4% e imposte di registro, ipotecaria e catastale fisse di 200 euro l’una.

Anche nel caso di acquisto con i benefici “prima casa”, se la vendita è soggetta a IVA la base imponibile su cui calcolare l’imposta (4%), sarà costituita dal prezzo della cessione. Per le compravendite non soggette a IVA si applica anche in questo caso il sistema del “prezzo-valore”.

Fino al 31 dicembre 2022 è inoltre prevista una particolare agevolazione relativa alle imposte sull’acquisto prima casa per gli acquirenti sotto i 36 anni di età con ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente) non superiore a 40.000 euro. Tale sgravio prevede l’esenzione dal pagamento di imposta ipotecaria, catastale e di registro in caso di compravendita non soggetta a IVA, mentre per gli acquisti soggetti a IVA oltre all’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale è previsto uno speciale credito di imposta pari all’IVA corrisposta al venditore. È prevista inoltre l’esenzione dall’imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di abitazioni.

Tutti i requisiti per ottenere le agevolazioni

Ma quali sono i requisiti per accedere alle agevolazioni relative alle imposte e alle tasse sull’acquisto della prima casa?

Per accedere al Bonus Prima Casa è necessario che l’acquirente:

• abbia o stabilisca la propria residenza (entro 18 mesi dall’acquisto), nel Comune in cui si trova l’immobile, oppure che l’immobile si trovi nel Comune dove l’acquirente lavora;
• dichiari, nell’atto di acquisto, di non essere titolare, nemmeno in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un’altra abitazione nel territorio del Comune in cui è ubicata la casa da acquistare;
• dichiari, nell’atto di acquisto, di non essere titolare, neppure per quote o in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su un’altra casa acquistata (anche dal coniuge) con le agevolazioni “prima casa”. In caso contrario, dovrà vendere l’immobile posseduto entro un anno dalla data del nuovo atto di acquisto.

La casa che si compra, inoltre, deve appartenere a specifiche categorie catastali: A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 o A/11. Sono esclusi dal bonus prima casa gli “immobili di lusso”, cioè gli immobili di categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Perdita delle agevolazioni: è possibile?

Le agevolazioni relative alle imposte e alle tasse sull’acquisto della prima casa si possono perdere e in tal caso si dovranno non solo pagare le imposte risparmiate, ma anche gli interessi e una multa pari al 30% delle stesse imposte.
Oltre alla situazione in cui le dichiarazioni fatte nell’atto di acquisto risultino false, ci sono tre casi in cui si perderanno le agevolazioni:

• se la casa viene venduta o donata entro 5 anni dall’acquisto, a meno che, entro un anno dalla vendita, non si riacquisti un altro immobile da adibire ad abitazione principale;
• se non si sposta la residenza nel comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto;
• se entro un anno dall’acquisto dell’immobile con le agevolazioni, non si vende un eventuale immobile precedentemente acquistato con le agevolazioni “prima casa”.