Eredità di beni immobili: costi, adempimenti e regole per la vendita

Dal punto di vista giuridico, nel caso in cui si riceva in eredità dei beni immobili, tramite la successione vengono trasferiti per causa di morte, tutti i rapporti giuridici facenti capo al “de cuius” agli eredi, tenendo in considerazione i costi, gli adempimenti e le regole nel caso in cui quest’ultimi vogliano mettere in vendita il bene.

Molto spesso l’asse ereditario è composto da beni immobili, e proprio perché si tratta di risorse di valore di cui gli eredi potrebbero voler disporre, è importante comprendere che quali passi bisogna compiere prima della vendita,  quali siano le regole previste dal codice civile sulla eventuale scioglimento della comunione ereditaria, ma anche quelle relative alle imposte dovute allo stato previste invece da leggi ordinarie.

Ma districarsi tra normative complesse, adempimenti di vario genere e grosse quantità di documenti può non essere semplice, ed è per questo che rivolgersi a un’agenzia immobiliare può essere la scelta giusta per evitare ritardi e problemi.

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Gli eredi e la suddivisione dell’asse ereditario

Il nostro ordinamento riserva una quota fissa dell’eredità ai c.d. legittimari, che rappresentano in sostanza i parenti più stretti del de cuius.

Questa parte dell’asse ereditario non è tangibile e il testatore non può quindi inserire previsioni contrarie alle norme del codice civile che la regolano. Sarà invece possibile disporre della parte residuale a proprio piacimento, devolvendola anche a soggetti non collegati da legame parentale. 

In caso di assenza di testamento, il Codice Civile prevede delle regole specifiche per suddivisione dei beni, sia immobili che mobili, che fanno parte del patrimonio. Questi variano in base alla presenza di eredi legittimari e andranno a coinvolgere gradualmente anche quelli legittimi. Proviamo a far chiarezza:

• Coniuge (senza figli, ascendenti ne’ fratelli): 100% del patrimonio al coniuge
• Coniuge e figlio unico (pur in presenza di ascendenti e fratelli): 50% al coniuge e 50% al figlio
• Coniuge e più figli (pur in presenza di ascendenti e fratelli): 1/3 al coniuge e 2/3 ai figli in parti uguali
• Coniuge e ascendenti (senza figli né ’ fratelli): 2/3 al coniuge, 1/3 agli ascendenti in parti uguali
• Coniuge e fratelli (senza figli né’ ascendenti): 2/3 al coniuge, 1/3 ai fratelli in parti uguali
• Coniuge, fratelli e ascendenti (senza figli): 2/3 al coniuge, il 25% agli ascendenti in parti uguali, l’8,33% ai fratelli in parti uguali
• Solo figli (pur in presenza di ascendenti e fratelli): 100% ai figli in parti uguali
• Solo ascendenti e fratelli (senza figli): 50% agli ascendenti e 50% ai fratelli, in parti uguali
• Solo ascendenti (senza coniuge né’ figli né’ fratelli): 100% diviso tra gli ascendenti
• Solo fratelli (senza coniuge’ ne’ figli ne’ ascendenti): 100% diviso tra i fratelli

Agli altri parenti entro il sesto grado spetteranno quote patrimoniali solo in caso di assenza dei soggetti presenti nella lista. Al coniuge spetta  in ogni caso il diritto di abitazione e l’uso del mobilio della casa di residenza coniugale, anche se presente nell’asse ereditario e soggetto quindi a divisione con i figli. 

Dichiarazione di successione

Nel caso in cui si parli di eredità di beni immobili: il primo passo da compiere per comprendere le regole, gli adempimenti e le regole per la vendita è quello legato alla presentazione della dichiarazione di successione. Questa deve avvenire entro un anno dall’apertura della successione presso l’Ufficio del registro o presso l’ufficio locale dell’Agenzia delle Entrate del luogo dell’ultima residenza del defunto.

Questa può anche essere inoltrata tramite raccomandata con ricevuta di ritorno, con l’utilizzo del modello predisposti e approvato dal Ministero delle Finanze.  La dichiarazione di successione consiste nella sostanza in un elenco di tutti i beni ereditati per la determinazione dell’ammontare delle tasse sulla successione dovute.

Si tratta di un documento molto importante perché senza di esso e senza quindi il pagamento delle relative tasse, il bene non potrà essere alienato.

Tassa di successione

Le tasse da tenere in conto relative all’eredità di beni immobili variano sulla base del grado di parentela: 

• Coniuge e figli:  4% sul valore catastale dell’immobile, con franchigia pari a 1.000.000€

• Fratelli e sorelle: 6% sul valore catastale con franchigia pari a 100.000€

• Nipoti, zii, cugini di primo grado, cognati e suoceri: 6% sul valore catastale, senza franchigia

• Tutti gli altri soggetti: 8%, anche in questo caso senza applicazione della franchigia

Vendita dell’immobile ereditato

Per vendere un immobile ereditato è necessario presentare anche altri due atti: quello relativo all’accettazione dell’eredità e la sua trascrizione.

Accettazione

L’apertura della successione avviene presso il tribunale di zona relativo all’ultimo domicilio del de cuius e prevede la delazione, ossia l’offerta del patrimonio del defunto ai c.d. “chiamati ereditari”. Questa può avvenire in seguito a inclusione degli stessi in un testamento o per legge. I chiamati all’eredità’ possono accettare l’eredità o rinunciare. L’accettazione può essere:

• Espressa: ossia con dichiarazione formale tramite atto pubblico o scrittura privata

• Tacita: attraverso il compimento di un atto concludente col quale si esplicita la volontà di accettare l’eredità.

