Come vendere una casa: tutti i passi necessari

Per vendere un immobile non basta affiggere cartelli o pubblicare qualche annuncio; per riuscire nell’intento è necessario prendere una serie di decisioni e svolgere diversi passaggi non sempre semplici. 

Decidere di vendere casa con un’agenzia significa poter contare su osservazioni e consigli di esperti del settore. Ma se, diversamente, si decidesse di mettere in vendita un immobile senza avvalersi dell’aiuto di un professionista, ecco alcuni consigli e buone pratiche per affrontare la compravendita.

Come preparare la casa per la vendita

Sono veramente molti i fattori che influiscono sulla vendita di un immobile e tra questi uno dei più importanti è certamente lo “stato di conservazione” della casa. 

Un’abitazione in buono stato si vende più facilmente. Qualsiasi acquirente, potendo contare su un’immobile ben conservato, si sentirà tranquillizzato dal non dover affrontare dei lavori di ristrutturazione dopo aver già sostenuto le spese dell’acquisto.

Una buona mossa è quindi sistemare il più possibile gli elementi logoratisi nel tempo prima di mettere la casa sul mercato. 

In quest’ottica è possibile svolgere sia piccoli lavori di manutenzione (rinnovo degli esterni, pittura delle pareti, sistemazione del verde e così via) sia optare per lavori di vera e propria ristrutturazione (ristrutturare alcuni ambienti, installare infissi nuovi, ecc…).

Con una buona manutenzione la proprietà potrà essere mostrata in tutto il suo potenziale, mentre effettuando delle ristrutturazioni vere e proprie sarà anche possibile impattare positivamente sul valore dell’immobile.

Curare interni ed esterni

Nel caso si decidesse di svolgere lavori di manutenzione o piccole operazioni di rinnovo, due sono certamente i due interventi a cui dare priorità:

•  rinfrescare e impreziosire gli spazi interni 
•  curare gli spazi esterni  

Solitamente agli spazi interni si dedica maggiore attenzione perché più vissuti. Se risultasse necessario, sarebbe bene dare un’imbiancata o rinfrescare gli ambienti con l’uso di nuovi colori, stuccare parti di muri rovinate dall’usura e curarsi di sistemare bene cavi e altri impianti esposti alla vista.

L’insieme di queste azioni di manutenzione al momento della visita contribuirà alla valorizzazione della casa.

Gli esterni, in qualità di ambienti “non essenziali”, vengono spesso lasciati in secondo piano, mentre è fondamentale prendersene cura, soprattutto se si possiedono un giardino, un cortile, un box auto o anche un balcone.

Sarà importante, in base allo spazio che si possiede, tenere tutto nel modo più curato possibile; nel caso di un giardino sarà importante mostrare un ambiente verde e pulito. Sarà inoltre importante evidenziare lo spazio a disposizione e gli usi che se ne possono fare posizionando un tavolino con delle sedie, un ombrellone e simili. 

Sarà bene mostrare eventuali pertinenze come cantina, box e posto auto in ordine, senza oggetti posizionati alla rinfusa e magari con porte e cancelli puliti e in buono stato. 

Balconi e terrazze possono essere impreziositi con delle piante o semplicemente essere curati con lo stesso stile della casa per evidenziare come possano fungere da naturale ampliamento dello spazio domestico.

Rinnovare bagno e cucina

Se invece si decidesse di svolgere dei veri e propri lavori di ristrutturazione il consiglio è di rinnovare per primi bagno e cucina. 

Chiaramente ogni ambiente domestico è importante per la qualità della vita, ma bagno e cucina sono i più impegnativi da manutenere e i più costosi in caso di malfunzionamenti o guasti. 

Una casa con bagno e cucina restaurati varrà di più sul mercato e genererà molta più fiducia nei potenziali acquirenti.

Miglioramenti energetici

Rinnovando bagno e cucina con l’acquisto di nuovi elettrodomestici è inoltre possibile ottimizzare l’immobile dal punto di vista del risparmio energetico. 

Che sia grazie a elettrodomestici intelligenti, con il rinnovo dei serramenti o con l’installazione di strumenti quali i pannelli fotovoltaici, puntare sull’efficientamento energetico è fondamentale per massimizzare la possibilità di una vendita di successo dell’immobile.

Inoltre già da diverso tempo per legge è obbligatorio indicare la classe energetica dell’immobile che si desidera vendere e, vista la crescente sensibilità verso i temi ambientali e i prezzi delle bollette, una buona classe energetica sarà un fattore sempre più importante da prendere in considerazione nell’acquisto di una nuova casa.

