Comprare una casa è una decisione importante che deve essere presa dopo un’attenta riflessione. Molti acquirenti, però, tendono a fare solo considerazioni basate sul costo, sull’estetica e sugli spazi, senza valutare tutti i parametri necessari per effettuare un acquisto realmente consapevole.
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In questa guida vedremo insieme tutto quello che bisogna sapere prima di comprare casa e cosa chiedere quando si va a vedere una casa in vendita.
Le spese per l’acquisto della casa e le possibili agevolazioni fiscali
Innanzitutto, è fondamentale avere ben chiaro cosa bisogna pagare quando si compra una casa. Al di là del prezzo dell’immobile, infatti, ci sono altre spese da sostenere, ovvero:
- l’imposta ipotecaria fissa di 50,00 euro se si acquista da un privato o da una società con operazione non soggetta a imposizione IVA e di 200,00 euro se si acquista da una società con operazione soggetta a imposizione IVA;
- l’imposta di registro al 2% per prima casa e al 9% per seconda casa;
- l’imposta catastale di 50,00 euro se si acquista da un privato o da una società con operazione non soggetta a imposizione IVA e di 200,00 euro se si acquista da una società con operazione soggetta a imposizione IVA;
- le spese per il rogito e la parcella del notaio;
- le commissioni (o provvigioni) se la compravendita è mediata da un’agenzia immobiliare;
- eventuale IVA se si acquista da una società con operazione soggetta a imposizione IVA (al 4% per prima casa, al 10% per la seconda casa e al 22% per immobili di lusso).
A tutto ciò, una volta comprata la casa, si aggiungerà il pagamento dell’IMU, le tasse sui rifiuti, i costi ordinari e straordinari di manutenzione dell’immobile e le spese condominiali. A questo proposito, per evitare “sorprese”, tra le cose da chiedere quando si va a vedere una casa nuova c’è l’importo delle spese condominiali e l’eventuale presenza di debiti sull’immobile. Una volta acquistata la casa, infatti, il compratore diventa responsabile delle spese condominiali non pagate per l’anno in corso e per quello precedente; è bene quindi tutelarsi per tempo.
Tenendo in considerazione tutti questi costi, bisognerà capire anche quale sarà la rata di un eventuale mutuo da richiedere se non si dispone subito della somma necessaria per l’acquisto. In caso di accensione di un mutuo ci saranno da pagare anche le spese di perizia, d’istruttoria e d’imposta sostitutiva, nonché l’assicurazione sul mutuo richiesta da molte banche.
Se si acquista una prima casa, però, in alcuni casi sarà possibile usufruire di notevoli agevolazioni fiscali previste dallo stato; è bene quindi informarsi sull’argomento prima di acquistare casa.
Cosa controllare prima di comprare casa
Le tendenze del mercato e il quartiere dove si vuole acquistare
Una delle più importanti cose da sapere prima di comprare casa è lo stato attuale del mercato immobiliare di riferimento. In particolare, sarà bene chiarire qual è la metratura media delle case e il prezzo medio per metro quadro nella zona dove si vuole comprare. Conoscere queste informazioni permette di valutare con più cognizione di causa gli immobili che si visiteranno.
Strettamente legata all’analisi delle tendenze del mercato è la valutazione del quartiere dove si pensa di comprare casa. Di che quartiere si tratta? È una zona in riqualificazione, destinata a migliorare nei prossimi anni? È ben collegata con i mezzi di trasporto pubblico? È fornita di servizi essenziali (supermercati, scuole, etc.)? Offre attrattive turistiche o culturali? Sono previsti progetti infrastrutturali nel quartiere? Quest’ultima è una delle domande da fare quando si va a vedere una casa, poiché la presenza di nuove infrastrutture, come ad esempio una fermata della metropolitana in costruzione o un nuovo centro commerciale sono fattori che aumentano il valore dell’immobile.
I documenti per vedere se una casa è in regola
Una cosa da verificare prima di comprare casa è la regolarità delle certificazioni e della documentazione dell’immobile. Ci sono, infatti, diversi documenti da chiedere prima di comprare casa. Il controllo su alcuni di questi documenti sarà effettuato dal notaio prima del rogito, ma è buona norma che l’acquirente verifichi in prima persona tutti i documenti per vedere se una casa è in regola.
In particolare, i principali documenti da controllare prima di comprare casa sono:
- Il certificato di agibilità dell’immobile, un documento che serve per controllare che la casa sia idonea ad essere abitata, ovvero che rispetti le necessarie condizioni “di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici”. Nel caso in cui non si riesca a reperire questo documento, l’acquirente può pretendere dal venditore una garanzia – da riportare nell’atto di compravendita – che attesti il fatto che l’immobile sia idoneo all’uso per il quale è destinato.
- L’atto di provenienza dell’immobile, documento che certifica in che modo il proprietario ha acquisito il diritto di proprietà della casa in vendita. Una fondamentale cosa da chiedere quando si va a vedere una casa nuova è chi sia l’effettivo proprietario dell’immobile: la verifica dell’identità del proprietario di casa serve per accertarsi che si stia negoziando con la persona giusta. È bene conoscere anche se il venditore sia l’unico intestatario dell’immobile e se la casa gli sia stata donata, cosa che potrebbe portare al rischio di richiesta di restituzione da parte degli eredi legittimi.
- La planimetria e la visura catastale, documenti che attestano lo stato attuale della casa ed eventuali opere di ristrutturazione e permettono quindi di accertarsi della conformità catastale ed edilizia dell’immobile. Qualora si rilevino delle difformità urbanistiche andrà incaricato un tecnico che provveda ad effettuare, laddove possibile, un intervento correttivo in sanatoria, ovviamente a cura e spese del venditore.
- L’attestato di prestazione energetica, documento che certifica il consumo energetico dell’immobile e la conformità degli impianti. Sarebbe utile anche ottenere dal venditore le certificazioni dei vari impianti rilasciate dagli installatori.
Visitare la casa più volte prima di decidere di comprare
Infine, un ultimo consiglio, che può forse sembrare scontato: prima di acquistare una casa è sempre bene vederla più volte. Se infatti non c’è una risposta standard alla domanda “quante volte si va a vedere una casa prima di comprarla?”, si può certamente affermare con buon senso che visitare la casa più volte, in giorni e orari diversi, con diverse condizioni di luce e di meteo, permette di ottenere una valutazione più mirata, scoprire eventuali difformità o vizi e farsi un’idea più chiara del quartiere in cui la casa è ubicata.
