Sei proprietario di un immobile in cui non abiti, ma il suo attuale valore di mercato rende la vendita non conveniente? Oppure pensi che in futuro potrebbe essere utilizzato da membri della tua famiglia? In tutti questi casi, la soluzione migliore è quella di affittare casa. Ma quanto costa affittare casa con un agenzia immobiliare?
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Perché affidarsi ad un’agenzia immobiliare
Affittare casa tramite un agenzia immobiliare significa far svolgere ad un professionista del settore una serie di mansioni che, altrimenti, graverebbero sul proprietario dell’immobile. L’agente incaricato valuterà adeguatamente il tuo immobile e ti indicherà un canone di locazione che sia competitivo sul mercato e allo stesso tempo redditizio per te.
Sarà l’agenzia immobiliare ad occuparsi di pubblicizzare la disponibilità dell’immobile sui principali portali e attraverso altri canali, indubbiamente più potenti di quelli a disposizione di un privato, e di gestire le visite con i clienti, mostrando la soluzione ai potenziali inquilini e fornendo tutte le informazioni di loro interesse. Sarà il tuo agente di riferimento ad effettuare una parte fondamentale del lavoro: il controllo del cliente, per valutare la solvibilità dell’affittuario. L’agenzia immobiliare, inoltre ti consiglierà sulla tipologia di contratto più adatta alle tue esigenze:
– un contratto transitorio, della durata minima di un mese e una durata massima di 18 mesi, se pensi di aver bisogno di rientrare in possesso dell’immobile a breve termine, magari per venderlo e realizzare un altro progetto;
– un contratto di anni 3+2 a canone concordato, cioè ad un canone di locazione stabilito dagli accordi raggiunti a livello locale dalle organizzazioni sindacali più rappresentative di locatori e inquilini, che ti permetterà di scegliere il regime di tassazione del canone tra quello ordinario IRPEF e quello della cedolare secca. Gli immobili locati a canone concordato sono soggetti ad aliquote IMU e TASI ridotte della misura percentuale del 25%;
– un contratto di anni 4+4 a canone libero, se vuoi determinare liberamente l’importo del canone di locazione.
Per le locazioni di immobili ad uso diverso dall’abitativo (negozi, uffici, box e posti auto, magazzini) è previsto un contratto di anni 6+6.
Cos’è la cedolare secca
Per poter affittare casa tramite agenzia immobiliare, è importante avere maggiori informazioni relativamente ai regimi di tassazione. La cedolare secca è un regime di tassazione facoltativo che sostituisce la normale tassazione IRPEF (con aliquote che vanno dal 23% al 43%) e prevede la possibilità per i proprietari di applicare un’aliquota fissa sul reddito da locazione.
Aliquote
In particolare, prevede due diverse aliquote, in base al tipo di contratto stipulato: quella generica al 21% (per i contratti a canone libero) e quella al 10% (per i contratti a canone concordato).
In più, per i contratti sotto cedolare secca non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.
La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.
La legge di bilancio 2020 ha prorogato la cedolare secca al 10% per i contratti a canone concordato stipulati nel 2020, mentre ha revocato la cedolare secca al 21% per la locazione degli immobili commerciali, cioè negozi (categoria catastale C/1) e uffici (categoria catastale A/10).
Quanto costa un’agenzia immobiliare
Quando bisogna affittare una casa tramite agenzia, i compiti vengono svolti a fronte di un compenso, il cui importo può variare in base a numerosi fattori, che di solito vengono specificati quando si affida l’appartamento in gestione all’agenzia.
L’ammontare della provvigione di solito oscilla tra l’importo di una mensilità e il 15% del canone annuo di locazione dell’immobile; essa deve essere corrisposta sia dal locatore che dal conduttore al momento del raggiungimento dell’accordo, scritto o verbale.
La sentenza n. 24950/16 della Corte di Cassazione ha infatti stabilito che a contare non è la presenza di un accordo scritto, ma l’utilità concreta che il mediatore ha realizzato in favore dei contraenti. Per avere diritto alla provvigione egli deve aver concretamente contribuito alla conclusione dell’affare, ovvero aver messo in contatto le parti e che tale circostanza costituisca l’antecedente indispensabile senza il quale l’affare non sarebbe stato concluso.
Spese relative alla documentazione dell’immobile
Ai fini della stipula del contratto di locazione dovrai fornire la documentazione relativa all’immobile, di base la visura catastale storica e la planimetria catastale rasterizzata.
In alcuni casi, potrebbe essere richiesto l’atto di provenienza (il titolo con cui sei diventato proprietario) L’atto di provenienza e la visura catastale contengono i dati relativi all’immobile che dovranno essere riportati nel contratto. La planimetria, invece, sarà utile all’inquilino per valutare la disposizione e le misure degli ambienti.
Nel contratto dovrà essere inserita anche una clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, relativa all’attestazione della prestazione energetica degli edifici. Dovrai, quindi, incaricare un tecnico di produrre l’Attestato di Prestazione Energetica (APE) indicando la causale “Locazione”. Il costo di un APE, che ha una validità massima di 10 anni, può arrivare anche a 400 euro.
Le spese di registrazione del contratto di locazione
Il contratto di affitto deve essere regolarmente registrato presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate, altrimenti non ha alcun valore dal punto di vista civile. Il costo della registrazione varia in base alla tipologia di locazione.
Di solito, l’imposta di registro è pari al 2% del canone di locazione annuo; al momento della registrazione, si può scegliere di moltiplicare questo importo per ogni annualità prevista dal contratto e procedere subito al saldo del totale oppure di pagarla annualmente.
Sarà poi da aggiungere una marca da bollo da 16 euro ogni quattro pagine di contratto, nonché una marca da bollo per qualsiasi eventuale allegato (APE, planimetria catastale, elenchi di mobilio di proprietà del locatore, ecc.).
La Legge di Stabilità 2016 ha sancito che l’imposta di registro possa essere ripartita in parti uguali tra proprietario e affittuario, mentre, di solito, l’imposta di bollo è a carico dell’inquilino. La legge ammette che il proprietario possa farsi completamente carico della spesa, escludendo gli inquilini, mentre è nulla ogni altra pattuizione contraria. Questo significa che il locatore non potrà mai imporre agli affittuari l’intera spesa di registrazione. Se hai optato per il regime della cedolare secca, al momento della registrazione sarai “esente bollo e registro”, cioè non dovrai corrispondere né l’importa di registro né l’imposta di bollo.
L’obbligo di registrazione del contratto di locazione
Sempre secondo la Legge di Stabilità 2016, l’obbligo di registrazione grava esclusivamente sul locatore, il quale deve in alternativa: recarsi presso gli Uffici dell’Agenzia delle Entrate, rivolgersi ad un intermediario autorizzato (CAF, professionisti, associazioni di categoria, ecc.) oppure mediante i servizi tematici online sul sito dell’Agenzia delle Entrate.
Affinché la locazione sia regolarmente registrata, il proprietario di casa deve provvedervi entro e non oltre 30 giorni dalla firma del contratto di locazione. Dopo la registrazione, il proprietario ha 60 giorni di tempo per darne comunicazione agli inquilini e all’amministratore di condominio tramite PEC oppure raccomandata a/r. Senza registrazione la locazione si considera inesistente, cosa che può dar luogo ad un procedimento di sfratto nei confronti degli inquilini. Vi sono poi importanti sanzioni dal punto di vista fiscale in caso di omessa registrazione, dichiarazione di un canone mensile inferiore a quello effettivamente corrisposto dal conduttore al locatore o di registrazione tardiva.
