Installare una canna fumaria condominiale può creare qualche difficoltà dal punto di vista urbanistico e sicuramente richiede specifiche accortezze per assicurarsi di eseguire un lavoro a norma. Di recente questo tema è stato affrontato dal Tar Lazio nella sentenza n. 3214 del 24.02.2023. Vediamo i dettagli.
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Quando la canna fumaria è condominiale?
Chiariamo innanzitutto quando la canna fumaria è condominiale.
Secondo la Cassazione (Cass. Civ. 1092/1966) la canna fumaria rientra nella presunzione di comunione prevista dall’art. 1117 del Codice Civile, secondo il quale “sono oggetto di proprietà comune se il contrario non risulta dal titolo le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso ed al godimento comune fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini”.
In sostanza, la canna fumaria si considera condominiale in assenza di un titolo contrario (ad esempio le regole condominiali del regolamento contrattuale o un atto di acquisto dei singoli appartamenti). Se però la canna fumaria è posta a servizio di un singolo condomino o di più condomini, non varrà la presunzione di comunione e la canna risulterà di proprietà esclusiva del condomino o dei condomini i cui appartamenti sono da essa serviti.
La sanzione sull’installazione di canna fumaria condominiale
Veniamo quindi ai fatti di cui parlavamo in apertura. Un Comune ha sanzionato per 25.000 € un condominio per l’installazione di una nuova canna fumaria a servizio di una pre-esistente centrale termica condominiale sulla facciata che guarda sul giardino interno dell’edificio.
Secondo il Comune, per installare tale canna fumaria condominiale i condomini avrebbero dovuto presentare una preventiva Segnalazione Certificata di Inizio Attività – SCIA (di cui all’art. 37 del D.P.R. n. 380/2001).
La SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), è la pratica edilizia che sostituisce la Dichiarazione di Inizio Attività (DIA) per la manutenzione straordinaria, il restauro o il risanamento conservativo di porzioni strutturali di un edificio, nonché per lavori di ristrutturazione edilizia “semplice”.
Il ricorso del condominio
Il condominio ha impugnato il provvedimento del Comune davanti al Tar, sostenendo che per l’installazione di una canna fumaria a servizio di un impianto di riscaldamento preesistente la disciplina applicabile sia quella relativa a interventi di manutenzione ordinaria totalmente liberi o quella propria dell’attività edilizia libera, soggetta alla CILA (Comunicazione dell’Inizio dei Lavori Asseverata).
I lavori soggetti a CILA sono opere di manutenzione straordinaria “leggera”, che non prevedono l’esecuzione di opere strutturali. Se invece vengono eseguite opere di manutenzione straordinaria “pesante” che prevedono anche l’esecuzione lavori strutturali la pratica edilizia da presentare è la SCIA.
Secondo il condominio, l’opera in questione non era una nuova installazione e non alterava il volume edilizio dell’edificio, né incideva sulla sua superficie e sull’aspetto esteriore, dunque era soggetta alla CILA e non alla SCIA.
La sentenza del TAR
Il Giudice amministrativo ha respinto il ricorso del Condominio e confermato la fondatezza della sanzione pecuniaria (TAR Lazio, sentenza 3214/2023).
Secondo il TAR, l’installazione della canna fumaria in oggetto non sarebbe riconducibile alla tipologia di “edilizia libera”, ma rientrerebbe nella categoria di interventi di manutenzione straordinaria, restauro o risanamento conservativo di cui all’articolo 22, comma 1, lett. a) e b) del D.P.R. n. 380/2001. Ciò perché, pur non alterando i volumi, l’opera “appare necessaria per realizzare e integrare i servizi tecnologici a servizio dell’edificio nonché ad assicurarne la funzionalità, attraverso il ripristino e il rinnovo dei relativi impianti” e dunque, in quanto tale, è soggetta a SCIA.
Va ricordato, però, che secondo quanto detto dal Tar della Basilicata nella sentenza del 15 settembre 2021, n. 589, la canna fumaria costituirebbe un volume tecnico e, come tale, un’opera priva di propria rilevanza urbanistico-funzionale. La giurisprudenza, inoltre, ha affermato spesso che l’inserimento della canna fumaria tra i “volumi tecnici” incontra il limite delle sue dimensioni, con particolare riferimento alle proporzioni tra l’immobile e la canna. Quindi, quando la canna fumaria costituisce opera di palese evidenza rispetto alla costruzione e alla sagoma dell’immobile diverrebbe necessario il permesso di costruire.
L’installazione di una canna fumaria condominiale, anche se a servizio di un impianto preesistente, rientra nella categoria degli interventi di manutenzione straordinaria e richiede, nella maggior parte dei casi, la presentazione di una SCIA.
In conclusione, la giurisprudenza è concorde nel ritenere che questa tipologia di intervento, pur non alterando i volumi dell’edificio, incida sulla sua funzionalità e richiede pertanto una autorizzazione amministrativa. È fondamentale rivolgersi a un tecnico competente per valutare caso per caso la necessità di specifiche autorizzazioni e per garantire la corretta esecuzione dei lavori nel rispetto delle normative vigenti.
