In psicologia esiste una distorsione cognitiva detta “effetto dotazione” (in inglese: endowment effect) in base alla quale siamo portati a sopravvalutare il valore di ciò di cui siamo proprietari. Questo è particolarmente evidente nella compravendita immobiliare. Fateci caso: il valore della nostra casa ci sembra sempre superiore a quello delle altre!
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Ad incrementare questa distorsione contribuisce anche l’investimento – materiale o emotivo – che abbiamo fatto in qualcosa: ad esempio sentiremo più “nostra” una casa che abbiamo ristrutturato con tanta cura, o dove abbiamo passato molti anni felici.
Peccato che poi, alla prova della fatti, il valore dell’immobile – stimato professionalmente da tecnici esperti – non abbia niente a che fare con i nostri ricordi d’infanzia, ma dipenda da elementi molto concreti di cui abbiamo parlato in questo post e che possiamo riassumere in questa formula:
Valore di mercato = superficie commerciale x valore al metro quadro x coefficienti di merito
dove i principali coefficienti di merito sono la tipologia dell’immobile, l’età costruttiva, lo stato di conservazione, l’accesso ai servizi, il piano, l’esposizione, la vista, la luminosità, la classe energetica, il riscaldamento, lo stato locativo.
Eppure, la corretta valutazione immobiliare è il primo passo verso una compravendita di successo. Vediamo perché.
I rischi di una valutazione immobiliare errata
Una valutazione immobiliare errata o imprecisa, fatta magari senza affidarsi a periti esperti, può causare diversi problemi.
Vendita mancata o ritardata a causa di un prezzo sovrastimato
Una stima troppo alta del prezzo della casa, nettamente al di sopra del valore di mercato, renderà difficile trovare acquirenti e arrivare a proposte d’acquisto concrete. La diretta conseguenza è un allungamento dei tempi di vendita, frustrazione crescente sia per il venditore che per l’agenzia immobiliare, svalutazione della casa che perderà valore negli anni e non ultimo il rischio – per esasperazione – , di vendere l’immobile deprezzato.
Immobile svenduto a causa del valore commerciale sottostimato
Il caso opposto è quello di una valutazione immobiliare errata per difetto, ovvero di una casa il cui valore venga sottostimato. In questo caso i potenziali acquirenti arriveranno come mosche al miele e ci sarà da districarsi fra tante persone che faranno perdere tempo – poiché molti saranno più curiosi che realmente orientati all’acquisto. Inoltre, molti saranno insospettiti dal prezzo basso e potranno mettere in dubbio il reale valore dell’immobile. Infine, al momento della chiusura della vendita, ci sarà inevitabilmente un guadagno inferiore alle potenzialità dell’immobile.
Una corretta valutazione immobiliare è garanzia di trasparenza e correttezza
Una corretta valutazione immobiliare è fondamentale dal punto di vista etico per garantire trasparenza e correttezza per l’acquirente: come abbiamo visto, per l’effetto dotazione i proprietari tendono naturalmente a sovrastimare il valore della propria casa, ma una valutazione professionale eseguita da un perito scioglierà ogni dubbio e impedirà all’acquirente di spendere più del dovuto per un immobile.
D’altra parte, questo tipo di trasparenza e correttezza serve anche a un altro interlocutore: la banca, che potrà fare una corretta valutazione del rischio. Per la banca, infatti, i rischi di una valutazione immobiliare errata emergono nel caso in cui si verifichi uno stato di insolvenza di un cliente e la sua casa venga messa all’asta. A quel punto, si potrebbe scoprire che il valore stimato dell’immobile non corrisponde al valore effettivo, con conseguenze ben poco piacevoli.
Un altro aspetto riguarda l’erogazione di un finanziamento in funzione del valore dell’immobile. Se il valore immobiliare viene sovrastimato, la banca rischia di concedere un finanziamento superiore rispetto al valore effettivo. Questo meccanismo, su larga scala, è ciò che negli Stati Uniti ha portato al cosiddetto “effetto subprime” e alla bolla immobiliare dietro alla crisi del 2008 che ha visto, tra le altre cose, il tracollo di Lehman Brothers.
Insomma, senza voler guardare alle conseguenze più estreme, è chiaro quanto una corretta valutazione immobiliare sia importante e non si possa improvvisare.
La valutazione immobiliare è un’attività che richiede profonda competenza ed esperienza, e per questo – per il bene di tutti gli interlocutori coinvolti in una compravendita immobiliare – è essenziale che venga svolta da un professionista esperto.
