I tre tipi di ipoteca: volontaria, legale e giudiziale
Per capire come cancellare l’ipoteca su un immobile è necessario ricordare che non esiste un solo tipo di ipoteca. La legge prevede infatti tre diverse strade per ipotecare un bene (immobiliare e non): l’ipoteca legale, l’ipoteca giudiziale e l’ipoteca volontaria.
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L’ipoteca legale serve a tutelare i diritti del creditore a cui non sia stato riconosciuto l’intero importo di un bene che è stato venduto. L’ipoteca giudiziale deriva da una sentenza del giudice che stabilisca un obbligo di pagamento in favore di un soggetto terzo ed è frequente nei casi di separazione coniugale o divorzio. L’ipoteca volontaria, infine, deriva da un accordo volontario, stipulato con atto pubblico, tra un debitore e un creditore: l’esempio più frequente è quello dell’acquirente di una casa che cede l’immobile in garanzia alla banca in cambio della concessione di un mutuo.
La procedura per la cancellazione dell’ipoteca immobiliare, pur seguendo un iter essenzialmente omogeneo, presenta dei passaggi che possono variare in funzione del tipo di ipoteca che si desidera cancellare.
Come cancellare l’ipoteca su un immobile: la procedura
La cancellazione di qualsiasi tipo di ipoteca immobiliare deve avvenire presso gli uffici della Conservatoria dei Registri immobiliari del territorio su cui sorge l’immobile a fronte della presentazione di alcuni documenti obbligatori che consentano di identificare il soggetto debitore, il soggetto creditore e l’immobile per il quale si chiede la cancellazione.
Nel caso dell’ipoteca legale l’acquirente dell’immobile soggetto ad ipoteca dovrà inoltre presentare un atto notarile firmato dalle parti in causa o, in caso di contenzioso, un provvedimento giudiziario che attesti lo stato di solvenza del debito. Nel caso dell’ipoteca giudiziale la cancellazione potrà avvenire esclusivamente presentando un’ordinanza del giudice o un atto del notaio che sia stato sottoscritto dal creditore.
Atto notarile o provvedimento giudiziario sono indispensabili anche per la cancellazione dell’ipoteca volontaria, ma solo nel caso in cui il creditore non sia una banca. Gli immobili acquistati tramite finanziamento bancario possono infatti avvalersi di una procedura semplificata per la cancellazione dell’ipoteca.
La cancellazione automatica dell’ipoteca
Per agevolare gli acquirenti di beni immobiliari, la legge n. 40 del 2007 (cosiddetta “Legge Bersani bis”) prevede che le ipoteche istituite in funzione di finanziamenti bancari possano essere cancellate d’ufficio senza che sia necessaria alcuna azione da parte del soggetto debitore né alcun onere a suo carico.
In questo caso, alla scadenza del termine del mutuo, se il debito è stato saldato nella sua interezza la banca avrà trenta giorni di tempo per rilasciare una quietanza di avvenuto pagamento al debitore e per inviare all’Agenzia del territorio di pertinenza la comunicazione dell’estinzione del mutuo. L’Agenzia delle Entrate prenderà atto della comunicazione della banca e cancellerà l’ipoteca sull’immobile.
Questa procedura, che presenta degli indubbi vantaggi per il mutuatario, non è però esente da rischi. Anzitutto la banca potrebbe, dietro presentazione di giustificato motivo, avanzare una richiesta di permanenza della garanzia ipotecaria. Inoltre, il debitore non è tutelato dal rischio di ritardi di comunicazione alle Agenzie del territorio, dal momento che le banche non sono soggette ad alcuna sanzione se non rispettano la scadenza di trenta giorni dalla data di estinzione del mutuo. Per questo motivo è sempre consigliabile, per il debitore, fare richiesta scritta di cancellazione una volta che abbia finito di pagare il mutuo.
Cancellazione ed estinzione dell’ipoteca: le differenze
Quando si parla di ipoteche immobiliari è opportuno non fare confusione tra due concetti distinti a livello legale: la cancellazione e l’estinzione. La cancellazione dell’ipoteca su un immobile mediante comunicazione di avvenuto pagamento all’Agenzia del territorio è solo uno dei modi in cui un’ipoteca può essere estinta.
Il Codice civile prevede però altri casi che giustificano l’estinzione dell’ipoteca anche in assenza del pagamento del debito: i casi più frequenti riguardano la rinuncia da parte del creditore o il mancato rinnovo del vincolo ipotecario. Può essere utile ricordare che il debitore che non abbia finito di pagare il mutuo entro il termine concordato ha facoltà di chiedere la cancellazione dell’ipoteca se sono trascorsi più di venti anni dalla sua istituzione e l’ente creditore non ne ha chiesto il rinnovo.
Come verificare la cancellazione dell’ipoteca
Per il proprietario di casa o per il compratore interessato all’acquisto di un immobile può essere importante verificare che lo stabile o l’appartamento di riferimento non sia gravato da ipoteche. Il modo più semplice di effettuare questo controllo è chiedere una visura ipotecaria agli uffici dell’Agenzia delle Entrate dietro pagamento di una commissione. In alternativa, per i proprietari di casa, è possibile rivolgersi ai servizi online offerti dalle piattaforme Entratel o Fisconline: inserendo il proprio codice fiscale sarà possibile connettersi al Registro delle Comunicazioni e verificare l’avvenuta estinzione dell’ipoteca sul proprio immobile.
