Cos’è la superficie commerciale di un immobile e perché è così importante

Sapere con precisione la metratura di un immobile è un elemento essenziale per le parti coinvolte in una compravendita immobiliare. Per il venditore è la base senza la quale non riuscirebbe a formulare un prezzo congruo alle caratteristiche della casa, mentre permette a chi è interessato all’acquisto di capire se l’immobile ben si adatta alle sue esigenze e se il suo prezzo è adeguato a quanto ha da offrire. Ci si chiede a questo punto come debbano essere effettuati i calcoli relativi alla dimensione dell’immobile, e per fugare ogni dubbio, sono stati introdotti dei parametri specifici da applicare in base alle caratteristiche dell’immobile.
Possiamo subito anticipare che tra tutti i metodi di misurazione più in uso, quello della superficie commerciale è quello che viene solitamente usato per le valutazione degli immobile ed è quello quindi che troviamo negli annunci immobiliari tra le informazioni delle case messe in vendita.
In virtù dell’importanza di questo tipo di calcoli soprattutto in termini monetari, rivolgersi a un’agenzia immobiliare serie e capace aiuta a sfruttare al meglio il potenziale dell’immobile che si vuole vendere.

Superficie calpestabile e commerciale

Prima di addentrarci in quelle che sono le regole da applicare per il calcolo della superficie commerciale, occorre distinguerlo da un altro concetto spesso usato per gli immobili di tipo residenziale e che può talvolta essere fuorviante, vale a dire quello della superficie calpestabile.

La superficie calpestabile rappresenta in sostanza lo spazio che si ha realmente a disposizione all’interno della casa e che può essere effettivamente sfruttato. Questa viene determinata dalla somma dei singoli vani, non tenendo in considerazione i muri perimetrali o quelli divisori e quegli spazi con un’altezza inferiore al metro e mezzo. Vengono invece inclusi gli spazi sotto le finestre, quelli occupati da mobili incassati o meno, le aree con funzione di circolazione sia orizzontale (corridoi) che verticale (scale)lo spessore delle pareti divisorie e lo spazio occupato dai pilastri.

La superficie commerciale di un immobileinclude invece tutto ciò che va a comporre una casa, compreso tutto quello che invece abbiamo visto viene escluso dal calcolo per la superficie calpestabile, che quindi risulterà inferiore rispetto a quella commerciale. Parliamo quindi di muri, balconi, pertinenze ad uso esclusivo e giardino. Si tratta, come abbiamo già avuto modo di accennare, del parametro essenziale per il calcolo del valore di un immobile e del suo prezzo di mercato. Non a caso viene chiamata “superficie commerciale vendibile” (SCV).
Da notare inoltre che il DPR numero 138 del 1998 è andato ad equipare la  superficie commerciale a quella catastale.

Altre tipologie di misurazione

Le dimensioni dell’immobile possono variare in base al metodo utilizzato per la sua misurazione. Si tratta solitamente di differenze non eclatanti ma che possono comunque fare la differenza a livello di prezzo e di esborso per l’acquirente. Ciascuna di esse viene utilizzata nella prassi per finalità diverse e in settori distinti. Eccone altre due che vanno ad aggiungersi a quelle viste in precedenza. 

Superficie Interna Lorda

A differenza della misurazione utilizzata per la superficie calpestabile,, questa prende in considerazione anche i muri interni, gli spazi dei pilastri e tutti gli spazi interni di circolazione come scale e vano ascensore. Esclusi invece balconi e terrazze. Trova applicazione soprattutto per gli immobili industriali o adibiti ad uso commerciale.

Superficie Esterna Lorda

In questo caso il perimetro di riferimento è quello relativo ai muri esterni con inclusione anche dei muri e degli spazi visti nella superficie interna lorda. Restano esclusi i balconi, i terrazzi e gli spazi esterni simili ad essi. Utile principalmente per la stima dei costi di costruzione.

Distinzione tra vani principali e accessori e il calcolo ponderato

La superficie commerciale di un immobile è composta da zone che assolvono compiti diversi e che in base alla loro funzione hanno un valore diverso. Non tutti gli ambienti di una casa sono abitabili ma ne esistono altri, come ad esempio una cantina, che hanno certo una loro utilità ma che in termini di valore commerciale non possono essere comparati a una stanza da letto.
In tal senso è importante quindi la distinzione tra vani principali, ossia quelli che vengono usati nella quotidianità, come ad esempio le camere da letto, la cucina o il soggiorno, e vani accessori che solitamente hanno una estensione inferiore e che hanno funzioni specifiche. All’interno di quest’ultima categoria possiamo distinguere tra vani accessori diretti, come il bagno, i ripostigli o i corridoi, e vani accessori indiretti, come ad esempio le soffitte, il garage e la cantina.
In considerazione della distinzione dei vani appena esposta per la determinazione della superficie commerciale viene effettuato un calcolo ponderato attraverso l’uso di coefficienti rappresentati nella sostanza da percentuali.
In sostanza, anziché applicare un prezzo al metro quadro diverso per ogni zona dell’immobile, si applicherà lo stesso prezzo, riducendone volta per volta la superficie tramite l’applicazione di determinati coefficienti.

I coefficienti da applicare per ciascuno spazio dell’immobile

Una volta compresa la distinzione tra vani principali e accessori e una capito come volta effettuare la loro misurazione, sarà possibile procedere con l’applicazione delle percentuali che rappresentano i coefficienti ideati per il calcolo ponderato della superficie commerciale. Ogni dimensione andrà aggiunta al computo totale per la superficie commerciale secondo una percentuale specifica. Va specificato che i coefficienti che passeremo in rassegna possono in alcune circostanze possono variare in base all’ubicazione dell’immobile e in relazione a un particolare livello di qualità a livello ambientale.

Superfici abitabili coperte

• Superfici calpestabili al 100%
• Superfici delle pareti interne sino a uno spessore di 50 cm al 100%
• Pareti perimetrali al 50%

Superfici abitabili scoperte

• Balconi e terrazze scoperte al 25%
• Balconi e terrazze coperte chiuse su tre lati al 35%
• Porticati al 35%
• Verande al 60%
• Giardini in appartamento al 15%
• Giardini in villa al 10%

Coefficienti per le pertinenze non abitabili

• Mansarde in base all’altezza dal 50% all’ 80%
• Cantine in base alle finiture dal 20% al 40%
• Quote millesimali condominiali al 50%
• Soffitte non vivibili dal 30% al 50%
• Garage esterni nei centri storici al 50%
• Garage interni ai centri storici al 100%

Immobili in condominio: cosa non deve essere calcolato

Ai fini del calcolo della superficie commerciale di un immobile inserito in un condominio non devono essere invece considerate le quote relative a: 

• aree di uso comune sia coperte che scoperte
• scale e pianerottoli in comune presenti nella struttura
• locali tecnici e adibiti a guardiania
• giardini, aree verdi facenti parte dell’edificio