Quali sono i rischi che si corrono quando si vende casa

Molte persone pensano – erroneamente – che in una compravendita immobiliare l’unica parte a rischiare sia l’acquirente, ma le cose non stanno così. Se l’acquirente rischia tutt’al più di fare un cattivo affare, il venditore può incorrere in rischi anche più gravi, se non ha una competenza tecnica in materia immobiliare o non si fa aiutare da professionisti del settore. Vediamo quali sono i rischi principali che puoi correre quando vendi casa.

La non conformità urbanistica e catastale

A cosa stare attenti quando si vende una casa? Senza dubbio, uno dei primi aspetti da considerare è la conformità urbanistica e catastale dell’immobile. Il rischio più comune e concreto a cui il venditore si espone è infatti quello di mancata conformità urbanistica e catastale, dove la prima è la corrispondenza tra lo stato di fatto della casa e i titoli edilizi rilasciati nell’arco della sua storia costruttiva, mentre la seconda è la corrispondenza tra lo stato di fatto della casa e i suoi dati catastali e planimetrici.

In pratica, per non incorrere in problemi durante e dopo la compravendita, lo stato di fatto dell’immobile deve corrispondere alla planimetria catastale e all’ultimo titolo urbanistico presentato al Comune. 

Quando emergono delle irregolarità su questi punti, il processo di compravendita rallenta. Prima di stipulare il rogito, infatti, il venditore deve consegnare al notaio tutti i documenti che attestano la conformità urbanistica e catastale della casa, pena la nullità dell’atto, e con l’atto nullo l’acquirente può esigere, anche a distanza di anni, la restituzione dei soldi versati come prezzo di vendita e il risarcimento delle spese affrontate. 

Ma c’è di più: poiché per ottenere un mutuo bancario è necessaria la conformità tra lo stato di fatto di un immobile e le planimetrie presentate, in mancanza di questo requisito il finanziamento non andrà in porto. Questo non è un problema solo per l’acquirente: il venditore infatti perderà la vendita e risulterà inadempiente da contratto, con la conseguenza di dover restituire la caparra depositata dall’acquirente.

Insomma, se si vogliono evitare rischi in una compravendita immobiliare, è fondamentale prestare attenzione alla conformità urbanistica e catastale. Anche perché se la mancata conformità viene riconosciuta in tempo, nella maggioranza dei casi basterà avvalersi di un tecnico per attuare una sanatoria per regolarizzare lo stato dell’immobile, e spendere tempo e denaro in un intervento di questo tipo è decisamente meglio che affrontare i rischi derivanti dalla mancata conformità.

Un altro dettaglio a cui stare attenti quando si vende una casa è la presenza e la correttezza del certificato di agibilità, che attesta il rispetto delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e degli impianti: un immobile privo di questo certificato, infatti, nel rispetto della legge non può essere venduto. 

Infine, vale la pena ricordare che il notaio non è garante della regolarità dell’immobile: la legge prevede che si limiti a raccogliere le dichiarazioni del venditore, ma non è tenuto a fare verifiche sulla loro esattezza. Ecco perché è fondamentale che la regolarità di tutta la documentazione necessaria alla compravendita venga verificata prima di prendere l’appuntamento per il rogito.

Presenza di vizi occulti o vincoli sull’immobile

Tra i rischi che si corrono quando si vende casa c’è anche la presenza di vizi occulti non denunciati dal proprietario, dove con vizi si intendono difetti di costruzione o imperfezioni che danno origine a lacune della costruzione edile.

L’articolo 1490 del Codice Civile sancisce infatti per il venditore l’obbligo di garantire che l’immobile venduto non abbia vizi che lo rendano non idoneo all’uso a cui è destinato oppure che ne diminuiscono il valore.

Di conseguenza, se il venditore nasconde vizi facilmente sanabili dovrà risarcire l’acquirente per il loro ammontare, ma se occulta vizi importanti si può arrivare anche alla risoluzione dell’atto notarile oppure a una netta riduzione del prezzo di vendita. 

La risoluzione del contratto o una riduzione del prezzo di vendita possono essere richiesti dal compratore anche nel caso in cui la casa venduta risulti gravata da oneri o vincoli che ne diminuiscono il libero godimento e che non siano stati dichiarati nel contratto (articolo 1489 del Codice Civile).

Le azioni dei creditori e l’incriminazione penale da parte del Fisco

Un altro dei maggiori rischi che si corrono quando si vende un immobile è costituito dalle azioni dei creditori. Più spesso di quanto si immagini capita infatti che chi vende lo faccia perché gravato da debiti, con la volontà di liberarsi dei propri beni prima che vengano pignorati. 

Ma se questo è il caso, entro 5 anni i creditori potranno esercitare un’azione revocatoria rivolgendosi al tribunale e facendo dichiarare inefficace la vendita. Con quest’azione il creditore potrà pignorare la casa e l’acquirente potrà pretendere la restituzione del prezzo di vendita e un risarcimento da parte del venditore.

Se poi il creditore è il Fisco, per il venditore c’è anche l’enorme rischio di incriminazione per reato di sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte, poiché quando un contribuente matura debiti maggiori di 50mila euro per Iva o imposte sui redditi (come Irpef o Ires) commette reato se vende i propri beni al fine di rendersi nullatenente. 

Per concludere, quindi, se stai per vendere un immobile, a meno che tu non abbia una conoscenza profonda di tutti gli aspetti tecnici del caso, ti consigliamo vivamente di affidarti a professionisti che ti permettano di gestire la compravendita senza correre rischi.