Cos’è la nuda proprietà

Sempre più spesso capita di imbattersi in cartelli che propongono la vendita di una “nuda proprietà”. Ma che cosa si intende esattamente con quest’espressione? La nuda proprietà è un’opzione immobiliare regolata dall’articolo 832 del codice civile, che può offrire indubbi vantaggi sia a chi vende che a chi compra, a patto di conoscerne le regole. Vediamo di cosa si tratta e come funziona. 

Che cos’è la nuda proprietà e perché è legata all’usufrutto

Per definizione, “la nuda proprietà è un caso di proprietà privata a cui non si accompagna un diritto reale di godimento del bene relativo. In particolare, si riferisce a un immobile del quale si acquisisce la proprietà ma non il diritto di usufrutto”.

Nuda proprietà e usufrutto sono complementari, poiché l’usufrutto è il diritto di cui gode l’altro soggetto che può usufruire del bene, anche se non ne è in possesso. Chi vende una nuda proprietà diventa quindi usufruttuario – in genere si tratta di una persona singola o di una coppia di coniugi, anziani e senza eredi – e può continuare a disporre liberamente dell’immobile, e a viverci, fino alla morte. Un’alternativa è l’usufrutto a termine, che prevede l’usufrutto solo fino ad una data pattuita in fase di vendita, quindi non legata all’età dell’ usufruttuario. 

Il nudo proprietario, invece, non può utilizzare il bene nell’immediato ma solo alla scadenza dell’usufrutto, ovvero al momento del decesso dell’usufruttuario o alla data stabilita nell’usufrutto a termine. Ecco perché la nuda proprietà si configura come un buon investimento immobiliare nellungo periodo, spesso scelto genitori che desiderano assicurare un immobile per il futuro di un figlio.

Durante il periodo di usufrutto, l’usufruttuario può anche affittare l’immobile o vendere l’usufrutto a terzi, così come l’acquirente può trasferire a terzi la nuda proprietà dell’immobile acquistato, in entrambi i casi nel rispetto delle condizioni previste dal contratto di compravendita.

I vantaggi della nuda proprietà per il venditore e per l’acquirente

La nuda proprietà è caratterizzata da chiari vantaggi sia per l’acquirente che per il venditore.

Per l’acquirente ci sono tre vantaggi fondamentali:

1. La possibilità di acquistare un immobile a un prezzo nettamente inferiore rispetto agli standard di mercato.
2. La possibilità di fare un buon investimento immobiliare nel lungo periodo, dato che la nuda proprietà si rivaluta nel tempo, sia per l’incremento del valore di mercato dell’immobile, sia per l’anzianità dell’usufruttuario.
3. Vantaggi fiscali legati al fatto che il computo delle tasse sull’atto di compravendita è dato dal valore della nuda proprietà e non dal valore commerciale dell’immobile. Inoltre, il nudo proprietario non deve pagare le spese di ordinaria manutenzione della casa, che rimangono a carico dell’usufruttuario.Salvo diversi accordi, infatti, quando si tratta di nuda proprietà le spese di manutenzione ordinaria dell’immobile rimangono a carico dell’usufruttario, che è tenuto a mantenere l’abitazione in buono stato e senza sostanziali modifiche di cui il nudo proprietario non sia al corrente. Il nudo proprietario invece si occuperà delle spese straordinarie strutturali. Per legge, il pagamento dell’ici e dell’irpef è a carico dell’usufruttuario, che gode di un diritto reale sul bene.

Dal canto suo, il venditore ha due grossi vantaggi:

1. Ha il diritto di continuare ad abitare nell’immobile per tutta la vita. Diversamente, se avesse fatto una normale vendita, avrebbe dovuto cercare un’altra casa dove andare ad abitare.
2. Incassa subito un sostanzioso capitale che può aiutarlo a vivere meglio la parte finale della sua vita, oppure gli permette di aiutare economicamente i figli (fermo restando che l’immobile in nuda proprietà viene venduto a un valore più basso del suo valore commerciale di mercato).

Come si acquista una nuda proprietà e com’è calcolato il prezzo di vendita

Per effettuare l’acquisto di una nuda proprietà è fondamentale il supporto di professionisti. Tra i costi dell’operazione sono quindi da includere quelli dell’agenzia immobiliare, che corrispondono ai costi di una normale compravendita, circa il 2 o 3% del valore dell’immobile. 

Per quanto riguarda il prezzo della nuda proprietà, ci sono due fattori chiave che concorrono a stabilirlo: 

• il valore commerciale dell’immobile;
• la durata stimata dell’usufrutto, che di base dipende dall’età dell’usufruttario (salvo i casi di  usufrutti a termine). 

Per la corretta stima del prezzo è necessario l’intervento di un perito che terrà conto di vari parametri stabiliti dal Ministero delle Finanze: in particolare, in base all’età dell’usufruttario viene applicato un coefficiente basato sull’aspettattiva di vita in Italia e sul tasso di interesse legale in vigore. In ogni caso, il principio fondamentale da tenere presente quando si acquista una nuda proprietà è che maggiore è l’età del proprietario, più alto sarà il prezzo dell’immobile, e viceversa.