Cosa comporta dare una casa in comodato d’uso?

Il comodato d’uso gratuito di un immobile è un contratto in base al quale una persona – detta “comodante” – mette un immobile a disposizione di un’altra persona – detta “comodatario” – per un certo periodo di tempo, senza che quest’ultimo debba pagare alcun canone di affitto.

Ma concretamente come funziona il comodato d’uso gratuito di un immobile? È ciò che vedremo in questo articolo.

Come funziona il comodato d’uso gratuito di un immobile

Durante il periodo di validità del contratto di comodato d’uso gratuito il comodatario ha il diritto di utilizzare l’immobile ma non di venderlo o cederlo a terzi. Al termine del periodo stabilito, il comodatario è obbligato a restituire la casa al comodante in buone condizioni ed è responsabile per eventuali danni causati all’immobile durante il periodo di comodato.

Dal canto suo, il comodante non può revocare il comodato in modo arbitrario, ma solo in circostanze particolari, come ad esempio in caso di inadempimento da parte del comodatario o di necessità di utilizzare l’immobile per fini propri.

Per stipulare un contratto di comodato d’uso gratuito è necessario compilare uno specifico modello per il comodato d’uso gratuito, un documento in cui sono specificati i termini e le condizioni dell’accordo, come la durata del comodato, le modalità di utilizzo dell’immobile e le eventuali restrizioni. È inoltre opportuno specificare le clausole per la risoluzione del contratto e la responsabilità delle parti in caso di danni all’immobile. Infine, il contratto di comodato deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate, in caso contrario non sarà valido.</p>

Perché si fa il comodato d’uso?

Ma qual è la motivazione del comodato d’uso gratuito? Tale soluzione si rivela spesso ideale sia per il comodante che per il comodatario, e può essere utilizzata per diversi scopi, come ad esempio per permettere a un familiare di vivere in una casa di proprietà del comodante, oppure per consentire a un’associazione di utilizzare un immobile per le proprie attività.

Nella maggior parte dei casi il comodato d’uso si fa perché:

• permette di utilizzare un bene senza doverlo acquistare, il che può essere utile per le persone o le aziende che non hanno i fondi o non vogliono investire nell’acquisto di un bene;
• facilita l’uso di un bene che si utilizza poco, senza doverlo acquistare e mantenere;
• risolve situazioni temporanee, ad esempio in caso di necessità urgente e improvvisa di un’abitazione;
• favorisce la condivisione di beni tra persone o tra aziende, il che può essere utile per risparmiare denaro e ottimizzare le risorse;
• permette al comodante di mantenere il controllo del bene e decidere come utilizzarlo.

Quando si può dare una casa in comodato d’uso

Una casa può essere data in comodato d’uso in qualsiasi momento, a patto che il comodante sia il proprietario legittimo e sia in grado di trasferire la proprietà al comodatario per il periodo di tempo stabilito. 

In alcuni casi, come ad esempio quando si tratta di un immobile locato, è necessario ottenere il consenso del locatore o del proprietario prima di concedere una casa in comodato d’uso. Inoltre, è importante verificare che non ci siano vincoli o restrizioni sull’uso dell’immobile, come ad esempio la destinazione d’uso.

Quanto costa fare un contratto di comodato d’uso gratuito

Il costo di un contratto di comodato d’uso gratuito può variare a seconda delle circostanze. In primis ci sono alcuni costi fissi, tra cui:

• costo per la redazione del contratto, che varia in base alla complessità del contratto, alla zona geografica e al professionista (avvocato o notaio) scelto;
• costo per la registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate, che dipende dalla durata del contratto e dalla rendita catastale dell’immobile.

Poi ci possono essere altri costi da considerare, come ad esempio:

• spese per la trascrizione del contratto presso Conservatoria dei registri immobiliari;
• spese per la verifica della situazione catastale e delle eventuali pendenze;
• spese per la verifica della conformità dell’immobile alle norme urbanistiche e di sicurezza.

In linea generale, il costo di un contratto di comodato d’uso gratuito può essere compreso tra i 300 e i 2.000 euro.

Chi può usufruire del comodato d’uso gratuito

Per quanto riguarda chi può fare il comodato d’uso, tale soluzione può essere utilizzata da qualsiasi persona, sia privata che azienda. 

