Come calcolare il valore di un immobile

Può capitare di mettere in vendita una proprietà e di non ricevere offerte per molto tempo. Spesso a fronte di tale situazione il primo pensiero è di avere una casa poco attrattiva o difficile da vendere, mentre il più delle volte è solo posizionata male sul mercato.

Per posizionare sul mercato in modo strategico la casa che si desidera vendere è fondamentale effettuare una corretta valutazione immobiliare. Per valutare correttamente una proprietà vanno presi in considerazione diversi fattori non sempre semplici da trattare per i “non addetti ai lavori”.

Valore di mercato di un immobile: cos’è?

Calcolare correttamente il valore del proprio immobile è fondamentale, ma di preciso cos’è il valore di mercato?

Con riferimento a quanto detto dall’International Valuation Standards Council, secondo lo Standard di Valutazione RICS, il valore di mercato è definito come:

“l’ammontare a cui una proprietà può essere ceduta e acquistata, alla data di valutazione, da un venditore e da un acquirente privi di legami particolari, entrambi interessati alla compravendita, a condizioni concorrenziali, dopo un’adeguata commercializzazione in cui le parti abbiano agito entrambe in modo informato, con cautela e senza coercizioni.”

Come valutare un immobile?

Ora che abbiamo messo a fuoco in cosa consiste il valore di mercato di un immobile vediamo come calcolarlo correttamente.

Nel caso in cui si stia vagliando la possibilità di vendere autonomamente è importante sapere che è possibile compiere una stima dell’immobile anche senza il supporto di un’agenzia, ma che nel farlo si potrebbe giungere a un risultato non altrettanto accurato.

Come valutare l’immobile autonomamente?

L’opzione migliore per stimare il valore del proprio immobile è utilizzare un valutatore online, svolgere un’analisi dei principali fattori che determinano il valore della casa e poi comparare i due risultati per giungere a una cifra più in linea possibile con il mercato.

Gli elementi che non possono mancare di essere presi in considerazione al momento della stima sono:

• le dimensioni dell’abitazione;
• i prezzi degli immobili nella zona d’interesse;
• la tipologia (appartamento, villetta ecc…)
• lo stato dell’immobile e dei serramenti (nuovo, ristrutturato, ecc.);
• i servizi offerti come ascensore, spazi verdi, portiere e simili;
• la classe energetica;
• la posizione dell’immobile rispetto a servizi cittadini come metro, linee autobus, scuole, parchi o centri commerciali;
• la presenza o meno di caratteristiche in grado di aumentare il valore della proprietà come piscina, parcheggio privato o altro.

Già leggendo questo elenco emerge tutta la complessità di un tale compito; inoltre a quanto scritto va aggiunto un ultimo e importante dato: “l’andamento del mercato”.

Questo, tra tutti, è forse il dato più spinoso per un non addetto ai lavori e il principale motivo per cui vale la pena chiedere il parere di un esperto: infatti se il “trend” fosse positivo sarebbe possibile aggiungere qualcosa al risultato della valutazione, mentre se fosse negativo sarebbe necessario stare attenti a non posizionare l’immobile ad un prezzo troppo elevato e quindi ormai fuori mercato.

Superfici dell’immobile e come calcolarle

Per effettuare un calcolo preciso del valore del proprio immobile è necessario conoscerne le esatte dimensioni e saper distinguere la superficie calpestabile da quella commerciale.

• La superficie calpestabile altro non è che è la metratura netta. Sono quindi esclusi da questa definizione lo spessore dei muri, interni ed esterni e le “quote” delle superfici scoperte (verde, balconi e simili) o delle pertinenze quali i box, le cantine, le soffitte e così via.
• La superficie commerciale è invece l’insieme, la somma, di tutte le superfici coperte calpestabili, di quelle scoperte e delle pertinenze calcolate con determinati parametri correttivi.

Perchè è così importante questa differenza?

Perché il dato utile al calcolo del valore immobiliare derivante dalla superficie è stimato in relazione alla superficie commerciale.

Calcolare la superficie commerciale

Per calcolare la superficie commerciale senza compiere errori sarà necessario porre la dovuta attenzione alle percentuali correttive per ogni tipo di superficie. 

Non c’è una regola assoluta, i coefficienti applicati possono variare a seconda della zona e delle caratteristiche specifiche dell’immobile, secondo il giudizio del tecnico che effettua la valutazione. Si possono comunque identificare alcuni valori di riferimento per le casistiche più comuni.

La superficie coperta comprende:

• il 100% della superficie calpestabile abitabile dell’immobile;
• il 100% della superficie dei muri interni o dei divisori;
• il 50% della superficie dei muri esterni o perimetrali.

La superficie scoperta da inserire nel calcolo annovera:

• il 25-30% di superfici quali balconi e lastrici solari;
• il 35% di terrazzi e logge coperte;
• il 40% di terrazzi di attici (a tasca);
• il 35% di portici e patii.

Queste voci vedono la percentuale di riferimento applicabile fino a un massimo di 25 metri quadrati. 

Le pertinenze, invece, comprendono:

• il 20% di cantine e soffitte non collegate all’immobile (con altezza minima di 1,50 metri);
• il 35% di cantine e soffitte collegate all’immobile (con altezza minima di 2,40 metri);
• il 60% di taverne collegate all’immobile (con altezza minima di 2,40 metri);
• il 75% di mansarde collegate all’immobile (con altezza minima di 2,40 metri);
• il 50% di box o garage;
• il 35% di posti auto coperti;
• il 20% di posti auto scoperti.

