Comproprietà immobile: diritti e doveri

Come molto spesso accade, in diversi ambiti, partecipare di una comproprietà vuol dire possedere un bene di difficile gestione.

Nel caso di una comproprietà immobiliare non è raro essere in disaccordo su qualcosa. Per raggiungere un qualsiasi obiettivo diventa quindi fondamentale stabilire di comune accordo gli interventi che si intende svolgere.

Ogni intervento andrà infatti stabilito con il pieno accordo di tutti i partecipanti: dai lavori di ristrutturazione alla destinazione d’uso quale volgere la proprietà, dalla modalità di vendita alla suddivisione di spese e profitti, ecc.

Vista l’importanza di trovare un giusto equilibrio tra le parti vale la pena approfondire l’argomento in tutte le sue sfaccettature, cominciando dall’esaminare cosa sia esattamente una comproprietà.

Comproprietà di un immobile: cosa si intende

Con il termine “comproprietà” si indica una situazione di cotitolarità del diritto di proprietà in capo a più soggetti, sullo stesso bene comune.

Dal momento che la proprietà è un diritto di godimento di carattere esclusivo e che non possono esistere più diritti sul medesimo bene, la comproprietà è una situazione nella quale è il diritto stesso ad avere più titolari, che solitamente partecipano di questa dinamica tramite il possesso di “quote percentuali di proprietà”.

La ripartizione, infatti, non viene effettuata secondo eventuali porzioni di casa: per chiarezza, non si avrà un proprietario del giardino, uno del salone, uno della cucina e così via, bensì ogni comproprietario sarà titolare di una certa percentuale di tutta la proprietà.

Diritti e doveri di un immobile in comproprietà

Secondo l’art. 1104 del Codice civile chi partecipa della comproprietà su un’immobile deve contribuire alle spese necessarie per la sua conservazione e il godimento del bene comune.

Nel caso in cui gli altri comproprietari non si prendano cura del bene come dovrebbero, al singolo comproprietario è concesso di sostenere le spese necessarie per la conservazione dell’immobile, a patto che le spese anticipate vengano poi rimborsate pro quota dagli altri comproprietari.

La compartecipazione al mantenimento della proprietà implica la partecipazione di tutti all’amministrazione della cosa comune e quindi, per ciascun comproprietario, il diritto di esprimere il proprio parere su ogni aspetto relativo al bene.

Nell’amministrare la comproprietà si utilizza il principio maggioritario e l’esercizio di tale diritto può anche essere affidato a un soggetto terzo.

Sostanzialmente, visto il carattere comunitario della comproprietà, i partecipanti di tale diritto devono rispettare alcuni precisi obblighi:

• non possono impedire agli altri comproprietari l’uso dell’immobile, che deve essere sempre svolto nel rispetto di tutti;
• non possono alterare la destinazione d’uso del bene senza l’approvazione di tutti gli altri comproprietari;
• non gli è permesso danneggiare più o meno gravemente l’abitazione.

La violazione di tali obblighi da parte di uno dei comproprietari pone gli altri nella condizione di richiedere la cessazione d’uso e di pagamento di un’indennità. 

Casistiche di comproprietà immobiliare

Nonostante il caso più frequente di comproprietà sia quello di due coniugi che, in regime di comunione dei beni, hanno rispettivamente il 50% della proprietà, le quote percentuali non devono necessariamente essere sempre tutte uguali.

Basta pensare agli altri due casi più frequenti di comproprietà:

• la morte di un genitore che lascia in eredità la propria parte del bene;
• l’acquisto di una seconda casa da parte di più famiglie.

Nel primo caso automaticamente il 50% della proprietà dell’immobile posseduta dal genitore scomparso andrà, insieme al diritto di abitazione, al coniuge in vita e il restante 50% sarà diviso equamente tra i figli. 

Mentre nel secondo, a fronte di disponibilità economiche differenti tra le varie famiglie, basterà stabilire in modo proporzionato alle cifre stanziate le percentuali di comproprietà.

Immobile in comproprietà abitato da un solo proprietario

L’uso esclusivo del bene in comproprietà da parte di un singolo comproprietario è lecito se attuato entro i limiti di legge. L’uso deve:

• essere stato approvato all’unanimità in modo chiaro ed esplicito;
• lasciare intatta la destinazione d’uso dell’abitazione;
• consentire la fruizione della casa anche agli altri comproprietari.

Il verificarsi di queste condizioni pone gli altri comproprietari nella condizione di non poter rivendicare il pagamento di un’indennità di occupazione. 

Vendita di una casa in comproprietà: in cosa consiste?

Per vendere una casa in comproprietà è necessario che tutte le parti coinvolte trovino un accordo.

Se tutti i partecipanti alla comproprietà si mostrano realmente interessati alla vendita il procedimento si svolgerà come una qualsiasi compravendita. Chiaramente ogni passaggio burocratico dovrà essere controfirmato da tutti i proprietari, quindi, per chiarezza, un rogito firmato da un solo proprietario non avrà valore.

Nel caso in cui il preliminare venisse sottoscritto da uno solo dei comproprietari, questo sarà l’unico vincolato e dovrà impegnarsi a ottenere il consenso degli altri comproprietari prima del rogito.

In caso di fallimento dovrà risarcire il mancato acquirente per non aver realizzato le intenzioni siglate nel preliminare.

Come far cessare la comproprietà

La disciplina che regola la comproprietà tra coniugi con gli art. 191-197 del codice civile affronta anche le norme concernenti lo scioglimento e la conseguente divisione della stessa. Quindi ai sensi dell’art. 191 la comunione si scioglie per:

• morte di uno dei coniugi;
• sentenza di divorzio;
• dichiarazione di assenza o morte presunta di uno dei coniugi;
• annullamento del matrimonio;
• separazione legale dei coniugi;
• fallimento di uno dei coniugi;
• separazione giudiziale dei beni;
• convenzione tra i coniugi.

Nel caso di una comproprietà non tra coniugi invece è possibile chiedere lo scioglimento della comunione per:

• divisione in natura;
• vendita della quota agli altri comproprietari;
• attribuzione del bene a uno solo dei comproprietari (con l’unificazione delle quote alla sua persona);
• vendita all’asta con divisione del ricavato in proporzione alle loro quote.