Diritto di abitazione: che cos’è, come funziona e quando decade

Cosa si intende per diritto di abitazione

Il diritto di abitazione, regolato dall’articolo 1022 del Codice civile, è un diritto reale che conferisce al beneficiario la possibilità di abitare presso un bene immobile di proprietà di un altro soggetto per un determinato periodo di tempo. Il diritto si estende alla famiglia del titolare e ad eventuali persone che vi prestino servizio.

La costituzione del diritto di abitazione può avvenire secondo diverse modalità, ad esempio con la stipulazione di un contratto (tramite atto pubblico o scrittura privata) o a seguito di usucapione sull’immobile, di testamento redatto dal proprietario di casa. Altresì il diritto di abitazione spetta per legge al coniuge del defunto in caso di successione ereditaria o da un provvedimento del giudice a seguito di separazione o divorzio quando al coniuge vengano affidati i figli.

Il beneficiario del diritto reale di abitazione, anche noto come habitator, avrà facoltà di stabilirsi o rimanere all’interno dell’immobile fino al termine del diritto, ma avrà anche il dovere di provvedere alla sua manutenzione ordinaria e al pagamento dei relativi tributi, compreso il pagamento dell’IMU.

Diritto di abitazione e residenza altrove non sono incompatibili. L’habitator, pur avendo facoltà di alloggiare presso l’immobile non ne ha tuttavia l’obbligo: il diritto è conservato purché il contestuale abbandono della casa non abbia una durata pari o superiore ai venti anni.</p>

Quando decade il diritto di abitazione

La durata del diritto di abitazione non può essere illimitata e la sua estinzione può essere riconducibile a molteplici fattori. Un primo caso è rappresentato dal decesso dell’habitator o da una sua formale rinuncia al diritto di abitazione presso l’immobile in oggetto. Se il diritto è stato sancito da un contratto con un termine, la scadenza di tale termine ne determina la fine. Altre possibilità di estinzione sono la prescrizione – ovvero il non utilizzo del bene immobile per venti anni – e il cosiddetto “perimento del bene” conseguente ad esempio a crollo o demolizione dell’immobile. Infine, se il diritto è stato costituito mediante provvedimento dell’autorità giudiziaria, il giudice ha facoltà di revocare la propria decisione qualora ne siano venuti meno i presupposti.

Quando decade il diritto di abitazione l’habitator è tenuto a restituire l’appartamento al legittimo proprietario nelle stesse condizioni in cui l’ha ottenuto. Se costituito da contratto, il titolare del diritto di abitazione potrà ricevere indietro la cauzione eventualmente versata.

E’ anche possibile che piena proprietà e diritto di abitazione si ritrovino a convergere su un unico soggetto: è il caso della consolidazione, vale a dire dell’acquisto dell’immobile da parte del beneficiario del diritto di abitazione.

Diritto di abitazione e usufrutto: tutte le differenze

Sebbene vi siano delle convergenze tra diritto di abitazione e usufrutto di un immobile, si tratta di istituti giuridici intrinsecamente diversi. In particolare, i limiti del diritto di abitazione sono molto più rigidi rispetto a quelli dell’usufrutto.

Anzitutto, mentre l’usufrutto può essere concesso su qualsiasi tipo di immobile – che si tratti di appartamenti, uffici, magazzini o garage – il diritto di abitazione riguarda la sola abitazione della casa. Un’altra importante distinzione tra diritto di usufrutto e di abitazione riguarda i rispettivi beneficiari: se l’usufrutto può essere accordato indifferentemente a persone fisiche o giuridiche, il diritto di abitazione può essere concesso alle sole persone fisiche.

Inoltre, a differenza del titolare di un diritto di usufrutto, il beneficiario del diritto di abitazione non ha facoltà di trarre profitto dall’immobile: non può destinare la casa a utilizzazioni diverse. Mentre l’usufruttuario può cedere il proprio diritto, darlo in affitto o stipulare un’ipoteca, l’habitator è tenuto a utilizzare il bene immobile per le sole esigenze abitative.

Casa coniugale e diritto di abitazione

Un caso particolare di diritto di abitazione è rappresentato dalla casa coniugale quando si verifica il decesso del coniuge proprietario o in caso di separazione o divorzio.

Nella prima circostanza, se cioè si verifica il decesso del proprietario dell’immobile, attraverso la successione ereditaria la legge italiana assegna al coniuge superstite il diritto di abitazione nella casa del defunto per tutta la durata della sua vita, a patto che la famiglia avesse stabilito in tale immobile la residenza. Tale diritto rimane in essere anche nel caso in cui l’eredità dell’immobile debba essere divisa tra più eredi. 

È importante specificare che tale diritto non si applica qualora i due coniugi fossero separati al momento del decesso: la ratio della norma, infatti, è quella di tutelare il più possibile le abitudini della famiglia, risparmiando al vedovo o alla vedova l’incombenza di dover abbandonare il tetto coniugale.

In caso di separazione o divorzio, invece, è il giudice a stabilire l’eventuale diritto reale di abitazione del coniuge in un immobile di proprietà dell’altro: solitamente il giudice assegna il diritto di abitazione nella casa di famiglia al coniuge cui sono affidati i figli, indipendentemente da chi sia il proprietario dell’immobile in questione.