Regolamento condominiale: cos’è e cosa prevede

Ogni condominio in cui ci siano più di dieci condomini ha l’obbligo di dotarsi di un regolamento condominiale. Ma di cosa si tratta esattamente? Come funziona? E chi decide le regole del condominio? Andiamo a rispondere a tutte queste domande nei prossimi paragrafi.

Che cos’è il regolamento condominiale

Il regolamento condominiale – obbligatorio dall’undicesimo condomino in poi – è un documento che stabilisce le regole condominiali da rispettare per la gestione e l’uso delle parti comuni dell’edificio.

Il regolamento condominiale assembleare (o interno) viene redatto in forma scritta e approvato dai proprietari degli appartamenti durante l’assemblea condominiale, per poi essere consegnato a tutti i condomini. Diverso è invece il regolamento contrattuale (o esterno) che viene predisposto dal costruttore del condominio, allegato agli atti di acquisto dei singoli appartamenti e quindi accettato fin dall’inizio da tutti i condomini.

La durata del regolamento condominiale dipende dalle disposizioni previste nel regolamento stesso. Di norma, un regolamento condominiale rimane in vigore finché non viene modificato o revocato dall’assemblea dei condomini. In alcuni casi, però, può essere previsto un termine di scadenza dopo il quale dovrà essere rinnovato o modificato.

Cosa prevede il regolamento condominiale

Il regolamento condominiale può contenere disposizioni relative a diverse questioni, come l’utilizzo delle parti comuni, l’orario in cui è consentito fare rumore, le modalità per l‘uso degli ascensori e delle scale, le regole per la fruizione dei parcheggi, le procedure per l’organizzazione di lavori di manutenzione, e così via.

In generale, il regolamento condominiale ha lo scopo di assicurare il buon funzionamento dell’edificio e di garantire la convivenza pacifica tra i condomini. Ma chi decide le regole del condominio?

Come abbiamo anticipato, le regole del condominio sono stabilite dall’assemblea condominiale, composta da tutti i proprietari dei singoli appartamenti, e le decisioni vengono generalmente prese con un voto a maggioranza o in certi casi all’unanimità. Tuttavia, le leggi statali e locali possono stabilire alcune regole specifiche per la gestione dei condomini, come ad esempio le norme sulla sicurezza e sull’accessibilità per le persone con disabilità.

Che cosa è vietato in un condominio?

Per quanto riguarda i divieti nel regolamento condominiale, solitamente in un condominio sono vietati attività e comportamenti che possono arrecare disturbo o danno agli altri condomini o all’edificio stesso, come ad esempio:

• rumori eccessivi, schiamazzi e urla, sia di giorno che di notte;
• fumare negli spazi comuni come scale, corridoi o cortili;
• tenere animali domestici rumorosi o aggressivi;
• lasciare rifiuti negli spazi comuni o utilizzarli in modo da compromettere la sicurezza dell’edificio o dei condomini (ad esempio lasciare le porte aperte durante un nubifragio);
• modificare l’aspetto esterno dell’edificio senza il consenso degli altri condomini o senza rispettare le norme previste dalle autorità competenti;

Questi sono solo alcuni esempi di che cosa è vietato in un condominio, ma possono esserci anche ulteriori divieti nel regolamento condominiale in relazione ai singoli casi.

Quali sono gli orari da rispettare in un condominio?

Come abbiamo visto, ciascun regolamento condominiale può stabilire gli orari in cui è vietato fare rumore. In generale, è richiesto di rispettare il diritto al riposo degli altri condomini, evitando di fare rumore eccessivo durante le ore notturne o di utilizzare gli spazi comuni in modo non appropriato.

Inoltre, il regolamento condominiale può stabilire orari per l’utilizzo della piscina, del giardino, della palestra o di altre aree comuni. In mancanza di un regolamento condominiale, gli orari da rispettare in un condominio sono quelli stabiliti dalle leggi e dalle norme di buona educazione e civiltà.

Quali sono i limiti del regolamento condominiale?

Il regolamento condominiale non può essere contrario alle norme del Codice Civile italiano. Non può limitare i diritti fondamentali dei condomini, come il diritto alla proprietà, alla riservatezza, alla salute e alla sicurezza.

Non può stabilire regole che discriminino o limitino la libertà dei condomini per motivi legati alla razza, all’origine etnica, al sesso, all’orientamento sessuale, alla religione, all’età, alla disabilità, alle condizioni economiche, al reddito e alla professione.

Inoltre, il regolamento condominiale non può fissare regole che impediscano o limitino l’accesso ai servizi essenziali per la vita dell’edificio, come l’ascensore, le scale, il riscaldamento, l’acqua o l’elettricità.

Infine, non può stabilire regole che limitino l’esercizio di attività professionali o commerciali all’interno dei singoli appartamenti, a meno che queste attività non causino disturbo agli altri condomini.

Cosa dice il regolamento condominiale a proposito di B&B e case vacanza

La disciplina dei B&B e delle case vacanze all’interno dei condomini è complessa e in evoluzione, con la giurisprudenza che spesso si pronuncia su casi specifici. È quindi fondamentale consultare un legale per avere una valutazione precisa sulla propria situazione condominiale.

