La vendita di un locale commerciale presenta aspetti e peculiarità molto diverse rispetto a quelle di un immobile residenziale. Per portare a termine con successo un’operazione di questo tipo è importante conoscere i fattori che influenzano il calcolo del valore dell’immobile ed eventuali tasse che si dovranno pagare al momento della vendita.
Con RockAgent
vendi al miglior prezzo
e senza stress
Quali sono gli immobili commerciali: la categoria catastale “C”
Innanzitutto, chiariamo quali sono gli “immobili commerciali”. Si tratta di quei locali a uso terziario e commerciale che rientrano nella categoria catastale C, ovvero:
- Negozi e botteghe (C1): locali adibiti alla vendita di merci, manufatti, prodotti e derrate e locali in cui la vendita si accompagna a servizi di somministrazione di cibi e bevande (bar, ristoranti, etc).
- Magazzini e locali per il deposito (C2): locali destinati a deposito, immagazzinamento merci o vendita all’ingrosso, ma anche soffitte e cantine disgiunte dalle abitazioni. In genere i locali C2 sono più grandi rispetto ai C1 e si trovano in posizioni più periferiche.
- Laboratori per arte e mestieri (C3): locali adibiti alla lavorazione di semilavorati in prodotti finiti (falegnameria, caseifici, etc.). Si differenziano dai C1 poiché non hanno la funzione principale di vendita al dettaglio.
- Fabbricati e locali per esercizi sportivi (C4): locali costruiti o adattati per scopi sportivi, ma anche centri ricreativi religiosi, fabbricati destinati all’esercitazione dei pompieri e per il dopolavoro.
- Stabilimenti balneari e di acque curative (C5): locali costruiti o adattati per attività legate alla balneazione o all’impiego di acque curative, senza scopo di lucro.
- Stalle, scuderie, rimesse e autorimesse (C6): sono inclusi stalle, scuderie, box auto, posti auto scoperti, autorimesse, rimesse per imbarcazioni.
- Tettoie aperte e chiuse (C7): spazi coperti da tettoie, come lavatoi pubblici e posti auto su aree private.
Vendita locale commerciale: il “valore di avviamento” incide sul prezzo
Nella vendita di un locale commerciale il valore dell’immobile deve essere calcolato considerando un aspetto importante: l’avviamento commerciale, che rappresenta il vero valore del negozio.
È diverso, infatti, vendere un immobile commerciale che ospita un’attività “ben avviata” – ovvero in grado di attirare e conservare clienti – oppure vendere un locale commerciale che ospita un’attività sull’orlo del fallimento!
Il valore di un immobile commerciale, quindi, non sarà dato solo dal puro valore immobiliare, ma comprenderà anche una quota di valore di avviamento. Questo può incidere notevolmente sul prezzo di vendita a vantaggio del venditore. Per l’acquirente, però, significa che l’attività è in grado di rendere di più.
Oltre all’avviamento, poi, nel calcolo del prezzo di mercato andranno considerati tutti gli altri fattori. Questi concorrono a determinare il valore di un immobile come:
- la metratura,
- la posizione rispetto al transito della clientela,
- la raggiungibilità
- la vicinanza a mezzi pubblici e aree parcheggio.
Quali documenti servono per vendere un locale commerciale
Tra i documenti che servono per vendere un locale commerciale troviamo:
- titolo di proprietà (atto notarile o scrittura privata);
- planimetria dettagliata del locale;
- certificato di conformità che attesta la conformità alle normative edilizie e urbanistiche in vigore;
- certificato di destinazione urbanistica, che conferma che il locale è stato autorizzato per un uso commerciale;
- certificato di agibilità per dimostrare che il locale sia adatto all’uso previsto e rispetti le norme di sicurezza.
Per vendere un locale commerciale è importante avere a disposizione anche documenti fiscali e contabili che dimostrino la situazione finanziaria del locale, come dichiarazioni dei redditi, bilanci contabili e registrazioni delle vendite. Mentre le bollette dei servizi, come l’energia elettrica, l’acqua e il gas, possono essere richieste per dimostrare che le utenze sono state regolarmente pagate.
Verrà inoltre richiesto il documento di identità dell’intestatario del locale commerciale o del suo rappresentante legale.
L’acquirente dovrà verificare la visura catastale dell’immobile, dunque ai fini della vendita di un locale commerciale sarà fondamentale che la visura catastale sia aggiornata con tutti i dati corretti dell’immobile e della proprietà.
