Ogni condominio – ovvero l’insieme di tutti gli appartamenti privati che costituiscono un edificio – prevede un certo quantitativo annuo di spese da pagare per l’erogazione di servizi comuni offerti agli abitanti. Il mancato pagamento di queste spese fa maturare dei debiti condominiali da parte del palazzo, che però, non essendo riconosciuto come una persona fisica, non è tenuto direttamente a pagarli. Su chi ricade, quindi, il pagamento dei debiti condominiali?
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Gestione delle spese condominiali
Prima di parlare di chi deve pagare i debiti condominiali è importante capire come avviene la gestione delle spese condominiali. L’amministratore – che gestisce le entrate e le uscite del condominio – redige ogni anno un bilancio consuntivo dove vengono ripartite, tramite l’utilizzo di apposite tabelle millesimali, le spese per ogni condomino. Le spese in questione si riferiscono a servizi come l’ascensore, la pulizia degli spazi comuni, la manutenzione interna ed esterna, l’erogazione del servizio idrico personalizzato e azioni di derattizzazione e deblattizzazione.
Cosa succede se alcuni condomini non pagano le spese condominiali?
Se sono i condomini stessi a non pagare le spese condominiali dovute entro la data stabilita, sono loro i diretti responsabili del debito. Se l’amministratore di condominio non assolve al pagamento delle spese condominiali sono in ogni caso i condomini a rischiare, in quanto reali proprietari delle unità abitative all’interno dell’edificio. L’unica cosa che serve ai creditori per procedere contro di loro è un titolo esecutivo. Dunque, chi paga i debiti condominiali? La ripartizione del debito avviene tra tutti i condomini su base millesimale. Tale ripartizione è stabilita dalla legge ma ci sono alcuni casi in cui può essere deciso all’unanimità in assemblea condominiale che alcuni condomini siano esonerati dal pagamento di determinate spese: ne sono un chiaro esempio coloro che abitano al piano terra e non pagano le tasse sull’ascensore poiché non ne usufruiscono.
Nel caso di condomini morosi, l’amministratore può procedere per via legale fino a 6 mesi dopo la chiusura dell’esercizio finanziario del condominio nel quale è compresa la voce di spesa. Rivolgendosi al Tribunale può ottenere un decreto ingiuntivo, immediatamente esecutivo, che obbliga i morosi a risarcire il condominio e, quindi, a saldare il debito entro 10 giorni.
In caso di mancato pagamento si procede al pignoramento dei beni mobili, dei beni immobili o dei crediti. Il pignoramento più frequente è quello dell’unità abitativa presente nello stesso condominio, che viene espropriata ai condomini morosi. Un’altra alternativa è quella di ripartire il debito tra tutti gli altri condomini, per evitare ulteriori procedimenti legali ai danni della comunità, ma questa decisione può essere presa solamente all’unanimità in assemblea condominiale.
Cosa succede se i debiti condominiali non vengono pagati?
Nel caso in cui l’amministratore condominiale non riesca a recuperare i debiti accade che il condominio si trova in debito verso terzi. Un soggetto terzo può provvedere al recupero del credito attraverso il pignoramento del conto corrente condominiale o con il pignoramento di singoli beni di proprietà dei condomini.
Pignoramento del conto corrente condominiale
Ogni condominio deve essere proprietario di un conto corrente comune, gestito dall’amministratore, da cui transitano tutte le operazioni necessarie al pagamento delle varie spese annuali. Il creditore, in caso di debiti, può rivolgersi al Tribunale per ottenere un decreto ingiuntivo nei confronti del Condominio che gli permette di pignorare il conto corrente e recuperare così il debito maturato.
Pignoramento dei singoli beni dei condomini
Nel caso il pignoramento del conto corrente condominiale non fosse sufficiente a pagare tutti i debiti condominiali, l’alternativa è il pignoramento dei singoli beni dei condomini. A tale scopo, l’amministratore è tenuto a comunicare ai creditori i dati dei condomini morosi. Nel caso eccezionale in cui questo non bastasse si può procedere anche al pignoramento dei beni dei condomini adempienti, sempre in relazione al loro valore millesimale.
Il condomino adempiente, in quest’ultimo caso, può scegliere di impugnare un’azione di opposizione chiedendo al creditore di agire prima nei confronti dei condomini morosi, oppure, in caso questo sia già avvenuto, di limitare la richiesta di pagamento alla propria quota millesimale. Il condomino adempiente, infatti, non deve rispondere dell’intero debito condominiale ma solo di quello riferito alla sua unità immobiliare.
Cosa succede se si acquista casa in un condominio moroso
Nel momento in cui un acquirente decide di acquistare casa all’interno di un condominio moroso deve essere consapevole che si fa carico anche dei debiti condominiali pendenti dell’anno in corso e di quello precedente. Le spese ordinarie del palazzo vengono riscosse in automatico dall’amministratore, senza richiesta di un’autorizzazione. Nel caso di spese straordinarie, invece, la persona responsabile di sostenerne il costo è il proprietario dell’immobile al momento in cui viene deliberata l’assemblea. Per tutelarsi, prima di un acquisto, si può richiedere un certificato all’amministratore del condominio in cui si attesta che il proprietario della casa in vendita ha provveduto a pagare tutti i suoi oneri.
