Un condominio può sussistere senza che venga nominato un amministratore. In alcune circostanze questa figura non è obbligatoria, in altri casi lo è ma – per ragioni particolari – temporaneamente il ruolo è vacante.
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In tutti questi casi, il condominio deve comunque far fronte alle incombenze ordinarie e straordinarie di cui in genere si occupa l’amministratore. Quindi come amministrare un condominio senza amministratore? Vediamolo nei prossimi paragrafi.
Quando scatta l’obbligo di avere un amministratore di condominio?
Il primo punto da chiarire è quando scatta l’obbligo di avere un amministratore di condominio.
Questa figura è obbligatoria per legge solo quando i condomini sono più di otto, negli altri casi è facoltativa.
Troviamo spesso una situazione di condominio senza amministratore nei casi di condominio minimo, caratterizzato dalla presenza di due soli proprietari (ricordiamo che se in un immobile sono presenti almeno due proprietari diversi il condominio si costituisce in automatico).
Oltre ai casi in cui la figura dell’amministratore è facoltativa, può capitare che l’assemblea non riesca a riunirsi per nominarlo oppure non si accordi sul suo nominativo. Ma possiamo avere un condominio senza amministratore anche perché, ad esempio, l’amministratore è deceduto o ha perso i requisiti per poter ricoprire il ruolo. Qualora invece l’amministratore si dimetta non si ha il caso di un condominio senza amministratore, poiché tale figura resta in carica fino al momento in cui viene sostituita.
Quando la presenza dell’amministratore di condominio è obbligatoria ma l’assemblea non trova un accordo o non provvede a nominarlo, il singolo condomino può rivolgersi all’Autorità Giudiziaria affinché sia questa a farlo.
Cosa fare se in un condominio non c’è l’amministratore?
La scelta di avere un condominio senza amministratore richiede comunque ai condomini di nominare un rappresentante facente funzione, che, in quanto mandatario dei condomini, si occupi della gestione dell’edificio. In base all’art. 1129 del Codice Civile, i recapiti del facente funzioni devono essere affissi “sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi”.
La nomina di tale figura richiede le stesse maggioranze obbligatorie per nominare l’amministratore: la maggioranza dei presenti in assemblea che rappresentino almeno metà dei millesimi di proprietà del condominio.
È bene notare, però, che il facente funzioni non è un amministratore a tutti gli effetti, poiché non ha la rappresentanza sostanziale e processuale dei condomini, non ha poteri di amministrazione sulle spese non urgenti e non può agire o resistere in giudizio in via autonoma.
Qualora si scelga di avere un condominio senza amministratore, l’assemblea potrà nominare di volta in volta il facente funzioni più adatto in base alle competenze specifiche e alla disponibilità di quest’ultimo. Non è obbligatorio che tutti i compiti svolti dall’amministratore siano eseguiti sempre dalla stessa persona.
Se il condominio è senza amministratore fin dall’inizio, il facente funzioni dovrà occuparsi di due adempimenti necessari nel momento in cui si forma il condominio: l’apertura di un codice fiscale del condominio, che servirà a identificare il condominio nei rapporti verso terzi, e l’apertura del conto corrente intestato al condominio, dove devono transitare tutte le somme riscosse nella gestione ordinaria e straordinaria.
A tal proposito, per quanto riguarda la ripartizione delle spese, nel condominio senza amministratore i condomini dovranno comunque pagare le spese condominiali, sempre secondo la regola della ripartizione in base ai millesimi stabilita dall’articolo 1123 del Codice Civile. Le quote devono sempre essere versate sul conto corrente del condominio.
Chi prende le decisioni nel condominio senza amministratore
Anche nel condominio senza amministratore e nel condominio minimo, l’assemblea è sempre l’organismo centrale. Qualsiasi decisione riguardante la gestione e la conservazione delle cose comuni deve essere presa dall’assemblea.
La convocazione dell’assemblea nel condominio senza amministratore avviene per iniziativa del singolo condomino e deve contenere l’ordine del giorno, la data e il luogo in cui si svolgerà la riunione.
L’assemblea dovrà poi nominare un presidente che diriga i lavori. Le decisioni prese dovranno essere verbalizzate e precedute da una votazione. Va da sé che per i condomini costituiti da due soli proprietari le decisioni dovranno essere prese all’unanimità.
Lavori in condominio senza amministratore
Il singolo condomino può convocare un’assemblea condominiale anche nel caso in cui ci sia la necessità urgente di effettuare lavori nel condominio senza amministratore.
Qualora l’assemblea non prenda una decisione in merito a lavori in condominio senza amministratore con carattere di urgenza, o chi è stato incaricato di eseguire la delibera dell’assemblea non l’abbia posta in essere, in base all’articolo 1105 del Codice Civile il singolo condomino può ricorrere all’Autorità Giudiziaria. Tale ricorso è detto “in volontaria giurisdizione” e, salvo eccezioni, non necessita di un legale.
