Preliminare di compravendita immobiliare: cos’è, a cosa serve e come funziona

Il percorso che porta alla conclusione di una trattativa per l’acquisto di un immobile è scandito da tappe ben precise come quella del compromesso, ovvero la stipula di un contratto preliminare che comporta la produzione di effetti giuridici tra le parti.

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare è quell’atto negoziale con il quale il proprietario dell’immobile si obbliga a vendere all’acquirente la proprietà del bene al prezzo e nel rispetto dei termini stabiliti dal contratto stesso. Si tratta quindi di un passo fondamentale e vincolante che impegna le parti alla stipula di un contratto definitivo che determinerà formalmente il trasferimento della proprietà del bene in questione.  

E vista la rilevanza di questo documento, rivolgersi a un’agenzia immobiliare con alle spalle tanti anni di esperienza nel settore è di fondamentale importanza per avere la certezza che il documento sia scritto in maniera adeguata, in modo da evitare spiacevoli inconvenienti.

Per questo motivo in RockAgent seguiamo l’iter di vendita dell’immobile dalle primissime fasi sino alla sua conclusione, offrendo un supporto costante ai nostri clienti, partendo da una conoscenza approfondita delle realtà immobiliari locali e, più in generale, di tutti gli aspetti tecnici che caratterizzano questo settore.

Dai primi contatti alla compravendita immobiliare

La compravendita immobiliare tra privati segue, come abbiamo già avuto modo di anticipare, delle tappe rituali, sia che questa venga condotta tramite il lavoro di mediazione di un’agenzia immobiliare, che di fatto accompagnerà  le parti in tutto il percorso agevolando la conclusione dell’affare, sia che le parti decidano di portare avanti la trattativa privatamente, senza quindi l’intervento di intermediari.

Ecco i passaggi di una trattativa tipica, dal primo contatto sino alla rogito notarile:

• Come primo passo le parti si rivolgono in momenti diversi a un’agenzia immobiliare. La stessa avrà il compito di mettere in contatto domanda e offerta in base alle esigenze di ciascuna di esse. In alternativa le parti interessate alla compravendita, in seguito magari alla pubblicazione e alla visione di un annuncio o un’inserzione, entreranno in contatto e proseguiranno eventualmente la trattativa attraverso canali privati.

• Nel caso in cui le parti si stiano avvalendo della mediazione di un’agenzia immobiliare, quest’ultima provvederà ad illustrare le caratteristiche dell’immobile alla parte acquirente, organizzando visite allo stesso e curando anche gli aspetti relativi alla verifica della documentazione e dei contatti futuri tra le parti. Le stesse attività verranno invece svolte direttamente dal venditore nel caso di contatti privati senza agenzia. In entrambe le circostanze si ha l’inizio di una vera e propria trattativa che può mettere le basi per la conclusione del contratto preliminare di compravendita immobiliare.
  Siamo ancora in una fase pre-contrattuale e quindi non vincolante per le parti. 

• La fase successiva è quella dell’invio della proposta d’acquisto, o da parte dell’agenzia o del privato interessato all’acquisto. Questa deve contenere i dati personali, gli estremi dell’immobile e il riferimento alla somma che si è disposti a pagare per l’acquisto. Quando viene sottoscritta sui formulari di un’agenzia immobiliare, la proposta, di solito, riporta anche le modalità di pagamento del prezzo offerto e le relative scadenze, e viene garantita da un titolo di credito non trasferibile che il proponente lascia in deposito presso l’agenzia stessa.

• Nel caso in cui il venditore accetti la proposta di acquisto, quest’ultima diventerà un contratto preliminare vincolante per le parti, con conseguente consegna del titolo di credito, che assumerà valenza di caparra confirmatoria, al venditore. La proposta accettata può prevedere la stipula di un contratto preliminare di compravendita oppure no. In quest’ultimo caso la stessa proposta accettata, qualora contenga tutti gli elementi necessari per legge, avrà valenza giuridica di contratto preliminare di compravendita e potrà essere registrata dalle parti presso l’Agenzia delle Entrate. Nella maggior parte delle trattative, però, viene richiesta la sottoscrizione di un compromesso dopo l’accettazione della proposta. Questa ulteriore scrittura, più completa della semplice proposta, tutela maggiormente le parti, soprattutto se tra la data della proposta e quella del rogito trascorre molto tempo. Inoltre, al momento della stipula del contratto preliminare, che configura una promessa di compravendita, la parte promissaria acquirente versa un’ulteriore somma alla parte promittente venditrice, a titolo di caparra confirmatoria o acconto prezzo.

• L’ultima fase della compravendita immobiliare è quella del rogito notarile, atto che determina il trasferimento della proprietà immobiliare dal venditore all’acquirente. Il rogito deve essere redatto e formalizzato da un notaio.

Redazione, registrazione e trascrizione del contratto preliminare di vendita

Il contratto preliminare è un vero e proprio contratto che obbliga entrambe le parti alla stipula del contratto definitivo. Questo può essere redatto dall’agenzia immobiliare che ha curato le varie fasi della compravendita, o direttamente dalle parti in caso di trattativa privata.

In quest’ultimo caso, vista la produzione di effetti vincolanti in capo alle parti, è consigliabile che questo venga scritto da un notaio, per garantire l’adeguatezza dei contenuti e la massima tutela degli interessi dei contraenti.
L’autentica notarile non è però richiesta, salvo che nei casi previsti dalla legge.

Questo comporta che la stipula possa avvenire tranquillamente anche presso la stessa agenzia immobiliare impegnata nel percorso di mediazione. Un contratto preliminare redatto in maniera poco puntuale, che si limiti a indicare i dati salienti in maniera grossolana senza sottolineare chiaramente l’aspetto della promessa di vendita, può trasformarsi in un contratto di compravendita definitivo.

