Certificato di Destinazione Urbanistica: quando è necessario e come si ottiene

Nei casi in cui la proprietà di un terreno passi da un soggetto all’altro in seguito a una compravendita, ma anche dopo una donazione o una divisione, è necessario che l’atto pubblico che determina il passaggio di titolarità sia corredato di un documento fondamentale che ha il compito di definire le caratteristiche urbanistiche relative al bene stesso in modo da evitare eventuali abusi o comportamenti che vadano contro le disposizioni esistenti a livello comunali sull’area in questione. Parliamo del Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU) e la sua assenza in determinati casi è causa di nullità dell’atto posto in essere.
Visto che si tratta di un documento con una certa rilevanza Andiamo a vedere in maniera più approfondita di che si tratta e come funziona.

Cos’è e il CDU e quando è necessario?

Il CDU è un documento contenente tutte le prescrizioni urbanistiche relative a una determinata area o a un immobile. La finalità principale di questo certificato è quindi quella di attestare i tipi d’intervento attuabili su un determinato bene immobile oggetto di trasferimento di proprietà, per evitare che il nuovo titolare corra il rischio di andare contro le prescrizioni del Piano Urbanistico Comunale o del Piano Regolatore, trasformando gli eventuali interventi in abusi edilizi veri e propri.
A parte le disposizioni di legge che ne prescrivono la necessarietà in alcuni casi e che andremo a descrivere a breve, possiamo dire che entrambe le parti hanno tutto l’interesse ad avere tra le mani questo tipo di certificato. L’alienante perché ha la possibilità di rappresentare al meglio le caratteristiche del bene e il suo reale valore, mentre il nuovo proprietario per avere dei dati certi per potersi orientare in caso di interventi futuri sul bene stesso. Per questo motivo, vista la rilevanza del documento, l’aiuto di un’agenzia può essere importante per sapere come muoversi ed evitare inutili perdite di tempo.

Secondo la normativa di riferimento, vale a dire il testo unico per l’edilizia del 2001, questo certificato è necessario a pena di nullità dell’atto posto in essere in questi 3 casi:  

• In quei casi in cui viene stipulato un atto pubblico relativo a compravendita, divisione o donazione, che abbia ad oggetto un terreno di qualsiasi superficie che non sia pertinenza di un edificio. 
• Nel caso di atti come quelli visti in precedenza che però riguardino terreni che siano pertinenza di un edificio censito dal catasto, ma che abbia una superficie superiore ai 5 mila m².
• Per la stipula di quegli atti tesi a costituire, modificare o ad estinguere diritti reali di garanzia e di servitù.

Il CDU non è invece richiesto in queste circostanze:

• In caso di divisioni che abbiano ad oggetto beni ereditari. In questo caso gli eredi comunicheranno il valore dell’immobile in questione all’Agenzia delle Entrate tramite autodichiarazione.

• In caso di donazioni fra coniugi e parenti in linea retta
• In presenza di disposizioni testamentarie

Contenuto del CDU

Il Certificato di Destinazione Urbanistica conterrà informazioni riguardanti la destinazione d’uso dell’immobile, il valore dell’indice di edificabilità e l’eventuale presenza di vincoli che gravano sul terreno.
I terreni vengono distinti dai piani urbanistici in due categorie, edificabile e agricolo. Nei primi sarà possibile costruire fabbricati che rispettino l’indice di edificabilità previsto per la zona in cui il terreno è ubicato. Nel caso dei terreni agricoli, invece, sono ammesse costruzioni con una cubatura modesta con finalità prettamente di servizio.
I piani urbanistici potrebbero altresì individuare aree di espansione in cui è possibile edificare nuove costruzioni con caratteristiche e tipologie prefissate, ma anche vincoli di inedificabilità che possono essere permanenti o provvisori. Ma non è tutto. Gli strumenti di pianificazione, comunali ma spesso di grado gerarchico superiore, possono imporre altri tipi di limitazioni finalizzate alla tutela paesaggistica di determinate aree.
In ragione di tutte queste informazioni, la consultazione del CDU è essenziale per inquadrare in maniera precisa le caratteristiche dell’immobile in questione, soprattutto per comprenderne al meglio le potenzialità e le modalità di gestione future. Parliamo quindi di determinazione del valore di mercato, dell’inquadramento al regime fiscale di competenze e le prospettive di trasformazione nel breve e nel medio periodo

Dove richiedere il certificato di destinazione urbanistica

La richiesta del CDU dev’essere effettuata presso l’Ufficio Urbanistico competente dal proprietario o da altri soggetti interessati (un tecnico incaricato, il notaio o un compratore interessato all’acquisto).
Alla domanda, che dev’essere inoltrata attraverso dei moduli prestampati disponibili presso il Comune, devono essere allegati la copia del documento d’identità del richiedente, il reversale divisionale, la ricevuta dei diritti di segreteria più marche da bollo e la planimetria catastale con dati completi dei terreni.

Quali sono i costi del certificato di destinazione urbanistica?

I costi relativi al rilascio del Certificato di Destinazione Urbanistica sono i seguenti:

1. 2 marche da bollo o bollo virtuale da 16 €; la prima per la presentazione della domanda, la seconda per la consegna. Se il certificato supera le 4 pagine occorrerà aggiungere delle marche da bollo supplementari.
2. 5,16 € per ogni mappale, con una spesa che arriva a 100,00 € se si superano i 9 mappali.
3. Fino a 30 € (20 euro per il certificato semplice, 30 per quello storico) per 5 particelle catastali con aggiunta di 1 € per i diritti di segreteria da pagare al momento della consegna.

Tempi di rilascio e validità del CDU

Il CDU deve essere rilasciato dall’Ufficio Urbanistico competente entro il termine perentorio di 30 giorni a decorrere dalla data di richiesta. Nel caso in cui la documentazione risulti incompleta l’ufficio stesso provvederà a contattare entro 35 giorni chi ha presentato la domanda richiedendo i documenti mancanti e sospendendo la pratica. 
Il testo Unico del 2001 prevede che, nel caso in cui il CDU non venga rilasciato nei tempi previsti, lo stesso possa essere sostituito da una dichiarazione del proprietario in cui si attesta che il certificato è stato regolarmente richiesto e nella quale si puntualizza la situazione dell’immobile in base alle regole per la pianificazione urbanistica vigente.
Una volta che il certificato viene consegnato a chi ne ha fatto richiesta, conserverà una validità di 12 mesi. Questo termine potrà incorrere a riduzioni nel caso in cui dovessero verificarsi dei cambiamenti nel piano urbanistico con variazioni delle prescrizioni e dei parametri vigenti.