Affitto con riscatto: come funziona e quali sono i pro e i contro?

L’acquisto di un immobile è un passo importante nella vita, per questo bisogna valutare bene tutte le possibilità e cercare di capire quale soluzione possa andare maggiormente a proprio vantaggio.

Acquistare una casa, ad esempio, potrebbe risultare difficile, sia per motivi economici, che di lavoro; ma, allo stesso tempo, prendere una casa in affitto potrebbe dare un senso di insicurezza, dato che non si diventa proprietari dell’immobile anche dopo aver vissuto per anni sotto lo stesso tetto e aver speso migliaia di euro.

Un buon compromesso è l’affitto con riscatto, conosciuto anche come rent to buy, ovvero il contratto di concessione della proprietà con riscatto automatico al termine del contratto stesso. 

Di cosa si tratta?

Si tratta di un contratto tra due parti:

• il venditore, che è l’attuale proprietario dell’immobile;
• il conduttore, colui che intende pagare una quota mensile al venditore, senza anticipo di alcun genere, per abitare nell’immobile, e che pensa di acquistare la casa in un futuro prossimo.

Questo tipo di contratto è disciplinato dal Decreto Sblocca Italia (D.L. 133/2014 convertito in Legge 164/2014), che trasforma il comune contratto di affitto in una compravendita. Può essere applicato a qualsiasi tipo di immobile, ad esempio ad un appartamento, ad un ufficio, ad un immobile commerciale o addirittura ad un immobile in costruzione.

Come funziona l’affitto con riscatto?

Stipulando il contratto, venditore e conduttore, si mettono d’accordo sul prezzo finale dell’immobile, sulla lunghezza stessa del contratto (con una durata massima di 10 anni) e sulla quota mensile da versare. Attenzione! La somma di denaro da pagare di mese in mese comprende:

1. la quota dell’affitto;
2. la quota per l’acquisto dell’immobile

Per questo motivo, solitamente, con questo tipo di contratto ogni mese si tende a spendere di più rispetto ad un affitto normale o ad un mutuo.

Quali tipologie di contratto esistono?

Possiamo elencare sostanzialmente tre tipologie di affitto con riscatto:

1. con diritto all’acquisto: il venditore è obbligato a vendere la sua proprietà, mentre il conduttore può decidere alla fine del contratto se acquistare o meno l’immobile;
2. con patto di futura vendita: l’affittuario è obbligato all’acquisto, e nel caso in cui cambi idea, la quota mensile versata rimane al venditore come indennizzo;
3. con riserva di proprietà: il conduttore diventa proprietario dell’immobile una volta versata l’ultima quota mensile; in caso di inadempienza, il venditore può pretendere la risoluzione del contratto e tornare a disporre dell’immobile, ma deve restituire parte della quota già versata dall’affittuario;
4. con preliminare di vendita (o “buy to rent”): questo caso prevede due differenti contratti, quello di locazione e il preliminare di futura vendita. La trascrizione del preliminare d’acquisto rimane valida per dieci anni dall’inizio del contratto, e permette di procedere alla vendita dell’immobile a un prezzo concordato. Si può decidere se il preliminare vincola entrambe le parti o nessuna delle due; 

Per contratto di affitto con riscatto puro si intende la prima tipologia, ovvero un contratto di locazione che prevede la possibilità e non l’obbligo di acquisto dell’immobile da parte dell’affittuario. 

Cosa succede quando finisce il contratto di affitto con riscatto puro?

Quando scade il contratto, l’affittuario si trova davanti ad un bivio: acquistare la proprietà o cedere il diritto di diventare proprietario che ha acquistato negli anni. 

Se decide di acquistare, allora deve versare al venditore una cifra ridotta, rispetto a quanto stipulato inizialmente, in base a quanto ha versato nel corso degli anni.

Se invece si tira indietro, perde il diritto di diventare proprietario, e, in base alle esigenze del venditore, può continuare ad essere un affittuario o deve trasferirsi altrove; in questo caso, però, il venditore deve comunque restituire la somma di denaro ricevuta negli anni, destinata all’acquisto della casa o dell’appartamento.

