È possibile che un edificio e il suolo sul quale esso viene edificato non appartengano allo stesso proprietario? Si, grazie al diritto di superficie che consente di edificare sopra o sotto il terreno di proprietà di un altro soggetto, sia pubblico sia privato.
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Diritto di superficie: cos’è?
Il diritto di superficie è un diritto reale di godimento parziario. Con il termine “reale” si intende “riferito a un oggetto, a un bene materiale” e con “parziale” si sottolineano i poteri limitati esercitabili sul bene.
Il diritto di superficie:
- consente di costruire un edificio anche su un terreno in comproprietà, l’unica condizione è il consenso di tutti i proprietari;
- può essere concesso anche a due soggetti differenti, a uno può essere dato il diritto per una proprietà sul suolo e a un altro per una proprietà nel sottosuolo. In questo caso i due interessati diventerebbero egualmente superficiari (termine utilizzato per i beneficiari del diritto di superficie).
Cos’è il diritto di superficie?
“Il diritto di superficie è un diritto reale parziario che consente al titolare di edificare e mantenere una costruzione al di sopra (o al di sotto) di un fondo di proprietà altrui e di acquistarne la proprietà della costruzione o dell’opera senza però diventare proprietario del terreno.”
Chi può costituire il diritto di superficie?
Secondo l’articolo 952 del codice civile chi può costituire il diritto di superficie è il proprietario del terreno. La norma consente il verificarsi di differenti scenari:
- il proprietario del terreno può rimanere tale e costituire il diritto di superficie a terzi per la costruzione di un nuovo edificio;
- il proprietario del suolo può riservarsi il diritto di superficie o la proprietà superficiaria e trasferire la proprietà del terreno ad altri;
- il proprietario del terreno può trasferire la proprietà a terzi e costituire il diritto di superficie a favore di un altro.
Come si costituisce il diritto di superficie
In che modo è possibile costituire il diritto di superficie? È possibile acquistare tale diritto? Vediamo le risposte a queste due domande all’apparenza simili ma nei fatti molto differenti.
Il diritto di superficie può essere concesso a tempo indeterminato o determinato ed è possibile costituirlo in diversi modi, mediante:
- contratto di vendita;
- permuta o contratto di donazione;
- testamento;
- usucapione.
È, invece, possibile acquistare il diritto di superficie solo attraverso l’acquisizione di un terreno sul quale sia già stata edificata una costruzione.
Il contratto che modificherà o trasferirà il diritto di superficie dovrà essere redatto mediante un atto pubblico o una scrittura privata autenticata dal notaio. Diversamente il contratto andrà considerato invalido e quindi nullo tutto ciò che con esso sia stato stabilito.
Diritti e obblighi legati al diritto di superficie
Come in molte situazioni di diritti di godimento parziari quali anche l’enfiteusi, il diritto di servitù, l’uso, l’abitazione e l’usufrutto, anche in questo caso le parti interessate godono di precisi diritti e doveri.
Il proprietario del suolo
Nel caso in cui il proprietario di un terreno costituisse il diritto di superficie a beneficio di un soggetto intenzionato a edificarvi uno stabile, il proprietario del suolo non dovrà ostacolare in nessun modo l’esercizio del diritto del superficiario di costruire.
Invece nell’evenienza in cui un soggetto diventasse proprietario di un terreno sul quale fossero già edificati degli immobili, dovrà tollerarne il mantenimento ed evitare azioni che potrebbero danneggiarle.
Il proprietario del suolo può usufruirne liberamente fintanto che il superficiario non dichiara di voler iniziare i lavori, da quel momento in poi non gli sarà più possibile goderne allo stesso modo e dovrà anche cessare qualsiasi attività o controllo sugli spazi destinati ai lavori.
Il superficiario
Se il proprietario del terreno non deve ostacolare i progetti del superficiario, quest’ultimo dovrà però occuparsi di tutte le spese relative alla costruzione che intende realizzare, compresa l’eliminazione di ostacoli presenti sul suolo come piante radicate in aree d’interesse o alberi cresciuti in punti dove non è prevista la presenza del verde e così via.
