Cosa sono le pertinenze immobiliari?

La presenza o meno di pertinenze immobiliari può fare la differenza quando si tratta di vendere o comprare casa. Ma esattamente cosa si intende per pertinenza di un edificio? E quali sono le più comuni pertinenze di un immobile? Vediamolo nel dettaglio nei prossimi paragrafi.

Cosa si intende per pertinenza di un immobile?

Secondo il Codice Civile, si definisce “pertinenza” tutto ciò che è destinato in modo durevole al servizio o all’ornamento di un’altra cosa, che si tratti di un bene mobile o immobile.

C’è quindi una differenza tra pertinenza e proprietà: la proprietà è un diritto, mentre la pertinenza è una caratteristica di una cosa assoggettata al servizio di un’altra cosa.

In concreto, quindi, le pertinenze cosa sono? Pertinenze ad esempio possono essere il garage (pertinenza di una casa), così come l’autoradio (pertinenza di un’auto). Volendo fare altri esempi di cosa sono le pertinenze, pensa a una casa delimitata da una staccionata, oppure alla cassetta della posta, anch’essa pertinenza della casa.

In sintesi, il rapporto di pertinenza può esistere:

• tra beni mobili (ad esempio la ruota di scorta è pertinenza della vettura);
• tra bene mobile e bene immobile (ad esempio, gli attrezzi sono pertinenze del fondo agricolo);
• tra beni immobili (ad esempio, il giardino è pertinenza della casa).

Quando un bene si può considerare pertinenza: il vincolo pertinenziale

Affinché un bene possa essere pertinenza di un altro occorre che tra essi esista il cosiddetto “vincolo pertinenziale” di strumentalità e complementarietà funzionale. La pertinenza deve risultare accessoria e complementare rispetto al bene principale, e i singoli beni autonomi e funzionali di per sé.

Di fatto, una cosa si può considerare pertinenza quando sussistono due elementi:

• elemento oggettivo, ovvero la destinazione – non occasionale ma durevole nel tempo – di un bene accessorio al servizio o all’abbellimento di un bene principale;
• elemento soggettivo, ovvero la rispondenza di tale destinazione al volere del titolare della cosa principale di creare il vincolo pertinenziale.

In pratica, il vincolo pertinenziale si crea quando il titolare della cosa principale e di quella accessoria decide che una di esse deve essere funzionale all’altra. L’avente diritto non deve essere necessariamente il proprietario, ma può essere anche la persona che può disporre del bene, ad esempio chi ne detiene l’usufrutto.

Quando si tratta di capire quali sono le pertinenze di un immobile, è fondamentale tenere presente che la pertinenza non deve essere materialmente collegata alla cosa principale, ma può trovarsi anche distante da essa. Infatti non c’è una distanza massima ammessa per la pertinenza: non è necessario che la pertinenza sia nelle immediate vicinanze del bene principale, basta che i due beni si trovino nello stesso Comune.

Il legame tra bene principale e pertinenza è di tipo funzionale, richiede soltanto che uno sia durevolmente assoggettato al servizio dell’altro. Inoltre, poiché si tratta di un bene funzionalmente autonomo, la pertinenza può essere accatastata autonomamente.

In genere, le pertinenze di una casa sono classificate nelle categorie catastali C/2 (cantine, solai, magazzini e locali di deposito), C/6 (posti auto, rimesse, autorimesse senza fini di lucro, stalle e scuderie) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), e tale classificazione è importante per definire la base imponibile applicabile in fase di rogito notarile. Il proprietario di una casa, infatti, è tenuto a pagare le tasse anche sulle sue pertinenze classificate nelle categorie C/2, C/6 e C/7.

Quali pertinenze non pagano Imu?

Le pertinenze rientrano nello stesso regime agevolato dell’abitazione: quindi, per esempio, se compro una casa dotata anche di posto auto, le agevolazioni sull’acquisto della prima casa si applicano anche alla pertinenza.

Ma quante pertinenze rientrano nella prima casa? Le agevolazioni riguardano solo l’acquisto di una singola pertinenza per ciascuna categoria catastale. Per le pertinenze classificate nelle categorie C/2, C/6 e C/7 l’Imu è infatti esclusa per massimo un’unità pertinenziale per ciascuna categoria catastale.

Quindi, se acquisto un magazzino e un posto auto pertinenziali, si applica a entrambi il regime agevolato, se invece compro due posti auto, le agevolazioni si applicano solo a uno di essi.

Pertinenze: si vendono insieme alla casa?

L’importanza delle pertinenze nelle compravendite immobiliari sta nel fatto che, secondo il Codice Civile, esse seguono la sorte della cosa principale, se non è diversamente disposto.

Quindi, ad esempio, se il proprietario di una casa con autorimessa decide di vendere la sua proprietà, l’acquirente acquista in automatico, oltre all’abitazione, anche l’autorimessa pertinenziale, a meno che non sia specificato diversamente nel contratto.

Ciò detto, è anche possibile acquistare separatamente la casa e le pertinenze (soltanto se espressamente previsto nell’accordo).  In tal caso verranno fatti atti diversi e dall’atto di compravendita della pertinenza dovrà risultare la destinazione del bene a servizio dell’immobile già acquistato dall’acquirente.