Cosa serve per ottenere un mutuo?

È ormai prassi consolidata quella di aprire un mutuo per comprare casa o acquistare un immobile per un’attività, ma nel tempo è diventato sempre più difficile ottenerne uno. Vediamo, quindi, quanti tipi di mutuo esistono, come scegliere il più adeguato alle proprie esigenze e quali costi comporta.

Cos’è un mutuo?

Per approfondire tutte le sfaccettature dell’argomento è importante partire dalla definizione di “mutuo”, quindi: cos’è un mutuo?

Un mutuo ipotecario è una forma di finanziamento a medio lungo termine garantito da un istituto di credito, che solitamente dura dai 5 ai 30 anni. 

Questo tipo di finanziamento generalmente prevede che il cliente riceva la somma pattuita in un’unica soluzione che poi rimborserà nel tempo. Si definisce “ipotecario” perché il pagamento è garantito da un’ipoteca su un immobile. 

Le rate, solitamente mensili, sono composte in parte da una percentuale della cifra da restituire e in parte dagli interessi, motivo per cui l’istituto di credito prima di concedere un mutuo effettua una valutazione sulla solvibilità del contraente per certificarne l’affidabilità economica.

Quanti tipi di mutuo esistono?

Compreso cos’è un mutuo è il momento di approfondirne le diverse tipologie: a tasso fisso, variabile, misto, doppio e agevolato. Vediamo le principali differenze, i vantaggi e gli svantaggi caratteristici di ognuna. 

Mutuo a tasso fisso

Il mutuo a tasso fisso, come suggerisce il nome, è caratterizzato dall’invariabilità del tasso d’interesse che rimane lo stesso (pattuito nel contratto) per tutta la durata del mutuo. Questa tipologia, come ogni altra, presenta vantaggi e svantaggi:

• il vantaggio principale è la possibilità di calcolare la cifra precisa che andrà restituita negli anni senza incappare in brutte sorprese nel caso in cui i tassi d’interesse dovessero aumentare;
• lo svantaggio è quello di non poter approfittare di un eventuale abbassamento dei tassi.

Mutuo a tasso variabile

Il mutuo diametralmente opposto al tasso fisso è quello a tasso variabile. Il tasso variabile consente di seguire le oscillazioni del mercato e quindi vantaggi e svantaggi si pongono in precisa contrapposizione con quelli del tasso fisso:

• il vantaggio è la chiara possibilità di dover restituire alla banca meno di quanto pattuito se il tasso d’interesse nel corso degli anni subisse un abbassamento;
• lo svantaggio è quello di non avere nessuna tutela nel caso in cui le rate aumentassero raggiungendo cifre insostenibili.

Mutuo a tasso misto

Il mutuo a tasso misto, invece, ingloba entrambe le soluzioni in un’unica proposta, permettendo di passare da un mutuo fisso a uno variabile secondo scadenze fisse e/o a precise condizioni stabilite nel contratto. In questo caso vantaggi e svantaggi sono, rispettivamente a quale tasso viene applicato, quelli del mutuo a tasso fisso o del mutuo a tasso variabile. 

Mutuo a tasso doppio

Una soluzione all’apparenza simile al tasso misto, ma differente è il mutuo a tasso doppio. Diversamente dal misto che offre l’opportunità di passare da un tasso a un altro, il mutuo a tasso doppio è già strutturato con entrambe le componenti al suo interno. Questa soluzione è consigliata a chi preferisce un approccio in grado di equilibrare vantaggi e svantaggi di ciascuno. 

Mutuo a tasso agevolato

Infine abbiamo il mutuo a tasso agevolato, si definisce così un mutuo che, grazie all’intervento degli enti pubblici, consente di chiedere un prestito alla banca a tassi inferiori a quelli di mercato.

Come scegliere il mutuo?

Visti i diversi tipi di mutuo e le possibilità che questi offrono è importante, prima di sceglierne uno, svolgere un’accurata analisi delle proprie necessità e delle proprie disponibilità economiche.

Per svolgere questa analisi è necessario porsi alcune domande in grado di mettere in luce le proprie condizioni economiche, domande quali: posso ottenere un mutuo? Sarò in grado di restituire la somma che ho intenzione di chiedere in prestito? Quanto posso chiedere? Quale importo di rata posso permettermi?

Che valore dovrebbe avere la rata del mutuo?

Messa a fuoco la propria condizione è importante essere a conoscenza di alcune dinamiche che gli enti di credito usano per concedere un mutuo e svolgere attente osservazioni su come questo condizioni le rate che si andranno a pagare.

Ad esempio è importante sapere che solitamente l’intermediario non concede un importo superiore all’80% del valore dell’immobile da acquistare. Valore che solitamente è stabilito in base alla valutazione dell’immobile effettuata da un esperto. Raramente vengono concessi mutui superiori all’80% e quando avviene è solo a fronte di maggiori garanzie e condizioni meno favorevoli per il cliente.

Compreso ciò va valutata la propria disponibilità mensile una volta tolte le spese ordinarie, è consigliabile non pattuire rate dal valore superiore a un terzo del proprio reddito disponibile. Così facendo sarà possibile far fronte a eventuali imprevisti con maggiore tranquillità.

Quanto costa accendere un mutuo?

Abbiamo visto le diverse tipologie di mutuo ed emerge chiaramente come uno dei due fattori determinanti sia il tipo di tasso scelto. Infatti la componente maggiore del costo del prestito è costituita dagli interessi.

Il secondo fattore è, invece, la durata del mutuo, che insieme al mercato potrebbe condizionare l’evoluzione degli interessi che verranno pagati: 

• più è breve la durata, più alte sono le rate, minori gli interessi pagati.
• più è lunga la durata, maggiore è l’importo pagato come interesse e più basse sono le rate.

A queste spese vanno aggiunte anche altre voci, quali:

• le spese di istruttoria;
• le spese di perizia;
• le spese notarili;
• l’iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari;
• i costi relativi al premio assicurativo per coprire i danni sull’immobile;
• gli interessi di mora (nel caso in cui si verificasse un ritardo nel pagamento).