Inoltre nel caso in cui il diritto di superficie non fosse stato costituito a titolo gratuito, il superficiario dovrà preoccuparsi di versare quanto stabilito, in un’unica soluzione o mediante canoni periodici: il mancato pagamento, in alcuni casi, può giustificare l’interruzione del contratto.
Il superficiario, nel costruire, deve rispettare precisi parametri. L’edificio deve:
- essere un’opera umana;
- identificarsi nella categoria dei beni immobili come previsto dall’articolo 812 del codice civile;
- essere suscettibile di accessione (ex articolo 934 del codice civile).
Come si estingue il diritto di superficie?
Secondo l’articolo 954 del codice civile l’estinzione del diritto di superficie per scadenza del termine importa l’estinzione dei diritti reali imposti dal superficiario. I diritti gravanti sul suolo si estendono alla costruzione, salvo, per le ipoteche, quanto disposto dal primo comma dell’articolo 2816.
I contratti di locazione, che hanno per oggetto la costruzione, non durano, se non per l’anno in corso alla scadenza del termine. Il perimento della costruzione non importa, salvo patto contrario, l’estinzione del diritto di superficie. Il diritto di fare la costruzione sul suolo altrui si estingue per prescrizione per effetto del non uso protratto per venti anni.”
Quindi è possibile estinguere il diritto di superficie per:
- la scadenza del termine (che comporterà l’automatica l’appropriazione da parte proprietario del suolo della nuova struttura);
- il perimento della costruzione e del suolo (causa del decadimento dei diritti reali);
- l’espressa rinuncia al diritto di costruire e mantenere;
- l’applicazione di una condizione risolutiva.
Oltre a quanto detto, il diritto di superficie si estinguerebbe anche nel caso in cui le figure del proprietario e del superficiario si riunissero in un solo soggetto (consolidazione) e quindi se:
- il titolare del diritto di superficie acquistasse la proprietà del terreno;
- il proprietario del suolo acquistasse la proprietà del diritto di superficie.
Diritto di superficie in convenzione: cos’è?
Viste le diverse possibilità che il diritto di superficie offre, esso è spesso un mezzo utilizzato nei piani per l’edilizia convenzionata e popolare, il cui uso, introdotto dalla Legge n. 167 del 1962, da la possibilità ai cittadini meno benestanti di acquistare un immobile a prezzi più bassi, concordati preventivamente con il Comune di riferimento.
La convenzione edilizia è stipulata tra Comune e ditta costruttrice in presenza di un notaio. In questa occasione vengono anche stabiliti tutti i termini, le modalità, le limitazioni e i vincoli per l’utilizzo del bene.
Come viene tassato il diritto di superficie?
Quanto percepirà il proprietario del suolo dal costituito e ceduto diritto di superficie rientrerà nella tassazione specifica:
- dei redditi diversi nel caso in cui il concedente fosse un soggetto privato;
- del reddito d’impresa nel caso in cui il concedente fosse un soggetto agente nell’esercizio della propria attività d’impresa.
Inoltre il diritto di superficie, rientrando nella categoria degli atti a titolo oneroso, comporta la costituzione o il trasferimento di diritti reali di godimento, quindi:
- ai fini dell’applicazione dell’IVA si qualifica come una vera e propria cessione dei beni;
- è soggetta a registrazione con le stesse modalità previste per la vendita di un bene immobile (l’imposta di registro si può applicare sia in misura proporzionale sia fissa).
In merito alla base imponibile la legge non prevede nessuna disposizione specifica per la valorizzazione del diritto di superficie, quindi il suo valore va stimato con riferimento ai criteri generali dettati per la piena proprietà, ma effettuando le necessarie modifiche relative alle peculiarità dell’operazione.
Invece, per quanto riguarda l’IMU il beneficiario del diritto di superficie sarà tenuto a versare l’imposta dal momento in cui entrerà in possesso del diritto fino a costruzione terminata.