Quotazioni dei valori medi al metro quadro

Da privato reperire alcune informazioni può essere più difficile, ma un buon punto di riferimento può essere l’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate).

Ad esempio se si desidera individuare il valore al metro quadro della propria abitazione controllando l’OMI è possibile leggere il valore, espresso in euro al metro quadro, minimo e massimo, degli edifici con destinazione d’uso immobiliare presenti nella zona d’interesse e ottenere così una prima stima di quanto può valere il proprio bene.

L’informazione è relativa alle vendite della tipologia di immobile ricercata in un preciso territorio effettuate nel semestre precedente. Questo rende il dato molto attendibile, ma non sempre molto aggiornato.

Coefficienti di merito: cosa sono?

I coefficienti di merito sono dei parametri stilati con lo scopo di attribuire il giusto valore alle diverse caratteristiche, interne ed esterne, di un immobile. Come accennato a inizio articolo alcuni fattori sono fondamentali per effettuare un calcolo accurato. Vediamone alcuni più da vicino.

Tipologia costruttiva

Ogni immobile acquisisce un certo valore in relazione alla tipologia costruttiva.

Ad esempio a tutte le case indipendenti quali terratetto, ville, villette a schiera, bifamiliari, trifamiliari e simili è attribuito un valore aggiuntivo del +10%, mentre si applica uno 0% agli appartamenti in condominio e in piccole palazzine.

Stato di conservazione e finiture interne

Lo stato di conservazione e le finiture interne concorrono ad aumentare o diminuire il valore dell’immobile, che in base alle condizioni di manutenzione può essere classificato in quattro categorie: da ristrutturare, in buono stato, ristrutturato e finemente ristrutturato.

Età costruttiva e finiture esterne

L’età costruttiva e le finiture esterne sono classificati secondo due parametri:

• l’anno di costruzione che prevede fasce temporali da 1 anno a 20, da 20 a 40 e oltre i 40;
• lo stato di mantenimento che può risultare ottimo, normale o scadente.

I risultati che emergono sommando i contributi di queste due variabili corrispondono alle percentuali correttive da attribuire alla valutazione dell’immobile.

Per esempio se l’immobile avesse da 20 a 40 anni e fosse in ottimo stato varrebbe un +5%, se avesse da 1 a 20 anni e fosse scadente varrebbe un -5% e così via.

Piano e ascensore

Soprattutto in un condominio, è importante valutare il piano dell’appartamento e la presenza o meno dell’ascensore.

Tendenzialmente più il piano sarà alto e maggiore sarà il suo valore sul mercato, ma ecco una tabella che rende più chiara la correlazione tra piano, ascensore e percentuale di valore.

Piano	Con Ascensore	Senza Ascensore
Seminterrato	– 25 %	– 25 %
P. Terra o Rialzato	– 10 % (-20 % senza giardino)	– 10 % (-20 % senza giardino)
1° Piano	– 10 %	– 10 %
2° Piano	– 3 %	– 15 %
3° Piano	0 %	– 20 %
Piani Superiori	+ 5 %	– 30 %
Ultimo Piano	+ 10 %	– 30 %
Attico	+ 20 %	– 20 %

Classe energetica

In base alla classe energetica è possibile:

• impattare meno sull’ambiente;
• risparmiare sui consumi.

Per definire la classe energetica di un immobile si considera anche la qualità degli impianti principali quali: riscaldamento, raffrescamento, ventilazione, pannelli solari e fotovoltaici, l’isolamento acustico e quello termico (pareti, pavimento, tetto e serramenti).

Le classi energetiche vanno dalla “G”, la più bassa, alla “A4”, la più alta e rispettivamente valgono:

• – 10% (F e G);
• – 5 % (D e E);
• 0% (B e C);
• +5% A
• +10% A+

Esposizione e vista

Un appartamento esposto a sud godrà di una maggiore quantità di luce naturale, fattore che influisce sia sull’umore che sui consumi. Avrà meno bisogno di riscaldamento che si traduce poi in un risparmio in bolletta.

Non serve poi spiegare la differenza che può fare affacciarsi la mattina e ammirare un paesaggio aperto rispetto alla vista sul cortile interno di un edificio a otto piani.

Da quanto detto emerge chiaramente la differenza di valore tra un immobile esposto a sud con vista panoramica rispetto a uno esposto a nord con vista interna al condominio. Vediamo quindi nel dettaglio il valore di ogni voce.

Il coefficiente di merito per l’esposizione a:

• Sud è pari al +10%;
• Est è pari al +5%;
• Ovest è dello 0%;
• Nord è -5%.

Il coefficiente di merito per una vista:

• panoramica Esterna è del +10%;
• esterna del + 5%;
• mista dello 0%;
• interna del -5%.

Vicinanza ai servizi

Sappiamo tutti quanto la vicinanza a trasporti pubblici, aree verdi, scuole, negozi, centri commerciali e supermercati sia fondamentale.

Un appartamento in una zona strategica è in grado di abbreviare i tempi di spostamento, ridurre la ricerca di parcheggio e agevolare concretamente lo svolgimento delle diverse attività quotidiane. Quindi è evidente che l’accesso ai servizi sia tra i fattori discriminanti nello stabilire il valore di un immobile.

Le zone “ben servite” hanno un valore pari al +5%, le “servite” hanno un coefficiente di merito dello 0% e le “periferiche” o “isolate” arrivano fino anche a un -10%.