Comprare o vendere casa oggi conviene?

Il mercato immobiliare è un settore in costante mutamento, ed è cambiato moltissimo soprattutto negli ultimi anni, dopo la pandemia da Covid-19. A fronte di ciò, ci si chiede se conviene comprare casa adesso. 

Per provare a rispondere a tale domanda e capire se siamo nel momento giusto per comprare casa, in questo articolo vedremo nel dettaglio qual è la situazione attuale e quali sono le previsioni sul mercato immobiliare per il 2023.

Comprare casa oggi: pro e contro

La casa in Italia – per gli italiani – è da sempre ben più che un semplice tetto sopra la testa o un investimento come gli altri: basti pensare che secondo i dati più recenti circa il 73% della popolazione italiana possiede almeno una casa di proprietà, e questa percentuale è tra le più alte al mondo!

Per gli italiani, acquistare o comunque possedere una casa è un fattore che offre sicurezza e stabilità, poiché è diffusa l’idea che il mattone sia un investimento sempre sicuro, un bene rifugio che non delude mai. 

Tuttavia, il contesto è cambiato rispetto al passato e comprare casa oggi non rappresenta più una garanzia così solida per il futuro. Sebbene, secondo i dati Nomisma, le compravendite finalizzate nel 2022 siano state circa 767 mila – in aumento di un modesto 2,4% rispetto all’anno precedente – nell’immediato futuro si prevede un calo dei rogiti del 13% dovuto a un mix di fattori: quotazioni immobiliari lievitate dopo la pandemia e riduzione del numero dei prestiti di quasi il 20%.

Dunque, quali sono i pro di comprare casa oggi?

Comprare casa oggi conviene perché gli investimenti immobiliari possono essere ancora molto profittevoli, se si individua la giusta opportunità. L’investimento immobiliare, infatti, è meno volatile degli investimenti finanziari e attrae gli investitori anche nelle fasi più critiche del ciclo economico. 

Inoltre, il mercato delle locazioni si mantiene vivace: comprare casa conviene quindi nell’ottica di mettere l’immobile a reddito affittandolo, soprattutto in certe zone d’Italia e soprattutto negli affitti di breve termine. 

Passiamo adesso ad analizzare i contro. Gli investimenti in immobili sono poco liquidi, cioè non possono essere velocemente convertiti in denaro contante, dunque fare un acquisto immobiliare sbagliato potrebbe essere un errore difficile da recuperare. 

Inoltre c’è la questione tasse: l’IMU è stata abolita sulla maggior parte delle prime case, ma non sulle seconde case. E oltre all’IMU ci sono altre tasse da pagare sugli immobili di proprietà.

Il peso dei mutui sull’acquisto di un immobile nel 2023

Nel chiedersi se conviene acquistare casa, bisogna anche capire se farlo con il proprio denaro o avvalendosi di un mutuo bancario.

Sapere come funziona il mutuo è la base: se è vero che il mutuo ha dei costi, è altrettanto vero che accendere un mutuo sulla casa permette di sfruttare una leva che può aiutare ad accumulare ricchezza nel lungo termine. Per questo motivo, tendenzialmente oggi conviene comprare casa non in contanti ma cercando di massimizzare la quota di prestito e magari investendo altrove il resto del proprio capitale. 

In questo periodo storico, tuttavia, è in corso un forte ridimensionamento del volume dei mutui – previsti in calo nel 2023 del 19,9% – principalmente a causa della revisione al rialzo dei tassi di interesse. Inoltre, le condizioni per ottenere l’approvazione di un mutuo sono più difficili rispetto al recente passato. 

Perché è un buon momento per vendere

Andiamo adesso a dare un’occhiata all’altro lato della medaglia e a cercare di capire se oggi conviene vendere casa.

Iniziamo col dire che senz’altro vendere casa nel 2023 conviene se si è proprietari di un immobile in una grande città: come abbiamo visto, infatti, nelle grandi città i prezzi delle case sono saliti nell’ultimo anno.

Ma è in aumento anche la domanda di immobili nell’hinterland delle maggiori città, poiché le persone cercano case più confortevoli a prezzi più convenienti. Quindi, se si è proprietari di un immobile in una località di provincia è bene considerare che la domanda è in crescita e vendere casa oggi conviene. Sarà quindi più probabile in queste aree riuscire a portare a termine agevolmente tutte le fasi della compravendita immobiliare, anche se il guadagno sarà più contenuto rispetto ai grandi centri.

Compravendita immobiliare: case di nuova costruzione o da ristrutturare, come scegliere?

Quando si analizza se conviene comprare casa, un altro aspetto importante da valutare riguarda la scelta tra un immobile nuovo oppure da ristrutturare.

I fattori che generalmente si considerano – ovvero la convenienza ad acquistare un immobile nuovo a un prezzo alto, oppure una casa da ristrutturare a un prezzo inferiore ma a cui aggiungere il costo per i lavori – dovranno essere contestualizzati nel momento storico attuale. In questo momento ci sono varie evidenze del fatto che comprare case da ristrutturare interessa molto meno che in passato.

Il bonus ristrutturazione peraltro è di recente stato nell’occhio del ciclone, prima a causa dell’aumento dei costi per i lavori dovuto alla scarsità delle materie prime e alla carenza di imprese disponibili, poi per la sempre crescente difficoltà di conversione del credito. Tutto ciò fa lievitare i prezzi dei lavori di ristrutturazione, e dunque oggi non sempre conviene comprare una casa da rimettere a nuovo.

Le previsioni per il 2023

In conclusione, le previsioni del mercato immobiliare per il 2023 prevedono una flessione del numero di rogiti dovuto a un rialzo generale del valore delle case e al ridimensionamento dei prestiti. Inoltre, l’aumento dei tassi di interesse sui mutui si sta rivelando problematico, anche per le compravendite garantite dallo Stato, ovvero quelle per gli under 36. Oltre a ciò, bisogna considerare l’impatto della diminuzione del potere di acquisto legata ai rincari dell’energia.