Cos’è e come funziona il piano di ammortamento di un mutuo

Quando si decide di comprare casa con un mutuo, sapere come si calcola un piano di ammortamento aiuterà a prendere decisioni finanziarie informate e a pianificare il futuro con maggiore sicurezza. Nei prossimi paragrafi vedremo quindi come funziona il piano di ammortamento mutuo e come vengono pagate le rate del mutuo.

Che cos’è il piano di ammortamento di un mutuo

Il piano di ammortamento di un mutuo è il programma di restituzione rateale del finanziamento. Contiene indicazioni chiare non solo sull’ammontare delle rate attraverso le quali il mutuatario estinguerà il prestito, nonché sulla scadenza prevista per le stesse. Ogni rata di un mutuo casa è costituita da una quota capitale e una quota interessi:

• la quota capitale è riconducibile alla somma di denaro preso in prestito per l’acquisto dell’immobile, e rappresenta la parte di finanziamento da restituire con ciascuna scadenza concordata;
• la quota interessi è costituita dagli interessi da corrispondere alla banca in virtù del prestito ottenuto. Rappresenta la parte variabile del debito, poiché è calcolata sul capitale residuo del finanziamento.

E’ importante sottolineare che, nel caso di mutuo a tasso fisso, lo schema di rimborso del piano di ammortamento è definitivo, dato che il tasso di interesse applicato non cambierà e le rate saranno quelle stabilite in partenza. Nel piano di ammortamento del mutuo a tasso variabile, invece, il prospetto sarà ipotetico, non potendo prevedere l’andamento futuro dei tassi di interesse.

Come si calcola un piano di ammortamento: le diverse possibilità

Ci sono varie tipologie di piani di ammortamento, in grado di soddisfare le diverse esigenze dei mutuatari. Vediamo le più diffuse:

• Ammortamento a rate costanti (alla francese): è il piano più comune nelle banche italiane. Per tutta la durata del mutuo la rata mensile resta la stessa, ma la quota di interessi diminuisce, mentre cresce la quota capitale. Ciò accade perché la quota interessi è calcolata mensilmente applicando il tasso di interesse corrente al capitale residuo, relativo alla rata precedente che si riduce nel tempo. Quindi, la quota interessi è all’inizio molto alta ma diminuisce nel tempo, e la quota capitale è all’inizio molto bassa ma va ad aumentare.
• Ammortamento con quote capitale costanti (piano di ammortamento italiano): prevede rate con quota capitale costante, a cui vanno ad aggiungersi gli interessi sul capitale residuo. Le rate non sono tutte uguali: l’importo dovuto diminuisce poiché il capitale residuo decresce e, con esso, anche l’ammontare della quota interessi.
• Ammortamento a rata costante e anticipazione degli interessi (alla tedesca): prevede rate costanti ad eccezione della prima dall’inizio alla fine del finanziamento. Per ciascuna rata la quota interessi è pagata in anticipo, mentre la quota capitale è pagata dopo. La rata iniziale, da rimborsare subito, è quindi costituita di soli interessi ed è minore rispetto alle successive, costanti.
• Ammortamento con quote di accumulazione a due tassi (all’americana): prevede un’operazione di investimento abbinata a quella di finanziamento. La rata viene divisa in due parti: una è destinata a pagare gli interessi del mutuo, il cui debito residuo rimane invariato, mentre l’altra viene investita in un piano di accumulo, retribuito ad un tasso generalmente inferiore a quello di finanziamento, il cui scopo è dare origine a un importo pari al debito iniziale, per arrivare a estinguerlo.
• Ammortamento a rate crescenti o decrescenti: le quote di rimborso non sono fisse, ma possono diventare più o meno sostanziose nel tempo, a seconda che il mutuatario si aspetti di avere disponibilità economiche maggiori o minori con il passare degli anni.
• Ammortamento a rata costante e durata variabile: la rata del mutuo resta fissa anche al variare del tasso di interesse, ma la durata del prestito potrà essere più lunga del previsto nel caso di aumento del tasso, o più breve nel caso di diminuzione.
• Ammortamento libero: prevede il pagamento della sola quota di interessi calcolati sul capitale residuo, mentre la quota capitale potrà essere rimborsata a discrezione del mutuatario, nel rispetto delle scadenze previste dal contratto. È l’ideale per chi ha un reddito variabile negli anni.

Periodo di preammortamento

Tutti i piani di ammortamento prevedono inoltre un periodo iniziale di preammortamento – la cui durata varia da banca a banca – nel quale si rimborsano solo gli interessi, non il capitale. La prassi del preammortamento è dovuta alle scadenze standard delle rate dei mutui, in genere fissate a fine mese: ad esempio, se si accende un mutuo il 23 di novembre, e, senza preammortamento, tutte le rate andrebbero in scadenza il giorno 23 dei mesi seguenti. Prevedendo invece un preammortamento di 7 giorni, fino a fine mese, le scadenze delle rate saranno al termine di ogni mese.

Il periodo di preammortamento – a cui di solito viene applicato lo stesso tasso previsto per il finanziamento – si aggiunge all’ammortamento, causando un piccolo aumento della durata totale del rimborso: per questo motivo si preferisce sempre ottenere un mutuo a fine mese.