Contratto a canone libero, che cos’è e come funziona

Quando si decide di mettere in affitto un immobile una delle prime cose che il proprietario dovrà stabilire è la tipologia di contratto che vorrà far sottoscrivere all’affittuario. Uno dei canoni di locazione maggiormente utilizzato nel nostro paese oggi è l’affitto a canone libero; ma cosa significa?

Vediamo quindi insieme in questa guida che cos’è il contratto a canone libero, come funziona e qual è la sua durata.

Cosa vuol dire contratto a canone libero

Partiamo subito con il dire che un contratto di affitto prevede la figura di un locatore, che di norma corrisponde al proprietario dell’immobile, che concede la sua proprietà ad un secondo soggetto detto conduttore o inquilino, a fronte del pagamento di un importo. Contratto di locazione a canone libero significa che tale somma, che corrisponde al canone di locazione mensile, è stabilita in modo libero tra le due parti.

Nonostante un buon margine di manovra in termini di libertà che un contratto a canone libero possiede, è molto importante ricordare che anche questa tipologia di affitto è soggetta alla normativa vigente e pertanto dovrà rispettare la legge per ciò che riguarda la durata minima del contratto, il funzionamento dei rinnovi e l’eventuale procedura di recesso anticipato.

Quali immobili non è possibile affittare con un contratto a canone
libero

Attenzione però, non è possibile affittare con un canone libero tutti gli immobili indifferentemente, la legge infatti stabilisce alcune categorie per le quali non è possibile applicare questo canone di locazione.

È questo il caso degli immobili di pregio (ossia le categorie catastali A/1, A/8, A/9), gli immobili adibiti ad alloggi popolari, le proprietà ad utilizzate come foresteria o case di villeggiatura e, più in generale, tutti quegli immobili che non costituiscono abitazione. Quest’ultima caratteristica è individuabile dalla visura catastale.

Come funziona il contratto di locazione a canone libero

Perché un contratto di affitto a canone libero abbia effettiva validità è essenziale che questo sia presentato in forma scritta e riporti tutta una serie di informazioni essenziali; in mancanza di queste, infatti, il contratto verrà ritenuto nullo.

Oltre alle generalità dei due soggetti che sottoscriveranno il contratto di locazione a canone libero, devono essere riportate le informazioni relative all’importo del canone e le modalità di versamento, ma anche la durata prevista dell’affitto, i dati catastali dell’immobile che si cede e la relativa dichiarazione APE (l’attestato di prestazione energetica). È inoltre essenziale che nel contratto sia riportata la descrizione dell’immobile.

La durata del contratto

Come abbiamo avuto modo di accennare già in precedenza, la durata minima di un contratto di affitto a canone libero è fissata per legge, e corrisponde a quattro anni. Non è infatti possibile per le due parti concordare una durata inferiore attraverso ad esempio l’inserimento di una clausola nel contratto di affitto.

Ma come funziona il rinnovo del contratto a canone libero? Sempre secondo la legge, dopo la prima scadenza il contratto di affitto a canone libero si rinnova in modo automatico, per altri quattro anni, ad eccezione di due casi.

Il primo si verifica se il proprietario invia all’inquilino almeno sei mesi prima della scadenza dei primi quattro anni una lettera scritta che rappresenti la disdetta, detta anche diniego di rinnovo. Questa però è permessa solamente in alcune specifiche situazioni, anche queste individuate dalla legge, come ad esempio la ricostruzione dell’immobile oppure l’intenzione di vendere la proprietà.

Il secondo caso in cui è possibile che il contratto non si rinnovi in modo automatico accade quando l’inquilino decide di avvalersi del suo diritto di recesso, anche questo da inviare al proprietario con almeno sei mesi di anticipo, a meno che non sia riportato nel contratto di affitto un termine differente.

Alla seconda scadenza del rinnovo, ossia dopo 8 anni dalla stipula del contratto, se entrambe le due parti sono d’accordo si potrà proseguire per un ulteriore tacito rinnovo per altri quattro anni. Può però accadere che sia il proprietario sia l’inquilino desiderino rinnovare il contratto di locazione a canone libero, ma intendano farlo a condizioni diverse; pertanto la parte che desidera rinegoziare le condizioni del contratto dovrà inviare all’altra parte la proposta di rinnovo con almeno sei mesi prima della scadenza del contratto.

A quel punto chi riceverà la proposta dovrà decidere se accettarla oppure concludere il contratto al momento della sua naturale scadenza.