Diritto di superficie: la guida completa

Il diritto di superficie consente di edificare sopra e sotto un suolo anche se non se ne possiede la proprietà. Il diritto di superficie è stato istituito per offrire la possibilità di costruire:

• a chi non possiede un terreno, ma ha i mezzi per costruire, di realizzare il proprio progetto;
• a chi possiede un terreno, ma non ha gli strumenti per costruire, di non lasciare la terra inutilizzata.

Ma cos’è di preciso e come funziona? Vediamolo nel dettaglio.

Cos’è il diritto di superficie?

Il diritto di superficie è un diritto reale (riferito a un bene materiale) di godimento parziario (parziario perché consente poteri limitati sul bene in questione).

La definizione esatta è la seguente: “Il diritto di superficie è un diritto reale parziario che consente al titolare di edificare e mantenere una costruzione al di sopra (o al di sotto) di un fondo di proprietà altrui e di acquistarne la proprietà della costruzione o dell’opera senza però diventare proprietario del terreno.” 

Costituire il diritto di superficie

Per chiarezza va precisato che il diritto di superficie:

• è costituibile anche su un terreno in comproprietà, in questo caso l’unica condizione necessaria a costruirvi è il consenso di tutti i proprietari;
• può essere costituito con due persone differenti in quanto il diritto si estende sia allo spazio sopra sia a quello sotto il terreno. In questo caso i due interessati diventerebbero egualmente superficiari (termine utilizzato per i beneficiari del diritto di superficie).

Come si costituisce e come si acquisisce il diritto di superficie?

Prima di ogni cosa è importante sapere che il contratto relativo al diritto di superficie dovrà essere redatto mediante un atto pubblico o una scrittura privata autenticata dal notaio e che se così non fosse questo andrebbe considerato nullo insieme a tutto ciò che con esso era stato stabilito. 

Vediamo ora come costituire o acquistare il diritto di superficie:

• il diritto di superficie può essere costituito sia a tempo determinato sia indeterminato mediante contratto di vendita, permuta o contratto di donazione, testamento e usucapione;
• diversamente, è possibile acquistare il diritto di superficie solo diventando proprietari di un terreno sul quale sia già presente una costruzione. 

Chi può costituire il diritto di superficie?

L’unica persona avente diritto di costituire il diritto di superficie, secondo il codice civile, è il proprietario del terreno. Stando all’articolo 952, il codice civile consente il verificarsi di tre scenari differenti, secondo i quali il proprietario della terra può:

• rimanere tale e costituire il diritto di superficie a terzi per costruire un nuovo edificio;
• riservarsi il diritto di superficie o la proprietà superficiaria e trasferire la proprietà del terreno ad altri;
• trasferire la proprietà a terzi e costituire il diritto di superficie a favore di un altro.

Perché avvalersi del diritto di superficie?

Abbiamo accennato in apertura che questo diritto consente una maggiore dinamicità nel mondo dell’edilizia, infatti permette in assenza di terra la costruzione di un edificio e l’utilizzo di un terreno anche in assenza di risorse economiche.

Oltre a quanto detto il diritto di superficie, nella declinazione della proprietà superficiaria, è spesso utilizzato per mantenere e gestire eventuali strutture già esistenti su un suolo. 

Così facendo, se si intravedesse il valore intrinseco di una struttura o le sue potenzialità in ambito imprenditoriale, ma non se ne fosse proprietari, sarebbe ugualmente possibile assumerne la gestione e farla fruttare.

Cos’è la proprietà superficiaria?

Approfondendo meglio è possibile evidenziare una differenza tra il diritto di superficie e la proprietà superficiaria:

• il diritto di superficie, come detto, consente di fare e mantenere una costruzione sul suolo di terzi;
• la proprietà superficiaria subentra quando si decide di acquistare la proprietà di una costruzione già esistente su un suolo in nuda proprietà.

Estinguere il diritto di superficie

A regolamentare l’estinzione del diritto di superficie è l’articolo 954 del codice civile secondo il quale è possibile per diversi motivi, quali:

• la scadenza del termine del contratto che implica l’automatica appropriazione da parte proprietario del suolo del nuovo immobile;
• il perimento della costruzione e del suolo;
• l’espressa rinuncia a costruire e mantenere la struttura;
• l’applicazione di una condizione risolutiva;
• l’acquisto da parte del superficiario della proprietà del terreno;
• l’acquisto del diritto di superficie da parte del proprietario.

Gli ultimi due punti rappresentano una particolare situazione chiamata di “consolidazione” nella quale le due figure del proprietario e del superficiario si riuniscono in un unico soggetto, situazione che implica l’estinzione, anche logica, del diritto di superficie. 

Proprietario e superficiario: diritti e doveri

Come in ogni contesto nel quale più parti devono coesistere, anche in questo caso, proprietario e superficiario godono di diritti e sono vincolati a doveri ben precisi.

Il proprietario

Nel caso in cui si diventasse proprietari di un terreno sul quale fossero già edificati degli immobili allora se ne dovrà tollerare l’esistenza, gestire il mantenimento ed evitare attivamente azioni che potrebbero danneggiarle.

Se, costituito il diritto di superficie, il superficiario dimostrasse l’intenzione di edificare uno stabile, il proprietario del suolo:

• non dovrà ostacolare in nessun modo l’esercizio di tale diritto;
• potrà usufruire del terreno liberamente fino alla dichiarazione del superficiario di voler iniziare i lavori;
• dovrà cessare qualsiasi attività sugli spazi destinati ai lavori nel momento esatto in cui il superficiario annuncerà di voler costruire.

Il superficiario

Il superficiario, da parte sua dovrà:

• occuparsi di tutte le spese relative alla costruzione che intende realizzare;
• farsi carico dei lavori per l’eliminazione di eventuali ostacoli sul suolo;
• preoccuparsi di versare la cifra stabilita nel caso in cui il diritto di superficie non fosse stato costituito a titolo gratuito (il mancato pagamento può anche giustificare l’interruzione del contratto).

Inoltre, nel costruire, l’edificio dovrà rispettare precisi parametri, quali: 

• essere un’opera umana;
• rientrare nella categoria dei beni immobili (come da articolo 812 del codice civile);
• essere suscettibile di accessione (ex articolo 934 del codice civile).

Diritto di superficie: le tasse

Abbiamo visto come la costituzione del diritto di superficie possa avvenire gratuitamente o a titolo oneroso; se si decidesse per il secondo caso sarà importante sapere come verranno tassate le relative entrate.

Se il concedente è un privato allora si vedrà tassare gli introiti come “redditi diversi”, se invece fosse un soggetto agente per gli interessi della propria attività allora le entrate verranno inserite sotto la dicitura “reddito d’impresa”. 

Inoltre comportando la costituzione o il trasferimento di diritti reali di godimento, il diritto di superficie prevede che l’applicazione dell’IVA venga svolta con le stesse modalità di una vera e propria cessione dei beni e che anche la registrazione avvenga con le stesse modalità della vendita di un immobile. 

Per quanto riguarda l’IMU il superficiario dovrà versare l’imposta (relativa al valore del terreno) fino al termine della costruzione.