Una valutazione accurata del valore di un immobile o di un terreno è essenziale per determinarne gli obblighi fiscali. Non di rado, però, i privati dichiarano al Fisco valori inesatti delle loro proprietà. Ciò può accadere consapevolmente, allo scopo di evitare di pagare troppe tasse, ma anche in modo inconsapevole a causa dell’ambiguità intrinseca che accompagna la valutazione degli immobili.
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A fronte di tutto questo l’Agenzia delle Entrate ha istituito l’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare), sia per migliorare la trasparenza del settore immobiliare che per incoraggiare gli scambi tra privati. L’Osservatorio, inoltre, supporta le attività dell’Agenzia del Territorio che vigila sui valori degli immobili, realizzando studi e analisi di settore. Vediamo nel dettaglio di che cosa si tratta.
Che cos’è l’Osservatorio del Mercato Immobiliare OMI
L’Osservatorio OMI è uno strumento dell’Agenzia delle Entrate finalizzato a definire il giusto valore degli immobili a fini fiscali, sulla base di rilevazioni statistiche effettuate su molteplici atti negoziali. In sostanza, l’Osservatorio OMI è una banca dati delle quotazioni immobiliari, delle locazioni e delle rendite su tutto il territorio italiano.
Le quotazioni immobiliari – i cosiddetti “valori OMI” forniti ogni sei mesi – sono dunque importanti dati di riferimento sia per l’Agenzia delle Entrate che per gli stessi privati interessati a vendere, acquistare o affittare un immobile. L’Osservatorio, infatti, da un lato offre alle persone un affidabile listino prezzi degli immobili, dall’altro aiuta chi deve dichiarare il valore di un immobile al Fisco, ad esempio nel caso di una donazione ricevuta.
È fondamentale però tenere presente che le quotazioni immobiliari OMI consistono in stime relative al valore degli immobili e dei terreni. Per quanto riguarda le trattative da privati, tale carattere di stima fa sì che l’acquirente non potrà pretendere l’acquisto dell’immobile al prezzo fissato dall’OMI. Il venditore è infatti libero di stabilire il prezzo in base alle caratteristiche specifiche della casa.
In fase di accertamenti dell’Agenzia delle Entrate, invece, le quotazioni OMI hanno esclusivamente valore di indizio – cioè di parametro di riferimento – e non possono sostituire la stima puntuale effettuata da un tecnico professionista in grado di attribuire all’immobile un valore esatto e circostanziato. I valori OMI rappresentano la base per determinare il prezzo dell’immobile, ma il Fisco non può basarsi solo su di essi: le quotazioni Omi devono sempre essere integrate con ulteriori elementi, spesso acquisiti tramite attività istruttoria.
Inoltre, in virtù del carattere di indizio, il contribuente può contestare i valori OMI, sostenendo ad esempio l’esistenza di elementi oggettivi che giustificano un valore del suo immobile al di sotto di quello rilevato dall’OMI (ad esempio il luogo dove è ubicato, lo stato di fatto in cui si trova o eventuali lavori da realizzare per renderlo abitabile).
Come vengono calcolati i valori OMI: le zone OMI
Le quotazioni OMI presentano un intervallo di valori compreso tra un minimo e un massimo dei valori di vendita e di locazione, per unità di superficie, in relazione alla destinazione d’uso dell’immobile e in riferimento a unità immobiliari ordinarie ubicate in un ambito territoriale omogeneo nel Comune di riferimento: la cosiddetta zona Omi. Viene inoltre individuato lo stato conservativo – ottimo, normale o scadente – nel quale può trovarsi più frequentemente un immobile all’interno di una zona OMI.
Come accennato sopra, i valori minimi e massimi per le zone OMI fanno riferimento a immobili ordinari – in pratica, si basano sulla tipologia immobiliare più diffusa tra quelle presenti nel mercato locale – e dunque non rientrano nell’intervallo le quotazioni riferite a edifici con caratteristiche particolari rispetto alla tipologia edilizia della relativa zona OMI. Ecco perché, quando si va incontro a un’operazione giuridica riguardo a un immobile, non ci si può basare solo sui valori OMI dell’Agenzia Entrate ma è necessario l’intervento di un tecnico.
Dove vedere le quotazioni immobiliari?
Le quotazioni immobiliari OMI sono elaborate e rese pubbliche due volte all’anno in riferimento al primo e al secondo semestre. La consultazione delle quotazioni è libera e gratuita e può essere effettuata in relazione a semestre, Provincia, Comune, Zona OMI e destinazione d’uso dell’immobile.
I dati sono reperibili sul sito dell’Agenzia delle Entrate nell’area riservata dedicata ai servizi telematici e si può scegliere di consultarli tramite criteri di ricerca testuali oppure con la ricerca su mappa Omi geopoi. È disponibile anche l’applicazione per smartphone OMI Mobile.
