Contratto di locazione ad uso commerciale: la guida completa.

Il contratto di locazione ad uso commerciale prevede regole diverse rispetto alla locazione per uso abitativo, nonché una serie di clausole specifiche. Continua a leggere per conoscere le caratteristiche principali di questo tipo di contratto. Nell’articolo troverai inoltre un utile fac-simile di contratto di locazione ad uso commerciale.

Il contratto di locazione commerciale: cos’è e quali sono le sue caratteristiche principali

Il contratto di locazione commerciale è un accordo tra il proprietario di un immobile e un inquilino che intende utilizzarlo per attività commerciali. Tale tipologia di contratto è regolamentata negli articoli 7-11 (richiamati dall’articolo 41) e negli articoli 27-42 della legge 392/1978 sull’equo canone. Si può applicare a qualsiasi immobile destinato ad attività lavorative e professionali, industriali, commerciali, artigianali o ricettive.

Elementi da considerare nella stipula del contratto

Il contratto di locazione commerciale ha durata più lunga rispetto a quello ad uso abitativo, in quanto l’attività commerciale richiede un investimento importante da parte del conduttore e un tempo maggiore per recuperarlo. 

Inoltre, nei contratti di locazione commerciale il canone di locazione è solitamente più elevato rispetto a quello degli immobili ad uso abitativo. In ogni caso, il canone deve essere congruo rispetto al valore dell’immobile e alle condizioni del mercato.

Nel contratto di locazione commerciale bisogna anche specificare la destinazione d’uso dell’immobile, ed è essenziale che l’attività svolta dal conduttore sia compatibile con la categoria catastale dell’immobile.

Un altro elemento da considerare è che, a differenza del contratto di locazione abitativa, il contratto di locazione ad uso commerciale può essere ceduto o sublocato, senza la necessità del consenso del locatore. Tuttavia, al momento della cessione o della sublocazione del contratto, occorre dare comunicazione tramite raccomandata al locatore, che avrà diritto di opposizione entro 30 giorni.

Durata del contratto di affitto commerciale: cosa dice la legge

Come anticipato sopra, la durata del contratto di locazione commerciale è più lunga di quella del contratto di locazione ad uso abitativo, che varia a seconda della tipologia di contratto, con un minimo di un mese (contratto transitorio) e un massimo di sei (per il contratto a canone concordato). Per i contratti di locazione commerciale è infatti prevista una durata minima di sei anni e massima di nove. Nello specifico, la durata minima della locazione è di 6 anni per gli immobili impiegati ad uso industriale, commerciale, artigianale, professionale e turistico, e di 9 anni per immobili ad uso alberghiero.

L’unica eccezione è data dai contratti di locazione commerciale stipulati per lo svolgimento di attività transitorie per natura con durata inferiore ai 6 anni. Sarà importante, in questo caso:

• indicare le ragioni della transitorietà, che devono essere espressamente dichiarate nel contratto e devono essere tali da escludere il regime ordinario di locazione commerciale di durata 6+6;
• escludere il rinnovo del contratto;
• stipulare il contratto in forma scritta, a pena di nullità;
• specificare che non sarà prevista nessuna indennità per la perdita di avviamento.

Fac-simile di contratto di locazione commerciale: come redigere il proprio contratto

Il contratto di locazione commerciale deve essere redatto in forma scritta e necessaria per la registrazione. Deve contenere tutte le informazioni necessarie per garantire la corretta applicazione della normativa e la tutela dei diritti di entrambe le parti coinvolte, incluse specifiche clausole.

Struttura e contenuti essenziali del contratto di locazione commerciale

La struttura del contratto di locazione commerciale prevede normalmente i seguenti elementi obbligatori:

• Generalità delle parti: il documento deve contenere i dati dei contraenti, cioè nome, cognome, data e luogo di nascita, codice fiscale e indirizzo di residenza. Qualora locatore e/o conduttore siano persone giuridiche, i suddetti dati saranno riferiti al legale rappresentante della società e, relativamente a quest’ultima, dovranno essere riportati:
  • ragione/denominazione sociale;
  • sede legale;
  • numero di iscrizione al Registro delle Imprese;
  • partita iva;
  • numero REA;
  • domicilio digitale (pec).
• Oggetto del contratto: il contratto deve riportare la descrizione dell’immobile oggetto della locazione, i dati catastali (necessari ai fini della registrazione), l’indirizzo completo, il numero di vani, la destinazione d’uso. 
• Durata del contratto: è necessario indicare la durata della locazione, che può essere fissata per un periodo determinato (comunque non inferiore a 6 anni) o indeterminato.
• Canone di locazione: il contratto deve prevedere l’importo del canone di locazione annuo, nonché le modalità di pagamento.
• Clausola in cui il conduttore dichiara di aver ricevuto l’APE, pena il pagamento di una sanzione amministrativa da entrambe le parti. Il locatore dovrà consegnare al conduttore copia dell’APE (Attestato di Prestazione Energetica).

