Come funziona la cedolare secca sugli affitti

Sempre più spesso si sente parlare di cedolare secca sugli affitti, ma di cosa si tratta esattamente? Vediamo dunque insieme in questa guida che cosa significa cedolare secca sugli affitti, come funziona nel dettaglio questa pratica, quando si paga e quali sono le novità a tal proposito in questo 2021.

Cedolare secca sugli affitti, che cos’è e come funziona

Possiamo definire la cedolare secca come un regime alternativo di tassazione dei contratti di affitto immobiliare ad uso abitativo, al quale possono accedere tutti coloro che percepiscono una qualche forma di reddito dai contratti di locazione stessi. La cedolare secca, inoltre, può essere scelta anche da chi gode di diritti reali sull’immobile, come nel caso dell’usufrutto.

Ma esattamente, cosa vuol dire contratto di affitto con cedolare secca? Semplificando, chi decide di optare per questo regime potrà contare sul pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali, mentre sarà azzerato il pagamento dell’imposta di registro, di quella di bollo e di tutte le imposte ordinarie relative a registrazioni, risoluzioni e proroghe dei vari contratti di risoluzione di affitto.

È inoltre doveroso dire che l’applicazione di questo speciale regine di tassazione agevolato non viene applicato in automatico a tutti i contratti di locazione, ma coloro che sono interessati alla cedolare secca dovranno dichiararlo al momento della registrazione del contratto, attraverso il modello RLI dell’Agenzia delle Entrate.

Si tratta infatti di un regime di tassazione totalmente facoltativo che è stato istituito, dal Decreto legislativo del 14 marzo 2011 n.23 e successive modifiche, per cercare di contrastare il fenomeno degli affitti in nero.

Quali sono i vantaggi della cedolare secca

Per prima cosa è importante dire che perché la cedolare secca risulti essere veramente vantaggiosa è molto utile optare per la sua applicazione sin dall’inizio, a partire dalla stipula di un determinato contratto di affitto, dal momento che così facendo non si dovranno corrispondere le spese relative all’imposta di bollo (che è pari a 16 euro) e quelle dell’imposta di registro. Infatti, se si decide di attivare in seguito la cedolare secca questi versamenti non saranno rimborsati in alcun modo al contribuente.

Altro interessante beneficio concesso dalla cedolare secca riguarda, come abbiamo accennato in precedenza, l’opportunità di vedersi corrispondere un’aliquota IRPEF al 21% sul 100% del canone su base annua, che però si può ridurre al 10% in alcuni specifici casi, come:

• Se l’immobile si trova in una delle 11 aree metropolitane indicate nel DL 551/1998
• Se l’immobile si trova in un comune ad alta intensità abitativa indicati nell’elenco Cipe
• Se l’immobile si trova in uno dei comuni dove è stato dichiarato lo stato d’emergenza a
  partire dal 2009

In linea generale l’aliquota al 21% è quella maggiormente diffusa, dal momento che non sono richiesti requisiti così stringenti come invece accade per quella al 10%.

Ma non è tutto, l’aliquota della cedolare secca, infatti, non fa cumulo con altri redditi (come invece accade utilizzando l’aliquota IRPEF ordinaria) e permette di non versare gli addizionali comunali e regionali.

I vantaggi però non finiscono qui, e oltre che per il proprietario dell’immobile possono esserci anche per l’inquilino che potrà contare su un canone di affitto sempre uguale e dover corrispondere a metà con il proprietario le spese istruttorie.

Cedolare secca, quando si paga

Per ciò che invece riguarda il pagamento della cedolare secca, questo deve essere fatto in un’unica rata l’anno, entro il 30 novembre, se inferiore ai 257,52 euro. Se invece la cifra è superiore si dovrà versare un acconto del 40% entro il 30 giugno e il saldo del 60% sempre entro il 30 novembre.

Le novità del 2021 sulla cedolare secca sugli affitti

Attenzione però, dal 1° gennaio 2021 la cedolare secca sugli affitti brevi vede l’applicazione di regole differenti, con la nuova Legge di Bilancio.

La possibilità di usufruire del regime fiscale agevolato della cedolare secca, infatti, potrà essere applicato solamente per un massimo di quattro appartamenti concessi in affitto breve per ciascun periodo d’imposta; qualora la soglia dei quattro immobili fosse superata si passerà in automatico alla tassazione ordinaria Irpef e l’attività di locazione diventerà di tipo imprenditoriale. Si tratta di una grande novità dal momento che coloro che concederanno in locazione più di quattro immobili avranno l’obbligo di dotarsi di partita IVA.