Il frazionamento catastale è un processo che consiste nella suddivisione di un immobile in più unità immobiliari registrate come proprietà distinte al Catasto. In questo articolo vedremo nel dettaglio cos’è e come funziona il frazionamento catastale.
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Cosa si intende per frazionamento catastale?
Come anticipato, il frazionamento catastale è una procedura attraverso la quale un immobile o un terreno vengono suddivisi in più unità registrate come proprietà separate presso il Catasto.
Per fare un esempio di frazionamento catastale, supponiamo che tu abbia un grande appartamento che vuoi vendere a più persone. In questo caso, potresti effettuare un frazionamento catastale dell’unità immobiliare in modo da vendere a ciascun acquirente una porzione dell’appartamento.
Ad esempio, se l’appartamento originale fosse composto da due camere da letto, un soggiorno, una cucina e due bagni, potresti suddividerlo in due unità immobiliari separate, ognuna composta da una camera da letto, un bagno e una piccola area comune con cucina a vista. Ogni unità verrebbe poi registrata come proprietà distinta presso il Catasto, e venduta a un acquirente separato.
È chiaro, quindi, a cosa serve solitamente il frazionamento catastale: creare unità immobiliari separate all’interno di un edificio o di una proprietà più grande, in modo che ogni unità possa essere venduta o affittata come proprietà distinta. Ma il frazionamento catastale può tornare utile anche in caso di eredità di beni immobili, in modo che ogni erede possa diventare proprietario di una parte autonoma dell’immobile.
La differenza tra frazionamento e divisione catastale
Spesso l’espressione “frazionamento catastale” viene usata in modo intercambiabile a quella di “divisione catastale”, ma si tratta di due procedimenti diversi. Qual è, dunque, la differenza tra frazionamento e divisione catastale?
Se il frazionamento catastale è – come abbiamo visto – una procedura attraverso la quale il proprietario di un immobile o di un terreno lo suddivide volontariamente in più parti registrate come proprietà separate presso il Catasto, la divisione catastale è invece una procedura imposta da una sentenza del tribunale, attraverso la quale un immobile viene suddiviso in due o più parti. Si arriva infatti alla divisione catastale spesso in caso di liti tra proprietari di immobili che hanno bisogno di una soluzione giuridica per la divisione della proprietà.
Come si fa il frazionamento catastale?
Per effettuare un frazionamento urbanistico è necessario avvalersi di un tecnico incaricato della direzione dei lavori. In linea di massima, però, l’iter per la divisione di un’unità immobiliare prevede i seguenti passaggi:
- Segnalazione agli enti competenti tramite presentazione di una SCIA (segnalazione certificata di inizio attività)
- Avvio delle opere edilizie necessarie per il frazionamento immobiliare.
- Presentazione del certificato di collaudo a conclusione dei lavori.
- Aggiornamento planimetrie al Catasto (o aggiornamento catastale). La legge prevede l’obbligo di comunicare prontamente al Catasto qualsiasi modifica nelle planimetrie di un immobile. La perfetta corrispondenza tra planimetria reale e quanto accertato nelle mappe catastali è condizione imprescindibile per acquistare o vendere un immobile.
La mancata comunicazione dell’inizio dei lavori al Comune o della variazione catastale all’Agenzia delle Entrate comporta pesanti sanzioni pecuniarie e amministrative.
Quanto tempo ci vuole per fare il frazionamento di un immobile?
Il tempo necessario per completare il frazionamento catastale di un immobile dipende da diversi fattori, come la complessità del frazionamento, la zona geografica in cui si trova l’immobile e la rapidità con cui le autorità competenti possono esaminare e autorizzare la richiesta.
Generalmente, il processo di frazionamento può richiedere da alcune settimane a diversi mesi, ma in alcuni casi anche più tempo a seconda della complessità della situazione e delle questioni urbanistiche, legali o ambientali che devono essere risolte.
Una volta concluso il processo le porzioni di immobile create vengono registrate presso l’Ufficio del Catasto, la loro descrizione viene aggiornata nel registro. Alcune autorità locali potrebbero avere regole che prevedono una revisione periodica del frazionamento catastale.
Quanto costa un frazionamento al catasto?
Anche quanto costa frazionare una proprietà dipende da vari elementi, tra cui la zona in cui si trova l’immobile e la complessità del procedimento. Il costo di questa operazione include infatti le tariffe per la preparazione dei documenti necessari, eventuali tasse o imposte sul frazionamento e i costi per consulenze legali o di altri professionisti.
In generale, il costo del frazionamento catastale può variare tra i 500 e i 3.000 euro, ma per conoscere esattamente quanto costa un frazionamento al catasto è sempre consigliabile rivolgersi a un professionista del settore immobiliare in grado di fare una previsione esperta e personalizzata.
