Dopo quanti anni si può vendere una casa donata?

Secondo l’art. 769 del Codice Civile “La donazione è il contratto col quale, per spirito di liberalità, una parte arricchisce l’altra, disponendo a favore di questa di un suo diritto o assumendo verso la stessa un’obbligazione”.

Quest’atto per essere valido deve essere redatto:

• da un notaio sotto forma di atto pubblico (pena la nullità);
• con la presenza di tutte le parti interessate che, in caso di eventuali precedenti donazioni tra loro dovranno dichiararne il valore;
• in presenza di almeno due testimoni terzi rispetto alle parti coinvolte nella compravendita.

Come abbiamo visto, una donazione immobiliare viene sancita da un accordo delle parti, ma senza che sia necessaria l’immediata consegna del bene. Infatti, una donazione immobiliare si ritiene perfezionata non tanto al momento della consegna della proprietà interessata, quanto all’accettazione della stessa da parte del donatario (colui che riceve in dono il bene).

Ciò vuol dire che finché l’accettazione non viene notificata al donante (colui che cede gratuitamente il bene) questo ha la possibilità di revocare la donazione effettuata, che in tal caso è ancora solo una proposta.

Prima di portare a termine l’iter di una donazione il notaio dovrà accertarsi che il bene non sia gravato da vincoli di pegno o ipoteca, controllando la visura catastale e ipotecaria dell’immobile. Inoltre, per verificare l’assenza di abusi edilizi è anche necessario confrontare la rappresentazione catastale con il reale stato dei luoghi della proprietà.

Vendere una casa donata: possibili ostacoli

Se il nuovo proprietario di un immobile desidera vendere il bene ricevuto in dono dovrà percorrere un sentiero ricco di ostacoli. Vediamo insieme le diverse complicazioni nelle quali è possibile incorrere.

Vendere prima o dopo 5 anni dal rogito?

Non è raro che parenti stretti decidano di aiutare i più giovani donando loro dei beni immobili. Gli esempi più classici sono un genitore che lascia casa al figlio o un nonno che la dona a un nipote. In questi casi capita frequentemente che l’immobile donato sia la principale abitazione del donante.

Se per l’immobile in questione è stato richiesto il bonus prima casa al fine di ridurre le tasse da pagare sulla proprietà, la legge italiana prevede che la casa non possa essere rivenduta prima di cinque anni dal rogito senza imbattersi in una serie di tassazioni.

Quindi, se per qualsiasi motivo, si decidesse di vendere casa prima di cinque anni dall’acquisto, sarà necessario presentare un’istanza all’Agenzia delle Entrate che ricalcolerà le imposte prendendo in considerazione l’agevolazione usufruita in precedenza.

Quando non è necessario aspettare 5 anni?

In merito all’attesa dei cinque anni sopra citata va specificato che il donatario potrà vendere senza doversi preoccupare di nessun limite temporale nel caso in cui l’immobile ricevuto in dono, pur essendo una abitazione principale, non abbia beneficiato del bonus prima casa.

I legittimi eredi e la contestazione della donazione

Quando si è proprietari di un immobile lo si può donare a chi si desidera, indipendentemente dal fatto che il donatario sia o meno un legittimo erede del bene interessato.

Ma nel caso in cui si scelga di donare un immobile si dovrà tener conto del fatto che potrebbero insorgere problemi con i legittimi eredi, che possono contestare la donazione e opporsi a essa:

• dopo il decesso del donatore;
• entro dieci anni dal decesso del donante;
• entro vent’anni dalla donazione stessa.

Perché contestare una donazione?

Solitamente la motivazione più diffusa alla base delle contestazioni di donazioni è la “riduzione per lesione di legittima” che si appella alla diminuzione dei beni che la cessione gratuita di un immobile fuori dalla linea ereditaria causa ai legittimi eredi.

Ma non è certo l’unico appiglio legale, infatti nell’eventualità di vedere lesi i propri diritti, i legittimi eredi possono contestare la donazione anche con un’azione per:

• “inadempimento”, nel caso in cui il donante avesse ceduto gratuitamente un bene immobile per ricevere assistenza morale o materiale dal donatario e quest’ultimo non si fosse premurato di svolgere la sua parte;
• “simulazione”, nel caso in cui il donante avesse in realtà venduto l’immobile a un prezzo simbolico o uno mai saldato allo scopo di nascondere la donazione e simulare una vendita.

Accordarsi con i legittimi eredi

Anche in merito alla possibilità di rivalsa dei legittimi eredi esistono due soluzioni. Per il donatario sarà possibile vendere la casa senza rischiare contestazioni:

• se gli eredi lasciano scadere i tempi entro i quali poter impugnare la donazione, oltre i quali non avranno più alcun diritto di opporsi;
• se i legittimi eredi firmano una rinuncia sulla casa donata.

La seconda opzione è una buona soluzione sia per avere la certezza che gli eredi non avanzeranno più pretese sul bene sia per dialogare più serenamente con le banche. Queste infatti concedono raramente mutui sulla vendita di immobili ricevuti in dono proprio a causa del rischio che rappresentano le contestazioni dei legittimi eredi: spesso portano all’impossibilità di vendita da parte del donatario e alla conseguente impossibilità di saldare il mutuo ricevuto.

Tale dichiarazione di rinuncia va messa per iscritto prima del decesso del donante ed è consigliabile nel farlo, seppur non necessario, avvalersi di una figura di riferimento quale un notaio, un avvocato o un commercialista per essere certi della regolarità dell’atto.

I creditori e l’impugnazione della donazione

Abbiamo già visto le difficoltà che possono sorgere nel caso in cui i legittimi eredi di un donante decidano di rivalersi sull’immobile donato, ma questi non sono di certo i soli a poter creare problemi a un donatario che volesse vendere l’immobile ricevuto.

Anche eventuali creditori, infatti, hanno facoltà di impugnare la donazione nel caso in cui il donante abbia optato per questa scelta con lo scopo di evitare di subire il pignoramento dei beni.

A fronte di questa possibilità si aprono due scenari:

• nel caso in cui fosse passato meno di un anno dalla donazione il donatario non avrà problemi di natura legale. Semplicemente i creditori presenteranno il pignoramento ai registri immobiliari, l’atto verrà annullato e la proprietà non sarà più del donatario;

nel caso in cui venisse superato l’anno dalla donazione sarà necessario avviare un’azione revocatoria. Il giudice, accertatosi della legittimità della richiesta e dell’insufficienza del patrimonio residuo del donante a coprire la totalità del debito, potrà annullare la donazione e autorizzare il pignoramento dell’immobile.