Differenza tra mutuo fondiario e ipotecario: la guida completa

Questi due termini sono spesso utilizzati in modo intercambiabile, ma in realtà si tratta di due soluzioni differenti. Vengono indicate più o meno a seconda delle proprie esigenze. Continua a leggere per conoscere tutte le differenze tra mutuo fondiario e ipotecario.

Cosa si intende per mutuo fondiario?

Il mutuo fondiario è un forma di credito immobiliare a medio/lungo termine che si può richiedere agli istituti bancari solo per alcune finalità specifiche (tra cui l’acquisto, la ristrutturazione di un’abitazione destinata a uso privato o la costruzione di un immobile ex novo). Viene infatti concesso solo dietro garanzia di un’ipoteca di primo grado sull’immobile, cioè libero da qualsiasi tipo di ipoteca. Oltre al vincolo della finalità, il mutuo fondiario prevede un finanziamento massimo pari all’80% del valore dell’immobile.

A fronte dei vincoli del mutuo fondiario, questa soluzione offre molti vantaggi:

• il tasso d’interesse del mutuo fondiario è particolarmente vantaggioso e più basso rispetto agli altri tipi di mutuo;
• le spese notarili sono inferiori alla media di mercato;
• il regime fiscale è agevolato: l’imposta sul mutuo è pari allo 0,25% del capitale finanziato;
• la durata dei tempi di rimborso è più lunga rispetto al mutuo ipotecario: va da 12 mesi a 30 anni (ma per i mutuatari più giovani si può arrivare anche a 40 anni);
• è possibile effettuare la detrazione degli interessi del mutuo fondiario dalla dichiarazione dei redditi.

L’erogazione del mutuo fondiario avviene in un’unica soluzione dopo il consolidamento dell’ipoteca sull’immobile, ed è possibile estinguere il mutuo fondiario in qualsiasi momento, pagando le commissioni previste dal contratto stipulato con la banca e cancellando così automaticamente l’ipoteca.

Cosa si intende per mutuo ipotecario?

Il mutuo ipotecario è il tipo di finanziamento più utilizzato – quello che viene concesso più spesso dalle banche – ed è la forma più frequente di credito immobiliare.

Come il mutuo fondiario, anche il mutuo ipotecario è un finanziamento di medio/lungo termine, la cui durata però è più breve, ed è compresa di solito tra un minimo di 5 anni e un massimo di 20 anni.

Questo tipo di finanziamento può essere richiesto per:

• acquistare o costruire un immobile adibito a qualsiasi uso (abitativo, commerciale, etc);
• ristrutturare un’immobile;
• rifinanziare un mutuo già acceso.

Il mutuo ipotecario viene concesso dalla banca solo dietro l’iscrizione di un’ipoteca di primo grado sull’immobile acquistato. Con il mutuo ipotecario, infatti, la banca provvede all’iscrizione della proprietà nel Registro degli immobili, alla presenza di un notaio. Quest’atto ha una validità di vent’anni dall’accensione del mutuo, durante i quali la banca può entrare in possesso del bene e venderlo nel caso il mutuatario non sia più in grado di ripagare il finanziamento. In genere l’ipoteca ha un valore più alto rispetto all’importo del mutuo, perché deve poter garantire sia la restituzione del capitale che degli interessi applicati al finanziamento.

Come il mutuo fondiario, anche il mutuo ipotecario consente di ricevere l’intera somma richiesta in un’unica soluzione, che verrà rimborsato nel tempo secondo la durata e le modalità previste dal piano di ammortamento stipulato con la banca.

Il tasso concesso può essere fisso oppure variabile, e prevede in genere interessi più alti rispetto al mutuo fondiario. Anche le tasse ipotecarie, catastali e le spese notarili sono più alte, ed è prevista un’imposta del 2% sul capitale per mutuo per l’acquisto della seconda casa. Nel caso di mutuo ipotecario, inoltre, non c’è diritto alla detrazione degli interessi passivi sul mutuo e degli oneri accessori.

Mutuo fondiario o ipotecario: differenze

Ricapitolando, quindi, la principale differenza tra mutuo fondiario e ipotecario sta nel fatto che il mutuo fondiario presenta chiari limiti riguardo la finalità del finanziamento, l’ipoteca iscritta sull’immobile, la durata del rimborso e l’importo massimo erogabile. Infatti:

• il mutuo fondiario può essere richiesto unicamente per l’acquisto della prima casa, la sua costruzione oppure ristrutturazione, mentre il mutuo ipotecario si può richiedere per qualsiasi tipo di immobile, oppure per ottenere liquidità e rifinanziare un altro mutuo;
• il mutuo fondiario richiede la garanzia di un’ipoteca di primo grado sull’immobile che deve essere libero, mentre, per quanto riguarda il mutuo ipotecario, l’ipoteca può richiedere sia una garanzia di primo grado ma successivamente anche di secondo grado, di terzo etc.;
• il mutuo fondiario ha una durata che può andare da 12 mesi a massimo 40 anni, il mutuo ipotecario da 5 a 20 anni;
• l’importo massimo erogabile è dell’80% per il mutuo fondiario, mentre per il mutuo ipotecario è possibile ottenere anche un finanziamento oltre l’80%.

Inoltre:

• i tassi applicati sono più bassi e vantaggiosi nel mutuo fondiario;
• le spese accessorie sono più economiche nel mutuo fondiario;
• il mutuo ipotecario non permette di detrarre gli interessi passivi.