Il compromesso immobiliare: che cos’è e a cosa serve
Il preliminare di compravendita, chiamato anche “compromesso immobiliare”, è il primo passo verso l’acquisto di un immobile. Si tratta di un vero e proprio contratto che stabilisce le condizioni di compravendita dell’immobile. Serve a impegnare venditore e acquirente – chiamati rispettivamente “promittente venditore” e “promissario acquirente” – alla stipula del contratto definitivo, ovvero il rogito.
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Inoltre, il preliminare di compravendita ha anche lo scopo di controllare possibili sopravvenienze, cioè situazioni che mettano a rischio la stipula dell’accordo definitivo come ad esempio:
- ripensamenti di una delle parti;
- improvvise variazioni di mercato che portino a un brusco aumento dei prezzi.
La forma e il contenuto del compromesso immobiliare
Per legge, il preliminare di compravendita deve avere la stessa forma del contratto definitivo, altrimenti è da considerarsi nullo. Le parti possono decidere di fare una scrittura privata oppure rivolgersi a un notaio per fare un atto pubblico o una scrittura privata autenticata. Con l’intervento del notaio c’è ovviamente una maggiore tutela, in particolare per l’acquirente, e si scongiura l’ipotesi di contestazioni future.
Il compromesso immobiliare stipulato dal notaio verrà trascritto nei Registri Immobiliari. Da quel momento il venditore non potrà vendere l’immobile ad altri, né concedere un’ipoteca. Nessuna delle due parti potrà più recedere dal contratto, pena rilevanti sanzioni economiche.
Preliminare unilaterale
Tuttavia c’è la possibilità di stipulare il cosiddetto “preliminare unilaterale”, un compromesso che vincola solamente una delle parti. In questo caso, il venditore può decidere di impegnarsi a vendere alla controparte se questa vorrà stipulare il contratto definitivo.
All’atto di stipulare il preliminare di compravendita sarà necessario effettuare alcune verifiche:
in particolare, bisognerà accertare che:
- il venditore sia il vero proprietario dell’immobile
- non vi siano ipoteche,
- l’immobile sia stato edificato con un regolare permesso
- vi sia agibilità,
- non sussistano irregolarità condominiali
- che gli impianti siano conformi alle norme di sicurezza e ai vincoli urbanistici e ambientali.
Il compromesso immobiliare deve riportare chiaramente la manifestazione di volontà delle parti a concludere la compravendita, i dati dell’immobile in vendita (indirizzo, caratteristiche, visure catastali, planimetrie) e il prezzo della compravendita. Per legge, al preliminare andrà allegato anche l’APE, l’attestato di prestazione energetica.
Il contratto può inoltre essere personalizzato con gli obblighi reciproci da adempiere prima della consegna dell’immobile e l’inserimento di clausole accessorie tra cui la data entro cui stipulare il rogito, l’importo della caparra confirmatoria e la penale in caso di inadempimento.
L’acquirente ha l’obbligo di versare, al momento del compromesso, una caparra pari al 10% del valore di compravendita come garanzia del suo impegno a concludere l’acquisto. Se tutto va a buon fine, all’atto di rogito, verrà rimborsata la caparra. Nel caso in cui l’acquirente si ritiri dall’affare rinunciando all’acquisto perderà la caparra. Se invece a ritirarsi è il venditore, dovrà restituire il doppio della caparra.
La caparra confirmatoria non deve essere confusa con l’acconto, che è un anticipo sull’intera somma necessaria all’acquisto dell’immobile, il cui saldo avverrà al momento del rogito.
Se una delle due parti venisse meno al compromesso sottoscritto, l’altra parte potrà chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni. In alcuni casi, l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto, cioè una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso.
La differenza tra il contratto preliminare e la proposta di acquisto
Un ultimo punto da tenere presente è che il contratto preliminare è diverso dalla proposta di acquisto: la proposta ha lo scopo di far trovare un accordo tra le parti e il preliminare di vendita quello di definirlo.
La proposta di acquisto è infatti una manifestazione concreta di interesse ad acquistare l’immobile, formulata in seguito alle trattative tra le parti tramite un modello prestampato depositato alla camera di commercio dove vengono indicate le condizioni contrattuali preliminari. Nella proposta la parte proponente fornirà una determinata somma tramite o assegno o da una somma in contanti a titolo di deposito fiduciario e deve prevedere la clausola di irrevocabilità. La trattativa si conclude a tutti gli effetti e si trasforma in un contratto quando la parte venditrice accetta la proposta di acquisto. In caso contrario, il proprietario può fare anche una controproposta. Solo quando le parti si trovano concordi e sottoscrivono le proposte di acquisto e di vendita si arriva a un documento con le caratteristiche di contratto preliminare di compravendita.
Quindi, il compromesso immobiliare si differenzia dalla proposta di acquisto poiché prevede solo le condizioni finali della compravendita e non tutto l’iter precedente, ed è una trascrizione della volontà delle parti sottoscritta contestualmente da acquirente e venditore.