Come funziona l’affitto a riscatto con un esempio pratico

Se il valore iniziale dell’immobile viene stabilito pari a € 200.000,00 e la quota mensile versata dal conduttore è di € 1.000,00 (di cui € 500,00 sono per l’affitto e € 500,00 sono destinati all’acquisto dell’appartamento), al termine di un contratto, della durata di 10 anni, l’affittuario che decide di diventare proprietario, dovrà versare € 140.000,00 (ovvero € 200.000,00 – € 500,00 x 12 x 10).

Quali sono gli obblighi per entrambe le parti?

Il conduttore che riceve la casa in certe condizioni, alla fine del contratto deve restituire la casa nelle medesime condizioni iniziali. Inoltre si deve occupare di tutte le spese ordinarie, come le spese condominiali. Mentre è obbligo del proprietario occuparsi delle spese straordinarie, come la manutenzione del tetto o degli esterni, e farsi carico delle varie tasse.

L’affitto con riscatto conviene? I pro e contro per il venditore

Ogni venditore che stia considerando questa formula contrattuale dovrebbe tenere conto dei seguenti vantaggi:

1. rimanere proprietario della casa fino a fine contratto e ricevere una quota mensile solitamente abbastanza elevata;
2. in caso di difficoltà nel vendere la casa, il venditore può valutare l’affitto con riscatto come un’ottima alternativa, in quanto rappresenta un’entrata immediata;
3. si evita l’usura dell’immobile, qualora sia disabitato.

Ma ci sono anche degli svantaggi:

1. in caso di mancato acquisto, il venditore deve restituire la quota ad esso destinata, versata dall’affittuario mensilmente;
2. il venditore non può obbligare il conduttore all’acquisto (a meno che non sia espresso esplicitamente nel tipo di contratto scelto);
3. il venditore si fa carico di tasse e imposte, come TASI e IMU durante tutta la durata del contratto;
4. il venditore non può usufruire di agevolazioni PRIMA CASA, perché risulta proprietario dell’immobile interessato dall’affitto con riscatto.

Pro e contro per il conduttore

Chi sta cercando una valida alternativa al mutuo o all’affitto, deve tenere a mente i seguenti vantaggi del contratto di affitto con riscatto:

1. una persona che non ha le possibilità economiche o che non può permettersi di aprire un mutuo, può stipulare un contratto d’affitto con riscatto e assicurarsi l’acquisto dell’immobile in un futuro prossimo, quando magari le sue condizioni economiche saranno migliorate;
2. una persona che non è sicura di acquistare un immobile, può stipulare questo tipo di contratto e rimandare questa scelta a quando avrà chiaro che si tratta della soluzione adatta alle proprie esigenze;
3. per chi desidera allargare la famiglia, o sa che potrebbe essere trasferito per motivi di lavoro, l’affitto con riscatto può essere il giusto compromesso, perché non lega l’affittuario alla casa dove abita, e in caso di trasferimento non deve avere a che fare con la vendita dell’immobile (che può richiedere molto tempo) o non deve trovare una persona alla quale affittare la sua proprietà.

Non bisogna però dimenticarsi anche degli svantaggi:

1. la quota mensile è più alta rispetto ad un comune affitto o mutuo;
2. l’affittuario, finché non diventa proprietario, non può apportare modifiche strutturali all’immobile;
3. in caso di mancato acquisto, i soldi spesi nell’utilizzo dell’immobile non vengono restituiti;
4. in caso di mancato acquisto, il conduttore potrebbe essere costretto a trasferirsi altrove;
5. dovendo stabilire la cifra di acquisto dell’immobile all’inizio del contratto, si rischia di stabilire un prezzo molto più alto di quanto valga effettivamente l’immobile allo scadere dell’accordo (non è possibile prevedere quanto e se l’immobile si svaluti con il passare degli anni).

In base alle proprie esigenze, è bene quindi valutare anche questa formula contrattuale, e per ogni dubbio è meglio rivolgersi ad un agente immobiliare e ad un notaio per evitare di inciampare in errori burocratici e per stipulare un contratto come si deve, che venga incontro alle proprie esigenze. In ogni caso il contratto d’affitto con riscatto rappresenta un’opzione valida sia per i venditori che non riescono a vendere in tempi ragionevoli le loro proprietà, che per gli affittuari che, per vari motivi personali, non sono ancora pronti ad investire cifre considerevoli nell’acquisto di un immobile.