Incompatibilità dell’agente immobiliare: dalla chiusura totale del passato all’ottica del multiservizio

Il mercato immobiliare è in continua evoluzione e con esso vanno a mutare anche le professioni che operano all’interno dello stesso. In realtà, soprattutto nel nostro ambito nazionale, questi cambiamenti sono stati inseriti a livello normativo soltanto in tempi molto recenti e dopo un iter piuttosto laborioso, nonostante le spinte a livello comunitario fossero costanti e le stesse associazioni di categoria attirassero l’attenzione del legislatore affinché lo stesso provvedesse a un adeguamento soprattutto in tema di incompatibilità.
La Legge Europea del 2018 è stata recepita dal nostro ordinamento e ha definito un quadro molto diverso rispetto a quello vigente.
Andiamo a vedere quali sono le differenze più rilevanti.

Il vecchio quadro normativo 

Il punto di riferimento normativo in tema di incompatibilità era rappresentato dalla Legge n. 39 del 1989 che prevedeva delle condizioni ostative per diventare agente immobiliare che imponevano a chi voleva esercitare la professione di non svolgere nessun altro lavoro, sia a titolo di imprenditore o professionista, ma neppure come dipendente. 

Un primo sostanziale passo in avanti è stato fatto con la Legge n.57/2001 che ha di fatto ridotto la portata dei divieti restringedolo le incompatibilità a tre categorie. In sostanza i criteri di incompatibilità per agente immobiliare riguardavano: 

• I dipendenti di qualsiasi tipo eccezion fatta per quello impiegati in aziende operanti nel settore della mediazione
• I dipendenti pubblici, tranne quelli aventi un contratto part-time inferiore al 50% delle ore lavorate. 
• Gli imprenditori e i professionisti di settori diversi da quello della mediazione.

Si trattava di paletti imposti dal legislatore per garantire un grado di imparzialità necessario per lo svolgimento ottimale ed equidistante della professione, nel rispetto dell’interesse di tutte le parti all’interno della trattativa gestita nell’ottica della conclusione dell’affare.
Col passare del tempo però, è stata l’ Unione Europea a chiedere a più riprese un adeguamento sostanziale delle norme interne a quelle che erano le linee guida a livello comunitario, applicate da tempo nella quasi totalità degli altri stati membri. Quello che gli organi europei sostenevano era che i paletti presenti nel nostro ordinamento fossero troppo stringenti e ingiustificati.

La Legge Europea del 2018

Solo nel 2018 si arriva al recepimento interno della normativa comunitaria con introduzione di modifiche rilevanti del quadro sulle incompatibilità previste per gli agenti immobiliari.
Il comma 3 dell’articolo 2 della Legge Europea 2018 prevede che chi esercita una professione nel campo della mediazione non può:

• Svolgere attività imprenditoriali in settori che siano affini a quello di mediazione
• Lavorare come dipendente di un ente pubblico o privato
• Essere dipendente di una banca o di qualsiasi altro istituto assicurativo o finanziario diverso da quello di mediazione
• Esercitare una professione intellettuale in settori che gravitano attorno a quello della mediazione
• Operare in situazioni in cui vi sia un chiaro conflitto di interessi.

Cambiamento epocale

Come si può facilmente osservare, le modifiche introdotte dalla Legge Europea non sono di poco conto e hanno avuto il merito di eliminare quelli che erano considerati limiti non necessari. Si è passati dal divieto assoluto rispetto all’esercizio di qualsiasi altra professione, a qualsiasi titolo e in qualsiasi settore, a delle limitazioni più morbide e inerenti nella sostanza soltanto gli imprenditori operanti nel settore edile e immobiliare, i liberi professionisti impiegati nello stesso settore e i dipendenti di istituti bancari, finanziari e assicurativi.

Questi cambiamenti si ispirano a un nuovo modo di vedere la professione dell’agente immobiliare, in un’ottica che non si limita esclusivamente all’attività di mediazione per la conclusione di una compravendita immobiliare o di un contratto d’affitto, ma che può essere arricchita di altri tipi di attività integrative per offrire un tipo di servizio più completo e aderente alle necessità di un cliente spesso molto esigente e competente.

Insomma, delle novità viste di buon occhio non solo dagli operatori del settore, ma anche dalle principali associazioni dei consumatori, quasi a confermare che le limitazioni stringenti del passato erano davvero esagerate e ponevano un freno importante a tutto il settore, senza comportare delle tutele maggiori per i clienti.

La logica del multiservizio

L’eliminazione di gran parte delle incompatibilità non potrà che allargare quelle che sono le competenze classiche dell’agente immobiliare. Si potranno quindi associare alla tradizionale attività di mediazione servizi che sono in qualche modo collegati al mondo immobiliare, per offrire un supporto maggiore ai clienti.
Una professione quindi che nei prossimi anni andrà sempre più verso a gravitare nell’orbita del multiservizio, permettendo agli operatori del settore di differenziare la propria attività e di reinventarsi in base alle esigenze e all’andamento del mercato.
L’agente diventa sempre più protagonista del mercato immobiliare, e lo fa stringendo un rapporto sempre più stretto e confidenziale coi clienti, non limitandosi più alla mediazione, ma offrendo un tipo di supporto più completo e personalizzato.
Si dà la possibilità agli operatori del settore immobiliare di essere competitivi sul mercato davanti ai colossi del web, attraverso la nascita di agenzie multidisciplinari con un raggio d’azione ampio e completo.
E la possibilità per l’agente di integrarsi con quella che viene definita filiera del credito, permetterà in primis all’operatore di integrare i propri guadagni e allo stesso tempo di far parte di una rete virtuosa in grado di gestire al meglio la totalità servizi immobiliari messi a disposizione dei clienti, con vantaggi evidenti questi ultimi, sia a livello di tempistiche, grazie a una gestione più semplice delle pratiche preliminari, ma anche in termini di risparmio generale.