Come vendere casa prima di 5 anni dall’acquisto

Vendere una proprietà immobiliare prima di cinque anni dal suo acquisto è possibile, ma in base a diversi fattori può rivelarsi una mossa più o meno conveniente. 

Differenza tra prima casa e abitazione principale

Prima di addentrarci nel cuore del problema è importante spendere qualche riga per una delucidazione riguardo la differenza che sussiste tra una prima casa e un’abitazione principale, termini fondamentali per l’argomento che tratteremo.

L’abitazione principale è definita nella Legge di Bilancio 2020 come “l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e i componenti del suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.”

Mentre una prima casa, per godere di questa definizione, deve semplicemente essere il primo immobile posseduto dall’acquirente (nel quale non è necessario che risieda). 

Come acquistare con le agevolazioni prima casa?

Per acquistare un immobile usufruendo dei benefici fiscali previsti dalle agevolazioni prima casa:

• il fabbricato deve appartenere a determinate categorie catastali: A/2 (abitazioni di tipo civile); A/3 (abitazioni di tipo economico); A/4 (abitazioni di tipo popolare); A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare); A/6 (abitazioni di tipo rurale); A/7 (abitazioni in villini); A/11 (abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi). 
• il fabbricato si trova nel comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o lavora;
• l’acquirente rispetta determinati requisiti:
  • non essere titolare di un altro immobile nello stesso comune
  • non essere titolare su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su un altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa

Dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali sono riconosciuti anche all’acquirente già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni, a condizione che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto.

Vendere una prima casa prima di 5 anni dall’acquisto

Nel caso in cui si volesse mettere in vendita una prima casa entro cinque anni dal suo acquisto bisognerà valutare attentamente la convenienza di tale decisione.

Vendere casa prima di 5 anni: svantaggi

Se per l’acquisto dell’immobile da vendere si è usufruito delle agevolazioni prima casa allora vendere prima dello scadere del tempo implicherà:

• la perdita delle agevolazioni fiscali;
• l’obbligo di versare tutte le imposte non pagate al fisco e quindi la differenza tra quelle pagate e quelle che si sarebbero dovute versare;
• il pagamento di una sovrattassa del 30% sulle imposte non pagate;

Inoltre, se la proprietà non è stata utilizzata per la maggior parte del tempo come abitazione principale propria, o di familiari:

• il pagamento dell’eventuale plusvalenza (soggetta a tassazione IRPEF ordinaria con un’aliquota che varia in base alla fascia di reddito partendo dal 23% o a un’imposta sostitutiva fissa al 26%).

Come non perdere le agevolazioni

Gli svantaggi del vendere una prima casa entro i cinque anni dal suo acquisto sono chiari, ma è possibile non perdere le agevolazioni se entro un anno dalla vendita della casa:

• si riacquista un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale;
• si acquista un terreno sul quale costruire un immobile, non rientrante nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, che utilizzerà come abitazione principale.

Un’alternativa all’ottenimento di nuovi beni è decidere di andare a vivere in affitto. In questo caso, sempre a un anno dalla vendita dell’immobile interessato, bisogna comunicare all’Agenzia delle Entrate l’avvenuta cessione e fare domanda per la riliquidazione dell’imposta. Così facendo si dovrà solo saldare la differenza tra le imposte versate al momento dell’acquisto e quelle dovute.

Revoca delle agevolazioni “prima casa”: si può rateizzare il pagamento?

Nel caso in cui si dovessero perdere le agevolazioni prima casa sarà possibile rateizzare quanto dovuto:

• in un massimo di 8 rate trimestrali, di pari importo, se l’imposta più alta non supera i 50.000 euro;
• in un massimo di 16 rate trimestrali, se l’imposta maggiore da versare supera i 50.000 euro.

In entrambi i casi, il versamento della prima rata (o nel caso in cui si scelga di pagare in un’unica soluzione dell’unica rata) deve essere effettuato entro 60 giorni dalla notifica dell’avviso (il tempo previsto per presentare ricorso). 

Vendere una seconda casa prima di 5 anni dall’acquisto

Abbiamo visto le complicazioni nelle quali si incorre nel caso in cui si desideri vendere una prima casa prima di 5 anni. Per una seconda casa invece le casistiche sono estremamente più semplici. 

In questa fattispecie infatti, non essendo presenti agevolazioni, l’unico aspetto da tenere in considerazione è l’eventuale plusvalenza maturata sull’operazione (prezzo di vendita maggiore del prezzo d’acquisto originale).

In caso di plusvalenza l’ex proprietario del bene immobile sarà semplicemente soggetto a una tassazione, che potrà essere di due tipi:

• ordinaria, il guadagno, soggetto agli scaglioni IRPEF per persone fisiche, va a inserirsi in dichiarazione dei redditi nella categoria “redditi diversi”;
• separata, tramite la quale il notaio applicherà un’imposta sostitutiva del 26%.

Cos’è la plusvalenza e il perché di queste normative

La “plusvalenza” nel linguaggio economico è la differenza positiva tra due valori riferiti allo stesso bene in momenti diversi. 

Nello specifico, durante una compravendita si definisce plusvalenza la differenza di prezzo della proprietà tra il momento dell’acquisto e quello della successiva vendita. Maggiore sarà la differenza, maggiore sarà la plusvalenza generata. 

La fitta regolamentazione che disciplina la vendita di un immobile adibito ad abitazione principale è stata pensata con un duplice scopo:

• favorire l’accesso a un’abitazione di proprietà, che nel nostro Paese è ritenuto un bene primario;
• ridurre il rischio di speculazioni nel campo delle compravendite immobiliari.