Vendere casa: quali documenti servono?

Prima di intavolare una compravendita è fondamentale reperire tutta la documentazione necessaria a svolgere le pratiche correttamente.

È consigliabile assemblare un fascicolo di documenti completo prima di mettere la casa sul mercato perché questi potrebbero risultare utili già in occasione delle visite dei potenziali acquirenti. Con i documenti alla mano sarà, infatti, possibile rispondere a ogni curiosità o certificare quanto esposto in fase di visita.

In ogni caso sarà fondamentale avere tutto in ordine prima di intraprendere una qualsiasi trattativa.

I documenti necessari a garantire l’idoneità dell’immobile alla compravendita sono:

• l’atto di provenienza;
• l’attestato di prestazione energetica (APE);
• la visura catastale;
• la planimetria catastale;
• il titolo edificatorio abilitativo;
• il certificato di agibilità o abitabilità (opzionale);
• regolamento condominiale (in caso di un appartamento in un condominio);
• l’eventuale contratto di locazione;
• l’autorizzazione dei Beni Culturali (se si tratta di un immobile di un assoggettato a determinati vincoli dalla Soprintendenza); 
• il certificato di destinazione urbanistica (in caso si avesse un giardino o un terreno superiore ai 5000 mq);
• la carta d’identità e codice fiscale;
• il certificato di residenza e atto di nascita;
• il certificato di stato civile.

Come attribuire il giusto prezzo per la vendita

Una volta messo l’immobile sul mercato esso dovrà competere con le altre case in vendita nel vicinato; è quindi importante che la valutazione del suo valore venga svolta correttamente. In caso contrario si rischia di svalutare il proprio bene o viceversa di posizionarlo ad un prezzo di vendita fuori mercato. 

Entrambe le eventualità non gioveranno alla compravendita e sarà quindi necessario modificare il prezzo in seconda battuta.

E’ sempre possibile modificare il prezzo di vendita in corso d’opera, ma così facendo si rischia di sembrare poco trasparenti agli occhi dei potenziali acquirenti, che non conoscendo la ragione alla base del cambiamento potrebbero nutrire qualche sospetto sulla bontà della proposta.

Da questa prima analisi delle attività e delle competenze necessarie per valutare al meglio un immobile emerge chiaramente l’importanza di chiedere un supporto esperto per lo svolgimento di questa delicatissima fase, ma se nonostante tutto si decidesse di procedere per una valutazione autonoma, allora è consigliabile utilizzare un valutatore online che prenda in considerazione i fattori più caratterizzanti:

• la metratura dell’abitazione;
• i prezzi degli immobili in vendita nella stessa zona;
• la tipologia dell’abitazione;
• lo stato di conservazione;
• i servizi presenti (ascensore, portiere, cortile interno e simili);
• la classe energetica;
• la posizione dell’immobile rispetto ai servizi pubblici;
• la presenza o meno di caratteristiche come piscina, parcheggio privato o altro.

Tempistiche per vendere casa e come farlo in maniera più veloce

Stimare con precisione i tempi di vendita di un immobile è sostanzialmente impossibile: ogni situazione è differente, varia lo stato degli immobili, cambiano le città, cambia il mercato e molto dipende anche dalla scelta o meno di affidarsi a degli esperti.

Volendo effettuare un calcolo approssimativo si può dire che attualmente in Italia, tra la messa sul mercato e il termine delle pratiche di compravendita passano in media almeno 4 mesi.

Per far sì che questi 4 mesi non diventino rapidamente un anno, o più, è importante avere tutto in regola così da agire in ogni occasione in modo tempestivo ed efficiente.

Conclusione della vendita

Se durante una visita emergesse un sincero interesse da parte di un potenziale acquirente sarà importante essere pronti a negoziare il prezzo e le condizioni di vendita, magari anche abbassando appena la cifra richiesta. 

Nel caso in cui la proposta d’acquisto fosse soddisfacente allora sarà importante procedere rapidamente con gli ultimi step burocratici. In questa fase ci si dovrà interfacciare con un notaio, che dovrà:

• redigere il preliminare di compravendita (atto con il quale le parti si impegnano a stipulare in un breve futuro il vero contratto di compravendita);
• stipulare il rogito notarile (documento che sancisce il passaggio di proprietà dell’immobile).