Quando matura il diritto alla provvigione dell’agente immobiliare

Quando un’agenzia immobiliare porta a termine una compravendita o stipula un contratto d’affitto percepisce una provvigione (commissione) dai clienti che hanno concluso l’affare e corrisponde a sua volta parte della provvigione all’agente che ha gestito e concluso le trattative. Ma quando matura il diritto alla provvigione per l’agenzia immobiliare? Da quali parametri è regolamentata questa tipologia di remunerazione?

Cosa si intende per provvigione?

Chiaramente prima di approfondire le regole che sottendono il pagamento tramite provvigione è necessario fare un passo indietro e mettere correttamente a fuoco la natura di questa forma di pagamento.

Alla domanda “cos’è la provvigione?” molti risponderebbero “un premio in denaro per il lavoro svolto”. Questa risposta, nonostante non sia lontanissima dalla realtà, non è corretta; la provvigione è il compenso che viene corrisposto agli agenti immobiliari una volta concluso l’affare come pagamento per tutti quei servizi di supporto svolti durante l’iter di vendita e senza i quali questa non si sarebbe conclusa positivamente. A titolo di esempio si considerino i servizi di promozione e contatto con potenziali acquirenti, l’organizzazione degli appuntamenti, la gestione delle visite, l’aiuto con i documenti, il supporto negli adempimenti burocratici e così via.

Può essere corrisposta da:

• una sola parte interessata;
• entrambe le parti coinvolte nella compravendita.

E può corrispondere a una percentuale:

• del prezzo al quale viene venduto l’immobile;
• del canone annuale del contratto d’affitto stipulato.

Solitamente le commissioni delle agenzie immobiliari per una compravendita rientrano tra l’1% e il 3% del prezzo di vendita mentre per gli affitti sono generalmente pari a una mensilità del canone di locazione. Parte della cifra viene poi corrisposta all’agente che ha chiuso le trattative sotto forma di provvigione.

Diritto di provvigione: cos’è e quando se ne matura il diritto

Il diritto di provvigione è regolamentato dall’articolo 1755 del Codice Civile:

“Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento. La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità.”

Quindi è corretto dire che l’agente o l’agenzia immobiliare ha il diritto di richiedere il compenso quando la conclusione dell’affare è imputabile direttamente all’intervento della sua opera. Con questa lettura emerge chiaramente la centralità dell’attività di mediazione. Affinché maturi il diritto alla provvigione è fondamentale che l’agente immobiliare abbia messo in relazione le parti.

Proprio in merito a ciò la sentenza del 19 novembre n. 30083 della Corte di Cassazione ha reso obbligatorio per un contribuente corrispondere una provvigione all’agente immobiliare che aveva semplicemente messo in contatto le parti interessate alla compravendita.

In quale caso l’agente immobiliare non ha diritto alla provvigione?

Sempre con riferimento alla norma che regola le provvigioni, alcune interpretazioni giurisprudenziali hanno portato a maturare alcune ipotesi nelle quali il mediatore potrà rischiare di non maturare il diritto alla provvigione.

A validare queste interpretazioni è una sentenza della Corte di Cassazione del 2013 che spiega come la provvigione non debba essere pagata in assenza di mediazione. Vediamo nel dettaglio cosa si intende per “assenza di mediazione”. 

Non si avrà diritto alla provvigione da parte dell’agenzia immobiliare nel caso in cui:

• l’agenzia responsabile di gestire la compravendita o la stipula di un contratto d’affitto di un’immobile avrà effettuato una mediazione che non si è trasformata nella firma di un contratto;
• l’agenzia avrà solo agevolato la visione dell’immobile da parte dei potenziali acquirenti o inquilini;

Oltre a quanto detto finora è anche possibile non riconoscere una provvigione all’agenzia immobiliare se l’agente responsabile della trattativa non si sia dimostrato imparziale o abbia omesso informazioni importanti per il corretto svolgimento della compravendita. Se si dovesse verificare una situazione di questo tipo la parte lesa, oltre a non corrispondere la commissione all’agenzia immobiliare, avrà anche il diritto di fare ricorso e ottenere un rimborso per i danni subiti.