Acquistare una casa è uno degli investimenti più importanti che una persona può fare nella vita. Ma quando si tratta di comprare un immobile, ci possono essere molte opzioni da considerare: una di queste è il cosiddetto acquisto casa condizionato. In questo articolo vedremo che cosa significa acquisto casa condizionato e quali condizioni possono essere applicate in questo tipo di accordo.
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Che cos’è l’acquisto casa condizionato
Quando si parla di acquisto casa condizionato, ci si riferisce a un accordo in cui l’acquirente e il venditore concordano che l’efficacia della proposta di acquisto per un immobile sia soggetta al verificarsi di una determinata condizione. In pratica, la proposta di acquisto si ritiene priva di efficacia fino a quando non si sarà verificata la condizione specificata.
Per chi si domanda come tutelarsi nell’acquisto di una casa, l’acquisto sottoposto a condizione può essere un’opzione vantaggiosa sia per l’acquirente che per il venditore. Questo perché consente di stipulare un accordo in cui entrambe le parti si sentono più sicure.
È bene specificare che la condizione a cui è sottoposto l’acquisto deve avere determinati requisiti. Innanzitutto, deve essere una condizione che la legge italiana definisce sospensiva, ovvero che sospende l’efficacia del contratto fino al momento in cui si verifica l’evento. Tale condizione si differenzia dalla condizione risolutiva, dove la vendita ha invece effetto immediato e la proprietà passa immediatamente in capo all’acquirente, ma può tornare al venditore se si verifica un determinato evento.
L’evento a cui è condizionato l’acquisto deve inoltre essere un evento futuro e incerto (altrimenti si tratterebbe di un termine e non di una condizione), oltre che lecito e possibile.
Come funziona l’acquisto casa sottoposto a condizione
Poiché quando si stipula un acquisto sottoposto a una condizione sospensiva, la proposta non diventa efficace immediatamente, ma solo al verificarsi della condizione. L’imposta di registro di solito si paga in misura proporzionale (in percentuale al valore catastale del bene). Invece in questo caso è fissa, così come le imposte ipotecarie e catastali.
Nel caso di acquisto condizionato, inoltre, si potrebbe dover andare dal notaio due volte anziché una, poiché nel momento in cui si verifica la condizione si dovrà tornare dal notaio per stipulare un atto di ricognizione (o atto di avveramento della condizione). Questo serve per ufficializzare il verificarsi della condizione e l’avvenuto trasferimento della proprietà. Tale atto è soggetto a normale imposta di registro proporzionale, oltre alle imposte ipotecarie e catastali.
Per entrambi gli atti, chiaramente, bisognerà pagare l’onorario del notaio più l’IVA.
La condizione sospensiva della compravendita immobiliare
Il concetto di condizione sospensiva della compravendita immobiliare si riferisce a una clausola contrattuale. Questa clausola rende l’efficacia di un accordo di compravendita dipendente dal verificarsi di un evento futuro e incerto.
La proposta di acquisto condizionata alla vendita di altro immobile
Una delle situazioni più comuni in cui si utilizza l’acquisto casa condizionato è quando l’acquirente deve vendere la propria casa per poter finanziare l’acquisto della nuova abitazione.
In questo caso, l’acquirente può stipulare un accordo per l’acquisto di una nuova casa. Ma la transazione effettiva non verrà completata fino a quando non avrà venduto la sua attuale proprietà.
La proposta di acquisto condizionata alla vendita di un altro immobile, dunque, è in sostanza una clausola contrattuale. Questo consente al compratore di acquistare una proprietà solo se riesce a vendere un’altra proprietà che possiede.
L’acquirente presenta una proposta di acquisto per la nuova proprietà – sottoposta a condizione sospensiva – specificando che l’acquisto è soggetto alla vendita di un’altra casa di sua proprietà.
Il periodo di tempo per la vendita dell’altro immobile viene stabilito nel contratto di acquisto e può variare a seconda delle circostanze specifiche dell’acquirente. Il compratore, in alcuni casi, può avere già ricevuto un’offerta per la proprietà, quindi il termine può essere relativamente breve. In altri casi, potrebbe aver bisogno di più tempo per vendere e pertanto il termine potrebbe essere più lungo.
In ogni caso, se l’acquirente non riesce a vendere la sua proprietà entro il termine stabilito, la proposta di acquisto per la nuova proprietà verrà annullata e la transazione non sarà completata. Se invece il compratore vende la sua proprietà e dunque si verifica la condizione sospensiva, l’impegno si concretizza e l’operazione verrà portata avanti secondo le condizioni concordate.
Come funziona la proposta di acquisto vincolata al mutuo?
Un altro tipico esempio di clausola sospensiva è l’acquisto casa condizionato all’ottenimento di un mutuo. In questo caso, il compratore può stipulare un contratto di acquisto della casa, ma la proposta non diverrà efficace fino a quando egli non avrà ottenuto l’approvazione per il mutuo necessario per comprare l’immobile.
La proposta di acquisto vincolata al mutuo è, quindi, una clausola contrattuale che consente all’acquirente di acquistare una proprietà solo se ottiene l’approvazione per un mutuo ipotecario.
Conclusione dell’operazione
In conclusione, in caso di proposta condizionata si possono verificare due scenari:
- La condizione non si verifica, (ad es. il mutuo non viene concesso), la proposta di acquisto viene annullata e l’acquirente solitamente recupera la somma di denaro depositata come caparra confirmatoria, a meno che non siano stati previsti accordi diversi nella proposta di acquisto.
- La condizione si verifica (ad es. l’acquirente ottiene l’approvazione per il mutuo), la proposta d’acquisto diventa efficace a tutti gli effetti e gli impegni assunti diventano vincolanti.
Si capisce dunque che l’utilizzo di condizioni sospensive può facilitare la concretizzazione di un accordo quando ci sono ancora elementi di incertezza.
È pertanto uno strumento estremamente utile, anche se è importante tenere presente che, per un proprietario, una proposta senza vincoli apparirà sempre più interessante rispetto a una proposta soggetta a condizioni. Questo è un aspetto da considerare attentamente, soprattutto quando ci si trova in competizione con altri potenziali acquirenti.