In questi casi si configura il c.d. preliminare improprio che determina il trasferimento immediato della proprietà dell’immobile in capo all’acquirente. Situazione comunque sanabile con l’intervento successivo di un notaio.

Il preliminare, in tutti i casi, deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate. A tale adempimento sono tenute le parti o in alternativa l’agente immobiliare incaricato della vendita. La registrazione va effettuata entro 20 gg. dalla firma del preliminare, oppure 30 gg. se il contratto è redatto con l’intervento di un notaio nella forma della scrittura privata autenticata o dell’atto pubblico.

Nelle compravendite più frequenti, quelle tra privati, le spese di registrazione prevedono sempre il pagamento di un’imposta di registro fissa del valore di € 200,00 (dal 1° gennaio 2014). Nei casi in cui vi sia stato il versamento di  un acconto sul prezzo finale, all’imposta di registro fissa ne va aggiunta anche una determinata proporzionalmente e pari al 3% della somma versata a titolo acconto.

Se, invece, gli importi sono stati versati a titolo di caparra confirmatoria, sarà necessario versare un’imposta di registro proporzionale pari al 0,5% dell’importo della caparra.

L’imposta di registro proporzionale (quindi quella riguardante le caparre e gli acconti) pagata in sede di registrazione del contratto preliminare si dovrà poi detrarre dall’imposta di registro variabile dovuta per la registrazione dell’atto definitivo.

Se il preliminare viene stipulato in forma di scrittura privata tra le parti, sarà richiesto, ai fini della registrazione, anche l’applicazione di una marca da bollo da € 16,00 ogni quattro pagine oppure ogni cento righe, per ogni copia da registrare.

Nel caso di preliminare stipulato con l’intervento del notaio, è previsto anche l’obbligo di trascrizione. Si tratta di una vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile, che permette il passaggio da accordo privato valido solo tra acquirente e venditore, ad accordo legalmente valido verso chiunque (è “opponibile nei confronti dei terzi”).

Per effetto della trascrizione, quindi, il venditore non potrà vendere l’immobile a terzi, né concedere un’ipoteca sull’immobile, né costituire sull’immobile diritti reali di godimento o porre in essere qualsiasi altro atto pregiudizievole.

Dal momento della trascrizione del contratto preliminare, l’immobile è “riservato” al futuro acquirente. Le spese da sostenere saranno ovviamente più alte, in quanto dovranno includere, tra le altre, anche l’onorario del notaio, l’imposta ipotecaria di € 200 e la tassa ipotecaria di € 35. Inoltre, non sarà possibile applicare le marche da bollo, ma si dovrà pagare l’imposta di bollo del valore di € 155.

Cosa deve contenere un contratto preliminare

Un preliminare dev’essere redatto in forma scritta e deve indicare gli elementi principali della vendita. Alcuni di esse devono essere inclusi  a pena di invalidità, altro sono invece di tipo accessorio.

Importante è anche la definizione di tutti gli obblighi reciproci da adempiere prima della consegna dell’immobile. Più il preliminare sarà completo e specifico, meno dubbi potranno esserci in sede di stipula del contratto definitivo.

Elementi essenziali che devono essere inclusi a pena di invalidità:

• Consenso delle parti che abbiano la capacità di agire

• Forma scritta 

• Determinazione precisa del bene immobile con indicazione dell’indirizzo, delle caratteristiche dell’immobile (tipologia, numero dei vani, dati catastali, allegazione di planimetrie, attestato di prestazione energetica con relativa indicazione della classe energetica dell’immobile)

• Prezzo della vendita

Clausole accessorie

Questo tipo di indicazioni sono comunque importanti in termini di tutela delle parti, ma al contrario degli elementi visti in precedenza, la loro mancata inclusione non incide sulla validità del contratto.  

Le clausole più frequenti sono:

• Termine per la stipula del contratto definitivo
  Rappresenta la data entro la quale dovrà essere stipulato il contratto di compravendita definitivo, e può essere riferito a circostanze particolari come la concessione di un mutuo, o la fine dei lavori nel caso di immobili ancora da costruire. 

• Caparra
  Si tratta di una somma che il venditore pretende dall’acquirente come anticipo della somma totale e che costituisce una sorta di prova della serietà dell’impegno delle parti.

• Penale
  Si tratta di una clausola con la quale le parti si cautelano in caso di mancato rispetto delle condizioni contrattuali, e che prevede il pagamento di una somma in capo alla parte inadempiente. 

Inadempimento contrattuale

Come detto, il contratto preliminare dev’essere seguito dalla stipula di un contratto definitivo che sancisce il passaggio della titolarità dell’immobile dal venditore all’acquirente. Nel caso in cui una delle parti si rifiuti di procedere o si renda in qualche modo inadempiente, l’ordinamento prevede alcuni strumenti di tutela per salvaguardare gli interessi dei contraenti. 

Adempimento coattivo

L’art. 2932 del codice civile permette alla parte adempiente di agire per ottenere una sentenza che vada a sostituirsi al consenso mancante della parte inadempiente, e in grado quindi di determinare il trasferimento coattivo del bene. Per far sì che ciò accada, nel corso della causa sarà necessario offrire la prestazione risultante dal preliminare stesso. In aggiunta al trasferimento coattivo si potrà anche richiedere la condanna al risarcimento dei danni. 

Risoluzione del contratto

Questo rimedio va invece in senso opposto rispetto a quello visto in precedenza, e punta allo scioglimento dei vincoli contrattuali in caso di inadempimenti gravi di una delle due parti. Il giudice competente definirà la scioglimento degli obblighi sottostanti al preliminare e potrà inoltre sancire la restituzione di quanto eventualmente versato come caparra, e il risarcimento del danno subito.