In linea generale, il regolamento condominiale può disciplinare l’esercizio di attività di B&B e case vacanze all’interno dell’edificio, stabilendo limiti e divieti:

• Divieto generico di attività commerciali. Se il regolamento vieta generiche attività commerciali, l’esercizio di un B&B potrebbe essere considerato vietato, in quanto assimilato ad un’attività imprenditoriale.
• Divieto di modifiche destinazione d’uso. Se il regolamento vieta la modifica della destinazione d’uso degli appartamenti da residenziale ad altra (ad esempio commerciale), l’esercizio di un B&B potrebbe essere vietato.
• Disturbo della quiete e decoro condominiale. Il regolamento può vietare attività che arrechino disturbo alla quiete e al decoro condominiale, limitando potenzialmente l’esercizio di un B&B che generi un via vai eccessivo di persone o rumori molesti.
• Assenza di divieti specifici. In assenza di divieti specifici nel regolamento, l’esercizio di un B&B potrebbe essere ammesso, pur dovendo comunque rispettare le norme generali di civile convivenza e le disposizioni di legge.
• Attività di locazione occasionale. Alcune pronunce giurisprudenziali hanno ritenuto che l’affitto di un appartamento per brevi periodi per finalità turistiche possa essere assimilato ad una locazione occasionale, non soggetta alle limitazioni previste per le attività commerciali.

Infine è importante sottolineare che l’esercizio di un B&B/casa vacanze deve comunque rispettare le norme di sicurezza, igiene e decoro stabilite dalla legge e dai regolamenti locali. L’amministratore condominiale ha il dovere di vigilare sul rispetto del regolamento e può intraprendere le opportune azioni per tutelare i diritti dei condomini.

I condomini possono contestare l’esercizio di un B&B/casa vacanze che ritengano non conforme al regolamento o lesivo dei loro diritti, anche attraverso azioni legali.

Cosa succede quando non si rispettano le regole condominiali

Se non si rispettano le regole condominiali si può incorrere in sanzioni previste dallo statuto del condominio o dalle norme del regolamento condominiale.

Tali sanzioni possono variare da multe a restrizioni dell’uso dei servizi condominiali, fino all’esclusione dal condominio stesso. In casi estremi, il condominio può decidere di intraprendere azioni legali contro il trasgressore.

Tuttavia, ogni condominio ha le proprie regole e le proprie sanzioni specifiche. Quindi è sempre consigliabile consultare lo statuto e il regolamento del proprio condominio per conoscere i dettagli.

Cosa succede in mancanza di regolamento condominiale

La mancanza di un regolamento condominiale può causare difficoltà nella gestione del condominio. Per questo, è importante che i condomini in numero maggiore di dieci approvino un regolamento condominiale il prima possibile.

Nel caso straordinario di mancanza di un regolamento condominiale vengono applicate le disposizioni previste dal Codice Civile per la gestione del condominio. In particolare, le disposizioni relative alle spese condominiali, all’utilizzo delle parti comuni, alla nomina dell’amministratore e alla convocazione dell’assemblea dei condomini.

Inoltre, l’articolo 1138 del Codice Civile stabilisce che in mancanza di regolamento condominiale le deliberazioni dell’assemblea dei condomini devono essere adottate con la maggioranza prevista per le modifiche al regolamento stesso.

Modifica del regolamento condominiale: quorum e casi di unanimità

Per la modifica del regolamento condominiale assembleare, in generale, è necessaria la maggioranza dei voti dei presenti in assemblea. Questi devono rappresentare almeno la metà del valore millesimale dell’edificio.

Esistono però delle eccezioni che richiedono l’unanimità dei consensi:

• Regolamento contrattuale: Se il regolamento condominiale è stato approvato all’unanimità dai condomini originari (regolamento contrattuale), qualsiasi modifica successiva richiederà anch’essa l’unanimità.
• Modifiche che incidono sui diritti reali. Alcune modifiche al regolamento, come quelle che incidono sui diritti reali dei condomini (ad esempio, sulla proprietà delle parti comuni o sui diritti di voto), potrebbero richiedere l’unanimità, anche se il regolamento è assembleare.
• Disposizioni speciali: In alcuni casi specifici, previsti dal regolamento stesso o dalla legge, potrebbe essere richiesta l’unanimità per approvare determinate modifiche.
• Modifiche relative all’uso delle parti comuni. Se la modifica riguarda l’uso delle parti comuni in modo tale da ledere il diritto di un solo condomino, potrebbe essere necessaria la sua approvazione.
• Installazione di impianti di videosorveglianza. L’installazione di impianti di videosorveglianza nelle parti comuni del condominio potrebbe richiedere l’unanimità dei consensi, in quanto potrebbe incidere sulla privacy dei condomini.

È sempre consigliabile consultare attentamente il regolamento condominiale e, in caso di dubbi, rivolgersi a un legale per verificare la procedura corretta per la modifica e l’eventuale necessità di unanimità.

Per facilitare l’approvazione delle modifiche al regolamento condominiale, è importante coinvolgere tutti i condomini nel processo decisionale, fornendo loro informazioni chiare e complete sulle proposte di modifica e sui motivi che le sostengono. È consigliabile cercare di raggiungere un consenso il più ampio possibile tra i condomini, anche attraverso un confronto costruttivo e un atteggiamento di apertura al dialogo.

In conclusione la modifica del regolamento condominiale richiede una attenta valutazione delle norme applicabili e delle procedure da seguire. In alcuni casi, come per i regolamenti contrattuali o per le modifiche che incidono sui diritti reali, è necessaria l’unanimità dei consensi. È sempre consigliabile consultare un legale per avere una valutazione precisa sulla propria situazione condominiale e per conoscere i propri diritti e doveri.