In particolare, la visura catastale dovrà riportare la posizione del locale secondo il Catasto e informazioni su dati del proprietario, dimensioni dell’immobile e rendita catastale, oltre ad annotazioni specifiche come la presenza di ipoteche o iscrizioni giudiziali. Oltre a queste informazioni, la visura catastale fornisce anche la destinazione d’uso del locale, necessaria per ottenere la licenza per l’avvio dell’attività.
Se il locale è attualmente in affitto, sarà necessario fornire copie del contratto di locazione e delle eventuali modifiche o aggiornamenti nonché – in certi casi – della rinuncia al diritto di prelazione da parte del conduttore attuale.
Quando sussiste il diritto di prelazione?
Il diritto di prelazione sugli immobili commerciali in Italia è un diritto potestativo che tutela l’affittuario di un locale commerciale, concedendogli la priorità nell’acquisto dell’immobile stesso, a parità di condizioni, rispetto a terzi acquirenti.
Quando spetta il diritto di prelazione?
Il diritto di prelazione spetta al conduttore di un immobile commerciale adibito ad attività che comportano contatto diretto con il pubblico (negozi, bar, ristoranti, ecc.). Non sussiste, invece, nel caso di immobili ad uso abitativo o professionale.
Come funziona il diritto di prelazione?
Il proprietario dell’immobile che intende venderlo deve comunicare per iscritto all’affittuario l’intenzione di alienare il bene, indicando il prezzo di vendita, le altre condizioni contrattuali e il termine entro cui il conduttore può esercitare il diritto di prelazione, che in genere è di 60 giorni dalla ricezione della comunicazione.
Se l’affittuario decide di avvalersi del diritto di prelazione, deve comunicare la sua volontà al proprietario entro il termine stabilito, impegnandosi ad acquistare l’immobile alle medesime condizioni proposte a terzi.
Cosa succede se il diritto di prelazione viene violato?
In caso di violazione del diritto di prelazione, l’affittuario ha la possibilità di esercitare il diritto di riscatto entro 6 mesi dalla trascrizione del contratto di vendita a terzi.
Con il riscatto, l’affittuario può subentrare all’acquirente, acquistando l’immobile alle stesse condizioni stabilite nel contratto di compravendita.
Esclusioni al diritto di prelazione
Il diritto di prelazione non opera in alcuni casi specifici, tra cui:
- Vendita a comproprietari o coeredi dell’immobile;
- Vendita per espropriazione forzata;
- Vendita a seguito di divisione ereditaria.
Vendita immobile commerciale: tasse a carico del venditore
Quanto si paga di tasse per la vendita di un immobile commerciale? La risposta è semplice: nella maggior parte dei casi, il privato che vende un immobile – e dunque anche chi vende un locale commerciale – non paga alcuna tassa, anche se ottiene un guadagno grazie all’aumento di valore che si ha tra l’acquisto e la rivendita, chiamato plusvalenza.
La plusvalenza corrisponde alla differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto o di costruzione, più ogni altro costo relativo al bene e documentato (come imposte pagate sull’acquisto e spese notarili).
La plusvalenza su vendita immobile commerciale viene tassata solo nel caso in cui il locale venduto fosse stato acquistato (o costruito) da meno di cinque anni e non fosse pervenuto per successione.
Essa deve essere inserita nella dichiarazione dei redditi del venditore, e viene tassata in base alle aliquote progressive applicabili al suo reddito complessivo. L’aliquota minima è del 23%, quindi è sempre conveniente chiedere al notaio la possibilità di applicare l’imposta sostitutiva del 20%.
Per quanto riguarda l’acquirente, invece, abbiamo due opzioni di tassazione per l’acquisto di un locale commerciale:
- acquisto da privato o impresa costruttrice che ha edificato o ristrutturato l’edificio da più di 4 anni: l’imposta di registro è al 9%, l’imposta ipotecaria e catastale sono pari a 50 euro e la vendita è esente da IVA;
- acquisto da impresa che ha costruito o ristrutturato l’edificio da meno di 4 anni: l’imposta di registro è pari a 200 euro, l’imposta ipotecaria e catastale sono di 50 euro ognuna e sulla transazione viene applicata l’IVA.
Ricordiamo inoltre che il costo dell’atto notarile è a carico dell’acquirente.
