Le spese condominiali vengono definite oneri accessori e sono tutte quelle spese che in un contratto d’affitto vanno ad aggiungersi al canone di locazione. Le spese condominiali sono a carico dell’inquilino?
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Si tratta di un argomento che andrebbe chiarito prima di affittare un immobile, ma spesso ciò non avviene. Infatti le discussioni su chi deve pagare le spese condominiali sono all’ordine del giorno.
Per evitare complicazioni, vediamo nel dettaglio come funziona la ripartizione delle spese condominiali.
Chi paga le spese condominiali in affitto: cosa dice la legge
Per capire come si ripartiscono le spese condominiali il riferimento normativo è dato dagli articoli 1123, 1124, 1125 e 1126 del codice civile, mentre l’art. 9, legge 392/78 sull’equo canone mette a disposizione di proprietari e inquilini una tabella per la ripartizione degli oneri accessori. Quest’ultima è molto utile da menzionare nel contratto di locazione per evitare discussioni.
Cosa deve pagare un inquilino in affitto
Nel caso in cui all’interno del contratto di locazione non vi sia un accordo differente su come ripartire le spese condominiali, la legge sull’equo canone prevede che le spese della gestione ordinaria e dei consumi siano a carico dell’inquilino. Mentre, per quanto riguarda la manutenzione straordinaria, le spese debbano spettare al proprietario.
L’inquilino dovrà quindi pagare le spese che riguardano gli interventi di manutenzione ordinaria per mantenere efficiente l’edificio, in base al principio che a pagare sia la persona che beneficia quotidianamente dei servizi.
A ciascun abitante dell’edificio spetterà da pagare una somma diversa, proporzionale al valore della proprietà, stabilita con riferimento alle tabelle millesimali e specificata nel contratto di locazione con i relativi criteri di calcolo.
Dunque, cosa è a carico dell’inquilino?
Sono a suo carico i costi relativi a:
- servizio di pulizia;
- ordinaria manutenzione dell’ascensore;
- acqua, elettricità, riscaldamento e condizionamento;
- spurgo di pozzi neri e latrine;
- servizi comuni;
- 90% delle spese per la portineria, salvo differenti accordi tra le parti.
In base agli accordi stabiliti nel contratto, per il pagamento delle spese di condominio il conduttore può effettuare un versamento forfettario mensile al proprietario o pagare bolletta per bolletta. L’opzione del pagamento forfettario non è consentita per tutti i tipi di contratto: in particolare, non è possibile per i contratti a canone concordato.
Infine, bisogna tenere presente che il pagamento delle spese condominiali che spettano all’inquilino nei confronti del locatore cade in prescrizione nell’arco di due anni dal momento della richiesta.
Le spese condominiali a carico del proprietario
In base alla legge, il proprietario di una casa affittata deve provvedere al pagamento delle spese straordinarie, relative a interventi che vengono effettuati una tantum sull’immobile, come ad esempio la ristrutturazione del tetto o della facciata.
In generale, quando un intervento riguarda l’intero stabile il suo costo spetterà al proprietario di casa, con una spesa proporzionale stabilita anche in questo caso in base alle tabelle millesimali.
Nella divisione delle spese condominiali tra proprietario e inquilino, anche i costi di amministrazione sono considerati come spese straordinarie e dunque spettano al locatore. Inoltre, sarà sempre il proprietario a ricevere diffide o ingiunzioni di pagamento, e solo in un secondo momento potrà rivalersi sul conduttore.
Il debito del proprietario di casa verso il condominio cade in prescrizione in cinque anni per i canoni ordinari e i loro conguagli, e in dieci anni perle spese straordinarie.
Cosa succede se non si pagano le spese condominiali
In base a quanto abbiamo appena visto, se un inquilino non paga le spese condominiali sarà il proprietario di casa ad essere ritenuto responsabile nei confronti del condominio. Il proprietario invece sarà colui a cui verrà notificato il decreto ingiuntivo per il mancato pagamento.
Il proprietario dovrà saldare le spese in sospeso e solo dopo potrà esercitare il diritto di rivalsa sull’inquilino del suo immobile, che dovrà saldare il debito entro 60 giorni.
Nel caso di un inquilino moroso che non paghi oltre due mensilità, il padrone di casa potrà chiedere la risoluzione del contratto e dunque lo sfratto.
In nessun caso dovrà essere coinvolto l’amministratore di condominio. Di fronte alla morosità di un inquilino, l’amministratore potrà agire solo nei confronti del proprietario di casa, che a sua volta dovrà prima regolarizzare la sua posizione con il condominio e poi prendere provvedimenti con l’inquilino moroso.