Una terza opzione riguarda invece l’accettazione con beneficio d’inventario che determina la distinzione dei beni ereditati dal patrimonio dell’erede. Questo tipo di accettazione ha quindi implicazioni a livello debitorio, e va a limitare la responsabilità dell’erede al valore dei beni ereditati. Il suo patrimonio personale non risulterà aggredibile.

Trascrizione

Il secondo atto è invece la trascrizione dell’accettazione dell’eredità, che certifica che la proprietà dell’immobile in oggetto è passata dal defunto al nuovo proprietario. La trascrizione dell’accettazione espressa di eredità non presenta particolari problemi, perché viene sempre eseguita dal notaio contestualmente alla ricezione dell’atto.

In caso di accettazione tacita la legge impone sempre l’onere della trascrizione a garanzia degli interessi dell’acquirente. In assenza di questo atto, la trascrizione dell’acquisto sarà inefficace, e il compratore potrebbe vedersi privato dell’acquisto nel caso in cui dovesse risultare che il venditore non era il vero erede o non era l’unico soggetto a vantare dei diritti in riferimento al bene oggetto di vendita.

Se la trascrizione dell’accettazione è stata eseguita regolarmente, queste vicende non pregiudicano l’acquirente in buona fede. 

Per la trascrizione dell’accettazione occorrerà portare dal notaio questi due documenti: 

• Il certificato di morte di chi ha lasciato il bene in eredità
• L’atto di successione

Oltre alle tasse di successione passate in rassegna precedentemente, sono previsti anche altri tipi di imposte che solitamente caratterizzano le normali vendite compravendite immobiliare:

• Imposta ipotecaria (2% del valore catastale dell’immobile)
• Imposta catastale (1% del valore catastale dell’immobile)

Entrambe da pagare prima della presentazione della dichiarazione di successione. Gli eredi che possono beneficiare delle agevolazioni previste per la prima casa, dovranno limitarsi a pagare una quota fissa che ammonta a 200€ per ciascuna imposta.

Sono inoltre previste:

• Imposta di bollo, a 64€ per ogni nota di trascrizione
• Tributi speciali (ad esempio i diritti di segreteria)
• Tassa ipotecaria fissa di 35€ per ciascuna nota di trascrizione

Nel caso in cui si voglia procedere alla vendita del bene immobile bisogna inoltre presentare una domanda di voltura catastale presso l’ufficio del catasto, che andrà ad aggiornare gli intestatari catastali evidenziando i trasferimenti da un soggetto all’altro. In questo caso è previsto il versamento di  55€ di tributo speciale catastale a cui vanno aggiunti 16€ di imposta di bollo per ogni 4 pagine di domanda.

Vendita dell’immobile ereditato prima dei 5 anni

Per evitare attività speculative in merito all’ eredità di beni immobili, è previsto che in caso di vendita di un immobile la cui proprietà sia stata acquisita a titolo oneroso nei cinque anni precedenti, il venditore debba pagare una tassa sulla plusvalenza, che rappresenta la differenza tra il prezzo d’acquisto e quello di vendita.

L’articolo 67 comma 1 lettera B del Testo Unico delle Imposte sui Redditi stabilisce però che questa regola non valga nel caso cui l’oggetto della vendita sia un bene immobile ereditato. In questi casi quindi non andrà a determinarsi una plusvalenza tassabile.

Una vendita effettuata prima che siano trascorsi i 5 anni dall’acquisto a titolo di successione potrebbe invece produrre effetti diretti sui bonus fiscali usufruiti nel caso in cui l’immobile ereditato sia stato riconosciuto come prima casa. In questo caso la vendita anticipata farebbe decadere i vantaggi con risultante applicazione delle tasse ordinarie. 

Proprietà in comunione tra più eredi

Nel caso in cui l’ eredità di beni immobili risulti in comunione, la vendita potrà avvenire solo in presenza del consenso di tutti gli eredi aventi diritto sul bene. In caso di opposizione sulla vendita dell’immobile di anche uno solo dei comproprietari, la vendita non andrà in porto.

L’ordinamento prevede dei rimedi per evitare che le singole parti interessate a liberarsi della propria quota del bene non risultino penalizzate dalla mancata vendita, ma anche che chi è interessato a conservare la proprietà del bene stesso non si ritrovi costretto ad alienarlo.

Per questo motivo qualsiasi parte interessata può chiedere lo scioglimento della comunione ereditaria. Questa può avvenire con il consenso delle parti, e allora si procederà con una divisione in natura o a una vendita tra coeredi, a cui è riservato un diritto di prelazione. 

Nel caso in cui non si riesca a trovare un accordo, ci si rivolgerà a un giudice che proverà a risolvere la situazione provando a dividere l’immobile in porzioni abitabili, basandosi sui rilievi tecnici di un perito. Nel caso in cui questo non sia possibile, proverà a sondare l’interesse di uno dei soggetti titolari della comunione all’acquisto dell’intera proprietà.

Se anche questo passaggio non sortirà effetti positivi, il giudice andrà a stabilire autonomamente le condizioni di vendita dell’immobile basandosi sulle norme vigenti in materia di espropriazione immobiliare, e dividendo il ricavato tra i coeredi.