Plusvalenza immobiliare: come calcolarne la tassazione

Che cos’è la plusvalenza di un immobile

Nel settore immobiliare, con il termine “plusvalenza” si fa riferimento ad un aumento del valore di un bene immobile rispetto al suo valore di acquisto. In pratica, la plusvalenza da cessione d’immobile risulta essere la differenza tra il prezzo dell’immobile al momento dell’acquisto e quello al momento della vendita: ad esempio, se compriamo una casa a 150.000 euro e la rivendiamo a 180.000 euro, la differenza di 30.000 euro è la plusvalenza.

Questi 30.000 euro, tuttavia, potrebbero non essere un guadagno netto per il venditore, poiché lo stato può applicarvi una tassazione sui redditi ordinaria oppure un’aliquota massima del 26% rispetto al valore di acquisizione.

In quali casi viene applicata la tassazione

Nel sistema tributario italiano, in base all’art. 67 del Testo unico delle imposte sui redditi, la tassazione sulla plusvalenza da cessione di un bene immobile da privati che non esercitano un’attività commerciale (sia in Italia che all’estero) è applicabile solo per le cessioni effettuate entro cinque anni dall’acquisto. In sostanza: la tassazione è prevista solo per le operazioni immobiliari speculative. 

Quindi, acquistare una seconda casa e vendere la prima entro 5 anni ad un prezzo maggiorato prevede la tassazione sulla plusvalenza degli immobili, ma esistono dei casi in cui si è esonerati dal pagamento: per esempio, la plusvalenza immobiliare non è tassata quando si decide di vendere un immobile ereditato.

Oltre al caso della vendita di un immobile ricevuto in successione, la plusvalenza non si paga quando si acquista e si rivende una casa adibita per la maggior parte del tempo tra acquisto e vendita ad abitazione principale propria o dei propri familiari.

Come si calcola la plusvalenza immobiliare

In base all’articolo 68 del DPR n. 917/86, la plusvalenza immobiliare corrisponde alla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, a cui vanno aggiunti tutti gli altri costi inerenti al bene medesimo. 

Nel caso dell’acquisto, tra i costi inerenti avremo le spese notarili e accessorie sostenute e le imposte indirette pagate al momento dell’acquisto (tassa di registro, ipotecaria e catastale, oppure IVA), oltre alle spese sostenute dopo l’acquisto e prima della vendita (ad esempio la manutenzione straordinaria o la ristrutturazione).

Nel caso della costruzione dell’immobile, i costi inerenti saranno quelli legati al contratto di appalto, progettazione e consulenze varie, oneri comunali di urbanizzazione, e anche in questo caso spese sostenute tra la costruzione e la cessione.

Quando si deve pagare

Una volta determinata la plusvalenza immobiliare, si può scegliere fra due opzioni di tassazione, il cui reddito appartiene alla categoria “redditi diversi”:

• con tassazione ordinaria IRPEF: in questo caso, la plusvalenza da cessione di immobili confluisce nel reddito complessivo del contribuente, si cumula agli altri redditi imponibili IRPEF,e dovrà essere tassata secondo le aliquote previste per i vari scaglioni di reddito, a partire dallo scaglione più basso con aliquota al 23%. In generale, più alto è il reddito imponibile IRPEF, meno conviene scegliere questo tipo di tassazione per la plusvalenza immobiliare. Tuttavia, poiché l’IRPEF tiene conto di deduzioni e detrazioni fiscali legate alla situazione personale del contribuente, è vero anche che più alti sono gli oneri deducibili e detraibili di cui si può beneficiare, maggiore sarà la convenienza alla tassazione IRPEF della plusvalenza.
• con imposta sostitutiva del 26% al momento dell’atto: in questo caso, al momento della cessione, alla plusvalenza da cessione di immobili può essere applicata un’imposta sostitutiva dell’IRPEF del 26% in sede di atto notarile. Il notaio è tenuto a fare da sostituto d’imposta e incasserà l’imposta sostitutiva dal contribuente per versarla all’Erario tramite il modello F24. La determinazione della plusvalenza tassabile è la stessa rispetto alla tassazione IRPEF, ma in questo caso non si possono sfruttare gli oneri deducibili e detraibili. I vantaggi per il contribuente, però, sono l’applicazione dell’aliquota “secca” del 26% al posto dell’aliquota variabile IRPEF, l’esonero da controlli fiscali straordinari e accertamenti induttivi.

Va ricordato infine che l’imponibilità della plusvalenza tassabile si ha nell’anno in cui il venditore percepisce il corrispettivo economico per la cessione dell’immobile.

Costi detraibili

Dalla plusvalenza immobiliare si possono detrarre tutti i “costi inerenti” sostenuti in relazione all’immobile, che includono le spese sostenute per l’acquisto, per la costruzione o per la ristrutturazione.

Ai fini della detrazione bisognerà quindi presentare la quietanza di versamento dell’imposta di registro, le ricevute del pagamento dell’IVA sulla casa aquistata e del saldo di eventuali imposte ipotecarie o catastali, le parcelle del notaio e le fatture dell’intermediario immobiliare, dei tecnici che hanno eseguito perizie e della ditta che ha effettuato interventi di ristrutturazione o manutenzione straordinaria.

La plusvalenza nella dichiarazione dei redditi

Come abbiamo visto, per il contribuente è possibile pagare le tasse sulla compravendita di immobili tramite la dichiarazione dei redditi, se la plusvalenza è tassata ai fini IRPEF. In questo caso, se si presenta il modello 730 la plusvalenza andrà indicata al rigo D4 della colonna 1, codice 2, mentre se si compila il modello “Redditi PF” la plusvalenza va indicata al rigo RL6. Chiaramente, non bisogna inserire la plusvalenza immobiliare nella dichiarazione dei redditi se si è scelta la tassazione sostitutiva del 26% in sede di stipula del rogito.