Donazione nonno nipote: come funziona

La donazione viene utilizzata spesso dalle famiglie italiane che desiderano cedere ai parenti prossimi i loro beni immobili: è il caso, ad esempio, di un nonno che vuole donare una casa al nipote o di un genitore che decide di donare un appartamento ai figli.

In questo articolo vedremo il particolare caso della donazione nonno nipote e le problematiche a cui può dare origine.

Cosa si intende per donazione immobiliare

Innanzitutto, chiariamo che cosa si intende per donazione immobiliare. La donazione è un contratto volontario in cui una parte – ovvero il donante – cede, in forma gratuita, un bene a un’altra parte – ovvero il donatario. In campo immobiliare la donazione è il trasferimento volontario di un proprio bene immobile ad altre persone attraverso un atto pubblico.

La donazione di un immobile può essere diretta, nel caso in cui il donante possiede già l’immobile, oppure indiretta, nel caso in cui il donante non possiede già una proprietà, ma dona al donatario il denaro per acquistare l’immobile.

La donazione è un contratto a tutti gli effetti e, in quanto atto pubblico, per concretizzarlo è necessario rivolgersi a un notaio e avere la presenza di due testimoni. Inoltre la donazione immobiliare non è gratuita, ma ci sono dei costi da sostenere:

• il costo dell’atto notarile, variabile in base al valore del bene, all’ubicazione dell’immobile, alla complessità dell’atto;
• le imposte (imposta di registro, di bollo, ipotecaria e catastale);
• tassa di donazione, variabile perché dipende dal valore del bene e dal grado di parentela tra chi dona e chi riceve. Nel caso di una donazione nonno nipote l’aliquota è al 4% e la franchigia fino a 1.000.000,00 euro di valore della donazione. Viene tassata al 4% la quota che supera la franchigia.

Il conflitto di interessi nella donazione nonno nipote

Ma quali sono le peculiarità e i problemi che possono emergere nella donazione di un immobile nonno nipote?

Come detto in precedenza, la donazione deve essere regolata tramite contratto poiché è una decisione irrevocabile e il valore del bene donato è elevato. Ma ci sono casi in cui la donazione può essere revocata dal donante oppure impugnata a distanza di anni dagli eredi legittimi.

In particolare, la donazione può essere revocata dal donante per:

• indegnità (o ingratitudine) del donatario (ossia commissione di reati molto gravi da parte del donatario nei confronti del donante o della sua famiglia);
• sopravvenienza di figli del donante (quando il donante non aveva figli, o non sapeva di averne, al tempo in cui è avvenuta la donazione).

La donazione, inoltre, è considerata un anticipo sulla successione e può essere impugnata dagli eredi legittimi se, al momento in cui si apre il processo per l’eredità, dovessero ritenere la donazione ingiusta e lesiva dei loro interessi. Infatti nessuno può impedire ai legittimi eredi di avere la propria quota di eredità.

Inoltre bisogna considerare che un nonno può decidere di donare un immobile a un nipote ancora minorenne. In questo caso il minore può accettare direttamente la donazione solo tramite il genitore che lo rappresenta legalmente, cosa che può generare un conflitto di interessi tra il genitore come rappresentante legale del figlio e il genitore come figlio del donante.

Il conflitto di interessi si configura quando un soggetto si trova a sottoscrivere un atto dal notaio per conto di un altro soggetto, ma l’interesse dei due soggetti va in contrasto. Per essere rilevante, il conflitto d’interessi deve rispondere a tre requisiti:

• attualità: deve esistere al momento della firma dell’atto;
• incompatibilità: il soddisfacimento dell’interesse di una delle parti danneggia l’interesse dell’altra;
• patrimonialità: deve avere un valore economico.

Quando può avvenire il conflitto di interessi nella donazione di un nonno al nipote minorenne?

Poniamo il caso che il rappresentante legale di colui che deve ricevere la donazione sia il figlio di colui che vuole donare il bene, quindi il potenziale erede del bene. Essendo anche il padre del donatario potrebbe essere contrario che l’immobile venga donato al figlio. In altre parole, il genitore del minorenne potrebbe voler tenere l’eredità per sé. Per questo motivo non può più rappresentare il figlio, dal momento che non farebbe i suoi interessi, ma i propri.

In questo caso il notaio può far nominare come rappresentante legale del donatario l’altro genitore oppure il curatore speciale, una figura imparziale nominata da un giudice che svolge una funzione sostitutiva rispetto ai genitori del minore, del quale garantisce gli interessi. Il giudice, oltre a nominare il curatore speciale, dovrà anche autorizzarlo. L’autorizzazione serve, infatti, per avere un maggiore controllo da parte dell’autorità giudiziaria verso atti che coinvolgono soggetti impossibilitati per età o per condizioni fisiche, a badare ai propri interessi.

Altre difficoltà nella donazione nonno nipote

Come detto sopra, il genitore del donatario ed erede del donante può giudicare la donazione nonno nipote ingiusta e lesiva dei suoi interessi. Inoltre, entro vent’anni dalla morte del donante può esercitare l’azione di restituzione del bene donato anche nel caso in cui un terzo soggetto lo abbia già acquistato dal donatario ovvero nel caso in cui il donatario avesse deciso di vendere il bene.

Per evitare situazioni di questo tipo il notaio può far dichiarare al genitore nonché erede del donante di rinunciare all’azione di restituzione del bene o di rinunciare al diritto di opposizione alla donazione. In questo modo si evita che un genitore possa agire sull’eredità una volta deceduto il donante e creare quindi problemi al donatario e alla circolazione del bene.