Che cos’è la superficie “calpestabile” di un appartamento?

Nel mondo immobiliare, conoscere le diverse tipologie di superficie che definiscono le dimensioni di un immobile è fondamentale per orientarsi in modo consapevole durante una compravendita o una ristrutturazione. Tra i vari termini tecnici che potreste incontrare, uno dei più rilevanti è la superficie calpestabile, o superficie utile netta. Si tratta di un parametro utilizzato principalmente da tecnici, architetti e ingegneri, che può risultare poco chiaro ai non addetti ai lavori.

In questo articolo, vi mostreremo nel dettaglio cos’è la superficie calpestabile come si differenzia dalle altre superfici. In particolare la superficie lorda e la superficie commerciale, e perché nella compravendita immobiliare risulta essere meno rilevante rispetto ad altri parametri.

Che cosa si intende per superficie calpestabile o superficie utile netta?

La superficie calpestabile, o “utile” netta, è la superficie effettivamente calpestabile di un appartamento. In altre parole, è l’area che potrete utilizzare per vivere, posizionare i vostri mobili e muovervi liberamente all’interno dell’abitazione. A differenza di altre misure, la superficie calpestabile esclude completamente lo spessore dei muri esterni, dei muri divisori e delle strutture portanti, considerandola come l’area libera all’interno dei locali.

Esempio concreto: se una stanza ha una dimensione interna di 20 metri quadrati, questa è la sua superficie calpestabile. Anche se i muri occupano spazio, non vengono calcolati.

La superficie calpestabile è dunque la parte effettivamente “vivibile” di un immobile ed è un parametro di primaria importanza per i tecnici in fase di progettazione.

Durante una ristrutturazione, ad esempio, l’architetto o l’ingegnere utilizzerà questa misura per capire come distribuire i vari spazi, ottimizzare la disposizione degli ambienti e garantire un uso funzionale dello spazio disponibile.

Superficie calpestabile vs superficie lorda

Per comprendere meglio il concetto di superficie calpestabile, è utile metterla a confronto con la superficie lorda.

La superficie lorda rappresenta la misura complessiva dell’appartamento, muri compresi. In pratica, è la superficie totale calcolata a partire dai confini esterni delle murature. Questo significa che, a differenza della Calpestabile, nella Lorda viene considerato anche lo spazio occupato dai muri perimetrali e dalle pareti divisorie interne.

Esempio: se il vostro appartamento ha una dimensione complessiva di 100 metri quadrati, inclusi i muri, quella sarà la Superficie Lorda. Ma se togliamo la parte occupata dalle pareti, la Superficie Calpestabile potrebbe essere di, ad esempio, 85 metri quadrati.

La superficie lorda è una misura importante, soprattutto in fase di progettazione edilizia, ma raramente viene utilizzata in ambito immobiliare, poiché non riflette esattamente l’area “vivibile” dell’abitazione.

Superficie calpestabile vs superficie commerciale

La superficie commerciale è la misura più rilevante in ambito della compravendita immobiliare, in quanto rappresenta la superficie che viene effettivamente considerata nel calcolo del prezzo di vendita o di acquisto di un appartamento.

Questa misura tiene conto non solo della superficie interna, ma anche delle pertinenze (come balconi, terrazzi, cantine e box auto), e utilizza coefficienti di ponderazione per includere o ridurre il valore di queste aree accessorie.

Inoltre, nel calcolo della superficie commerciale, si tiene conto del 100% dei muri interni e del 50% dei muri perimetrali. Questo significa che, mentre i muri interni vengono considerati interamente, i muri che delimitano l’appartamento verso l’esterno vengono considerati solo per metà.

Esempio di calcolo della superficie commerciale:

• Appartamento con 90 metri quadrati di superficie interna;
• Muri perimetrali che occupano 10 metri quadrati;
• Balcone di 10 metri quadrati, considerato al 30%;
• Box auto di 20 metri quadrati, considerato al 50%.

In questo caso, la superficie commerciale sarà:

• 90 mq (superficie interna);
• 5 mq (50% dei muri perimetrali);
• 3 mq (30% del balcone);
• 10 mq (50% del box auto).

Totale: 108 metri quadrati di superficie commerciale.

La superficie commerciale, a differenza della superficie calpestabile, fornisce una panoramica complessiva delle dimensioni dell’immobile, comprese tutte le aree accessorie e i vantaggi aggiuntivi come balconi e garage.

Questo la rende il parametro più utilizzato nelle transazioni immobiliari. Questo poiché offre una visione più ampia del valore dell’immobile tenendo conto della totalità degli spazi effettivamente “venduti” insieme all’appartamento principale.

L’importanza della superficie calpestabile nella progettazione e ristrutturazione

La superficie calpestabile invece è un parametro cruciale soprattutto in fase di progettazione e ristrutturazione. Gli architetti e i tecnici la utilizzano per pianificare la distribuzione degli spazi interni, valutare l’ergonomia degli ambienti e massimizzare il comfort abitativo. Quando si tratta di riorganizzare o ottimizzare lo spazio disponibile, la superficie calpestabile diventa uno degli indicatori più importanti per capire come sfruttare al meglio ogni angolo della casa.

Anche nella redazione di documenti formali, come progetti urbanistici o catastali, la superficie calpestabile viene usata per indicare con precisione la superficie interna utilizzabile.

Perché la superficie calpestabile è meno rilevante nella compravendita immobiliare?

Quando si tratta di comprare o vendere casa, la superficie calpestabile assume un ruolo secondario rispetto alla superficie commerciale. Infatti, chi acquista un immobile non si limita a valutare solo lo spazio calpestabile: desidera conoscere l’intera metratura “vendibile” dell’appartamento, comprese le pertinenze come balconi, terrazzi, box auto, cantine e altre aree accessorie.

Nel contesto immobiliare, ciò che conta di più è avere una visione completa della superficie commerciale, che considera tutti gli spazi a disposizione e il loro valore relativo. Un appartamento può avere una superficie calpestabile molto ampia, ma se non è accompagnato da pertinenze come un garage o un terrazzo, il suo valore complessivo potrebbe risultare inferiore rispetto a un altro immobile di pari metratura ma con maggiori spazi accessori.

Conclusione: cosa considerare quando si acquista o si vende una casa?

In conclusione, la superficie calpestabile è un dato tecnico fondamentale per chi si occupa di progettazione e ristrutturazione, perché rappresenta la superficie realmente utilizzabile all’interno dell’immobile. Tuttavia, nel contesto della compravendita immobiliare, questo parametro risulta meno rilevante, poiché quello che conta davvero è la superficie commerciale, che include non solo lo spazio calpestabile, ma anche tutte le pertinenze, accessori e vantaggi che l’immobile può offrire.

Quando vi troverete a valutare un immobile, vi consigliamo di prestare attenzione alla superficie commerciale in modo da confrontare le offerte disponibili considerando anche il valore aggiunto di balconi, cantine, box auto e altre pertinenze che contribuiscono a definire il prezzo e la funzionalità dell’abitazione.