Indennità di occupazione immobile commerciale: calcolo e tassazione

Cos’è l’indennità di occupazione di un immobile commerciale (ovvero un immobile di categoria catastale C)? Quando è dovuta e chi deve pagarla? Continua a leggere per trovare risposta a queste domande.

Cosa si intende per occupazione di un immobile?

Innanzitutto, chiariamo che cosa si intende per occupazione di un immobile.

Con quest’espressione si fa riferimento al concetto di avere il controllo o l’uso di un immobile senza necessariamente possederlo legalmente, come nel caso di occupazione di immobili abbandonati o di permanenza nei locali oltre la scadenza del contratto di locazione.

L’occupazione può avvenire in diverse forme, tra cui:

• Occupazione senza titolo (sine titulo): si verifica quando una persona si stabilisce in un immobile senza il permesso o l’autorizzazione del proprietario. Questo può accadere quando qualcuno entra in possesso di un immobile abbandonato o vuoto e lo utilizza senza averne diritto legale, o quando, a seguito della scadenza di un contratto di locazione, l’ex locatario continui ad occupare l’immobile. L’occupante senza titolo non ha alcun diritto sulla proprietà e può essere soggetto all’espulsione.
• Occupazione di fatto: si riferisce a una situazione in cui una persona occupa un immobile senza un contratto di affitto formale o un titolo di proprietà, ma ha stabilito una residenza e svolge attività in quella località. In alcuni casi, l’occupante di fatto può acquisire diritti o protezioni legali sulla base della lunga occupazione continuativa e dell’uso dell’immobile.
• Occupazione abusiva: questa situazione si verifica quando una persona o un’organizzazione occupa un immobile in violazione della legge o dei regolamenti locali. Può riguardare ad esempio l’occupazione di edifici pubblici o di proprietà private senza autorizzazione, solitamente per scopi politici o di protesta.

Cosa è l’indennità di occupazione?

Veniamo adesso a chiarire cosa è l’indennità di occupazione immobile e chi paga l’indennità di occupazione.

L’indennità di occupazione immobile è una somma dovuta al proprietario di un immobile nel caso in cui esso risulti occupato in modo illegittimo da terzi, e in sostanza può essere fatta coincidere con il canone di affitto che il proprietario dovrebbe percepire dall’occupante.

Tuttavia, l’indennità di occupazione immobile non sempre è dovuta. Dunque, quando non è dovuta l’indennità di occupazione?

Secondo la Corte di Cassazione, il proprietario deve provare il danno derivante dall’occupazione per poter ricevere l’indennità. Diversamente, non è dovuta l’indennità di occupazione. Ciò perché in alcuni casi i proprietari scelgono di non ricavare un guadagno dall’immobile.

Come specificato dalla sentenza 13071/2018, la Cassazione richiede al proprietario intenzionato a ricevere l’indennità di occupazione di dimostrare:

• intenzione concreta, nel periodo durante il quale si è protratta l’occupazione, di mettere in affitto l’immobile;
• concreta intenzione di procedere alla vendita dell’immobile nel lasso di tempo in cui lo stesso è risultato oggetto di occupazione illegittima.

Nei casi in cui, da parte del proprietario, non sia possibile dimostrare quanto detto sopra, il giudice non può disporre il versamento dell’indennità di occupazione.

Come si calcola l’indennità di occupazione di un immobile commerciale

Un caso frequente è quello in cui, a seguito della scadenza di un contratto di locazione commerciale, l’ex locatario continui ad occupare l’immobile.

In questi casi, classificati come occupazione di un immobile sine titulo, la legge stabilisce che per tutto il tempo dell’occupazione illegittima l’ex inquilino sia tenuto a versare al proprietario una somma mensile uguale al canone pagato nel periodo di regolare di locazione. In tale circostanza il proprietario può ricevere l’indennità di occupazione senza bisogno di dimostrare il danno ricevuto.

Invece nelle situazioni in cui l’immobile è occupato abusivamente da soggetti estranei, o quando – allo scadere di un contratto di comodato d’uso – chi ha fruito dell’immobile non lo lascia libero, il proprietario deve quantificare la presenza di un danno a suo carico per poter avere l’indennità, dato che non esiste un contratto di locazione.

Come viene tassata l’indennità di occupazione

Per quanto riguarda la tassazione dell’indennità di occupazione, bisogna fare una distinzione fra indennità di occupazione di natura risarcitoria o corrispettiva:

Indennità corrispettiva: Quando l’occupazione avviene dopo la scadenza del contratto di locazione, o in assenza di contratto e senza che il proprietario abbia attuato azioni per tornare in possesso del bene, l’indennità corrisposta può essere assimilata a fini fiscali ai contratti di locazione. In questo caso, si applica l’imposta di registro sull’indennità di occupazione con un’aliquota del 2%, per un minimo fisso di 67 euro. Il proprietario è inoltre tenuto a effettuare la regolare fatturazione dell’indennità di occupazione a seguito del pagamento, poiché la somma in questione è soggetta a IVA (in base agli articoli 3 e 4 del Dpr. n. 633/72).

Indennità risarcitoria: Quando invece l’indennità ha natura risarcitoria, non si applica l’aliquota del 2% prevista per i contratti di locazione, bensì quella del 3% prevista per gli atti relativi alle prestazioni a contenuto patrimoniale. In tal caso, la somma non è soggetta a IVA e quindi non deve essere fatturata. Hanno natura di indennità risarcitoria anche eventuali somme percepite dal proprietario in seguito alla risoluzione anticipata del contratto dopo lo sfratto di un inquilino moroso.

Considerazioni pratiche per proprietari e inquilini

Proprietari: È essenziale per i proprietari tenere una documentazione accurata di tutti i contratti di locazione e delle comunicazioni con gli inquilini. In caso di occupazione illegittima, avere prove solide dell’intenzione di affittare o vendere l’immobile durante il periodo di occupazione può essere cruciale per ottenere l’indennità di occupazione in tribunale. Inoltre, comprendere chiaramente le implicazioni fiscali delle diverse tipologie di indennità può aiutare a pianificare meglio le strategie di gestione degli immobili e a evitare sanzioni fiscali.

Inquilini: Per gli inquilini, è importante essere consapevoli delle conseguenze legali e finanziarie della permanenza in un immobile oltre la scadenza del contratto senza accordi formali. Occupare un immobile sine titulo può comportare non solo l’obbligo di pagare l’indennità di occupazione, ma anche potenziali azioni legali da parte del proprietario. Gli inquilini dovrebbero sempre cercare di negoziare estensioni del contratto di locazione o nuovi accordi piuttosto che rischiare un’occupazione illegittima.