Altre clausole (non obbligatorie) all’interno di un contratto di locazione commerciale

• Deposito cauzionale e altre forme di garanzia: il locatore può richiedere al conduttore il versamento di una somma a titolo di deposito cauzionale, non superiore a tre mensilità del canone pattuito. Sempre a titolo di garanzia delle obbligazioni contrattuali, il locatore può richiedere al conduttore la stipula di una fidejussione bancaria o assicurativa. 
• Modalità di risoluzione del contratto (clausola di risoluzione espressa): il contratto deve prevedere le cause di risoluzione anticipata, nonché le relative conseguente. Generalmente si fa riferimento a specifiche clausole contrattuali che comportino obblighi per il conduttore (es. mancato puntuale pagamento dei canoni, divieto di cambio di destinazione d’uso, ecc.).
• Clausola di tacito rinnovo: il contratto può prevedere una clausola di tacito rinnovo, che prevede che il contratto si rinnovi automaticamente per una durata pari alla precedente (es. 6+6, 9+9).

Ecco un fac simile di contratto di locazione commerciale da utilizzare come guida.

Registrazione e deposito del contratto presso l’Agenzia delle Entrate

La registrazione del contratto di locazione commerciale presso l’Agenzia delle Entrate è un’operazione obbligatoria che deve essere effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto.

Per effettuare la registrazione del contratto di locazione è necessario presentare una copia del contratto all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate competente per territorio, insieme al modello di registrazione F24. Questo documento riporta tutti i dati del contratto e dell’immobile.

Ci saranno da pagare l’imposta di bollo e l’imposta di registro: la prima è comunemente a carico esclusivo del conduttore, mentre la seconda è carico di entrambe le parti nella misura del 50% ciascuna.  

La registrazione si può effettuare in via telematica, di persona presso uno sportello dell’Agenzia delle Entrate o tramite un intermediario abilitato. In particolare, gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili sono obbligati alla registrazione telematica. In ogni caso, tutti i contratti di affitto vanno registrati utilizzando lo stesso apposito modello RLI.

Una volta effettuata la registrazione, l’Agenzia delle Entrate rilascia apposita ricevuta.

Risoluzione del contratto di locazione commerciale: cause e conseguenze

Alla scadenza del contratto di locazione commerciale, il locatore ha diritto di esercitare la facoltà di diniego del rinnovo dando al conduttore un preavviso di almeno 12 mesi. Il periodo è aumentato a 18 mesi nel caso si tratti di attività alberghiera. La disdetta va comunicata a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno.

Se si tratta della prima scadenza, il locatore può rinunciare al rinnovo solo in presenza dei casi tassativi indicati dalla legge (art. 29 legge 392/1978), mentre, se si tratta della seconda scadenza, il locatore non è obbligato ad addurre alcuna motivazione.

Nel caso in cui sussistano gravi motivi (avvenimenti estranei alla volontà del conduttore che non permettono a quest’ultimo di proseguire la locazione), il conduttore può recedere dal contratto in ogni momento. Questo può accadere a patto di darne preavviso almeno 6 mesi prima con lettera raccomandata A/R (recesso legale).

Le parti possono anche concordare ed esplicitare nel contratto di locazione commerciale una clausola secondo cui il conduttore possa recedere in qualsiasi momento previo preavviso di 6 mesi, comunicandolo al locatore a mezzo lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, a prescindere dalla natura della motivazione (recesso convenzionale).

Altre cause di cessazione della locazione commerciale

Oltre al diniego del rinnovo del contratto di locazione da parte del locatore e al recesso anticipato (per gravi motivi oppure no) del conduttore, la locazione commerciale può cessare per:

• inadempimento del conduttore: il locatore può chiedere la risoluzione del contratto se il conduttore non rispetta gli obblighi previsti dal contratto o dalla legge, come il pagamento del canone di locazione o interventi sull’immobile non autorizzati dal locatore;
• inadempimento del locatore: se il locatore non rispetta gli obblighi previsti dal contratto o dalla legge, come la manutenzione o la fornitura dei servizi.

Conseguenze per il locatore e per il conduttore

Nel caso in cui il conduttore svolga, all’interno dell’immobile locato, un’attività che comporti contatto diretto con il pubblico e la locazione cessi per volontà del locatore, quest’ultimo dovrà corrispondere al conduttore l’indennità per la perdita di avviamento. Questo è pari a 18 mensilità di canone (per la locazione commerciale) o a 21 mensilità di canone (per la locazione alberghiera).

Inoltre, il conduttore può avere diritto ad un’indennità aggiuntiva (sempre pari a 18 o a 21 mensilità di canone) qualora, nell’arco di un anno dalla cessazione della locazione, venga intrapresa la medesima attività da lui svolta.

Anche il conduttore potrebbe trovarsi a corrispondere al locatore una somma maggiore del canone, qualora quest’ultimo dimostri di aver subito un danno economico a causa del conduttore uscente.

Procedure di comunicazione della risoluzione anticipata

La procedura di comunicazione della risoluzione anticipata del contratto di locazione commerciale dipende dalle specifiche clausole concordate nel contratto. Le procedure più comuni sono:

• comunicazione scritta, dove il conduttore comunica la sua intenzione di risolvere anticipatamente il contratto tramite raccomandata a.r. o consegnata a mano con ricevuta di consegna;
• accordo tra le parti, caso in cui le parti dovranno redigere un atto di accordo contenente le condizioni e le modalità di risoluzione;

clausola risolutiva espressa presente nel contratto, che prevede le modalità di risoluzione anticipata. In questo caso, si dovranno seguire le procedure previste nella clausola.