Come abbiamo anticipato, il comodante deve essere il proprietario legittimo dell’immobile ed essere in grado di trasferirne la proprietà al comodatario per il tempo stabilito. Sull’identità del comodatario – salvo diverse specifiche nel contratto – non ci sono limitazioni, purché sia maggiorenne e capace di agire per poter stipulare un contratto di comodato. Inoltre il comodatario deve utilizzare il bene solo per scopi leciti e non in contrasto con la legge.

Chi ha il comodato d’uso paga l’IMU?

L‘IMU (Imposta Municipale Unica) è un’imposta comunale che deve essere pagata dal proprietario dell’immobile, indipendentemente dal fatto che l’immobile sia dato in comodato d’uso. 

Quindi, chi paga l’IMU in caso di comodato d’uso gratuito? È chiaro che se una casa viene data in comodato d’uso, il comodante è responsabile del pagamento dell’IMU. Tuttavia, è possibile che il contratto di comodato preveda che il comodatario si faccia carico del pagamento dell’IMU per il periodo di tempo in cui utilizza l’immobile. In questo caso, il comodatario deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate come “usufruttuario“ dell’immobile per il periodo di comodato.

Quanto tempo dura il comodato d’uso?

Il comodato d’uso può avere una durata stabilita nel contratto, oppure può essere a tempo indeterminato. 

Il comodato a tempo determinato si estingue automaticamente una volta scaduto il termine. Il comodatario deve restituire il bene e il comodante ha la possibilità di concedere nuovamente il bene in comodato. Il comodato a tempo indeterminato, invece, non ha una scadenza definita e può essere risolto solo mediante disdetta di una delle parti, oppure in caso di inadempimento del comodatario.

Comodato d’uso gratuito e residenza

Il comodato d’uso gratuito di un immobile può essere utilizzato anche per stabilire la residenza in un luogo: in pratica, il comodatario può vivere nell’immobile dato in comodato d’uso gratuito, utilizzandolo come residenza principale.

È il caso, ad esempio, di un figlio che si trasferisce in un’altra città per motivi di studio o lavoro, a cui il genitore mette a disposizione una casa in comodato d’uso gratuito per stabilirvi la residenza. In questo modo il figlio può vivere nell’immobile senza doverlo acquistare o pagare un affitto.

In generale, il comodato d’uso gratuito di un immobile può essere un’opzione utile per stabilire la residenza in un luogo qualora non si abbia la possibilità economica di acquistare o affittare una casa.

Comodato d’uso gratuito fittizio

A volte può capitare di sentir parlare di “comodato d’uso gratuito fittizio”, ma di cosa si tratta? Il comodato d’uso gratuito fittizio è una situazione in cui un immobile viene formalmente dato in comodato d’uso gratuito, ma in realtà è utilizzato come se fosse in locazione, con il pagamento di un canone di affitto. 

Questo stratagemma viene utilizzato, ad esempio, per evitare di pagare tasse e imposte sugli affitti o per evitare i controlli sulla sicurezza degli edifici e sulla conformità alle norme urbanistiche. Chiaramente si tratta di una pratica illegale, che può comportare sanzioni amministrative o penali per entrambe le parti coinvolte.

Possibili rischi del comodato d’uso gratuito di un immobile

A fronte di tanti vantaggi, il comodato d’uso gratuito di un immobile presenta anche alcuni rischi che le parti dovrebbero considerare prima di stipulare il contratto, tra cui:

• rischio di uso improprio e di danni al bene, di cui per la legge è responsabile il comodatario;
• rischio di non restituzione del bene: il comodatario è obbligato a restituire l’immobile al comodante al termine del periodo di comodato, ma se non lo fa il comodante potrebbe dover intraprendere azioni legali;
• rischio di mancato rispetto delle norme legali, quali ad esempio la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate. In tal caso, il comodante potrebbe incorrere in sanzioni amministrative o penali.

Per evitare questi rischi è importante redigere un contratto di comodato d’uso gratuito esaustivo e preciso, rivolgendosi a un professionista come un avvocato per assicurarsi che il contratto sia redatto in modo corretto e che soddisfi tutti i requisiti legali.