Come funziona la vendita di un locale condominiale

Ciò che contraddistingue il condominio è la coesistenza, in uno o più edifici, di unità abitative in proprietà esclusiva e di parti comuni. Secondo l’articolo 1117 del Codice Civile, infatti, il condominio è una particolare specie di comunione di diritti caratterizzata dalla coesistenza, per gli stessi soggetti detti “condomini”, di un diritto di proprietà esclusiva su singole unità immobiliari – gli appartamenti –, e di un diritto di comproprietà sulle parti comuni.

Che cos’è il condominio e quali sono le sue parti comuni

Si tratta di quelle parti che servono “al miglior godimento delle unità immobiliari in proprietà esclusiva”.  Nello specifico, sempre secondo l’articolo 1117 del Codice Civile, nel condominio sono considerati beni comuni: 

• tutte le parti dell’immobile necessarie all’uso comune (in particolare il suolo, le fondamenta, i muri principali, i pilastri e le travi portanti, i tetti, le scale, i portoni, i portici, i cortili e le facciate); 
• le aree di parcheggio e i locali per i servizi in comune (come portineria, compreso l’alloggio del portiere, lavanderia e sottotetti);
• le opere e le installazioni di qualsiasi genere destinate all’uso comune (ascensori, pozzi, cisterne, impianti idrici e fognari, sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro tipo di flusso informativo, anche da satellite o via cavo)

Quando è possibile vendere un locale condominiale

È possibile vendere una parte comune condominiale, ad esempio un garage in disuso, un rispostiglio o una cantina?

Sulla questione ha fatto luce la Suprema Corte con la sentenza n. 9312/2021, in base alla quale la vendita di un locale comune condominiale è possibile solo se i condomini sono d’accordo all’unanimità, pena la nullità del contratto di vendita. 

Alla vendita dei locali comuni condominiali, infatti, si applica il terzo comma dell’articolo 1108 del codice civile, secondo il quale è previsto il quorum deliberativo dell’unanimità della decisione in merito alla compravendita. Se ci fosse la vendita senza unanimità, la situazione sarebbe assimilabile a un contratto che abbia in oggetto un bene comprato senza il consenso di uno dei proprietari. 

L’unico organo legittimato a decidere riguardo alla vendita di un’area comune del condominio è dunque l’assemblea condominiale ed è sufficiente anche un solo parere contrario per annullare la possibilità di compravendita, dal momento che tutti i condomini sono proprietari delle aree comuni in misura uguale.

Nemmeno l’amministratore condominiale può decidere autonomamente per la vendita di una parte comune dello stabile. Tuttavia i condomini possono demandare all’amministratore condominiale l’esecuzione delle trattative, come è sancito dall’articolo 1130 del codice civile relativo alle competenze dell’amministratore, secondo cui l’amministratore deve, tra le altre cose, “disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini” e “compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio”.

Inoltre, non solo è necessario il consenso unanime di tutti i condomini, ma tale consenso dev’essere espresso da tutti per iscritto, pena la nullità. Infine, il perfezionamento dell’atto di compravendita di un bene condominiale avviene con il rogito notarile firmato da tutti i condomini.

Tutto ciò vale indipendentemente dalle dimensioni del condominio: anche nel caso di un edificio con soli tre proprietari sarà necessario avere il consenso unanime di tutti per vendere una parte comune dell’immobile. 

Bisogna infatti tenere presente che l’istituto del condominio si costituisce non appena l’unico proprietario di un edificio ne vende anche una singola parte: ad esempio, si forma un condominio quando un padre divide la casa di sua proprietà in due appartamenti e li lascia in eredità a due figli. Automaticamente, la casa diventerà un condominio e le decisioni sulle parti comuni – tetto, facciata, scale etc. –  dovranno essere prese all’unanimità da tutti i condomini. 

Un problema frequente, nel caso in cui non si raggiunga un accordo unanime sull’alienazione di beni comuni del condominio, è il rischio di lasciare abbandonate intere parti dell’immobile, con la spiacevole conseguenza del deprezzamento dell’intero condominio. Anche per questo è sempre auspicabile andare d’accordo con i propri vicini, soprattutto quando si vive in un condominio!