Le regole condominiali sono l’insieme delle disposizioni che i condomini devono rispettare per la buona convivenza tra loro e per la corretta gestione, anche economica, degli spazi comuni. Le norme, previste e regolate dal Codice civile, sono raccolte all’interno del regolamento assembleare (o interno), obbligatorio negli stabili in cui vivono più di dieci condomini. Altra cosa è invece il regolamento contrattuale (o esterno) che viene predisposto dal costruttore dello stabile, allegato agli atti di acquisto dei vari appartamenti e dunque accettato fin da subito da tutti i condomini.
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Il regolamento condominiale
Il regolamento condominiale, redatto in forma scritta, deve essere allegato al registro dei verbali di assemblea condominiale e consegnato a tutti i condomini in modo che possano conoscere le disposizioni a cui attenersi per una buona convivenza.
Il regolamento condominiale è obbligatorio solo dall’undicesimo condomino (mentre la presenza dell’amministratore di condominio è obbligatoria dal nono condomino). Negli stabili con un numero inferiore di inquilini il regolamento non è obbligatorio, ma ognuno ha la facoltà di richiedere la redazione di regole per la gestione delle parti comuni.
Tutti i condomini sono obbligati all’osservanza delle norme presenti nel regolamento condominiale. Nel raro caso in cui il proprietario di un immobile non abbia accettato le regole, nemmeno l’inquilino è tenuto ad osservarne il contenuto. Nel caso – ben più comune – in cui il regolamento sia accettato dal proprietario ma l’inquilino non ne rispetti le norme sarà il proprietario a doversi attivare nei suoi confronti, sino alla risoluzione del contratto, qualora venga reiterato un comportamento scorretto.
Cosa contiene il regolamento condominiale
All’interno del documento che raccoglie le regole condominiali si trovano alcuni dati uguali per tutti gli stabili e altri variabili, riferiti a specifiche esigenze. Vediamoli uno ad uno:
- indirizzo e nominativo dello stabile, definito dai proprietari durante la prima assemblea condominiale, nella quale viene redatto anche il regolamento condominiale;
- dati catastali, che costituiscono la prima parte della descrizione dello stabile e lo identificano;
- descrizione degli spazi interni: numero delle unità abitative, dei piani, delle cantine e dei vani tecnici;
- descrizione degli spazi esterni: giardini, cortili e posti auto;
- descrizione degli spazi comuni;
- obblighi: si riferiscono ad alcuni adempimenti del Codice civile – ad esempio comunicare la vendita di un immobile e le generalità del nuovo proprietario – ma anche ad ulteriori regole che l’assemblea può decidere di deliberare;
- divieti, ovvero norme di legge per la gestione degli spazi comuni, come il divieto di sostare con auto e moto nel cortile. Anche in questa sezione possono essere inseriti ulteriori divieti non previsti dal Codice Civile ma stabiliti dall’assemblea;
- obbligo di contribuzione: si riferisce al pagamento delle spese condominiali la cui quota viene stabilita secondo determinati coefficienti per ciascuna unità immobiliare, espressa in millesimi e riportata nelle tabelle millesimali.
La gestione di spazi e beni comuni
All’interno di un condominio, spazi e beni comuni sono normati dal Codice Civile e si riferiscono alle aree e a quei beni che non risultino nella proprietà esclusiva di nessun condomino ma sono a disposizione della comunità che abita lo stabile.
Il regolamento condominiale li divide in tre gruppi:
- l’edificio: si riferisce a tutti gli spazi e i componenti che lo costituiscono, come le scale, i tetti, i portoni, i muri e i cortili;
- gli spazi comuni: parcheggi, portineria, sala condominiale o lavanderia, nel caso fosse presente nello stabile;
- le opere: impianti e sistemi necessari alla comunità, come l’ascensore, i pozzi, il sistema centralizzato per la distribuzione del gas, quello per l’acqua e per l’energia, ma anche il sistema di ricezione televisiva centralizzato.
Ciascun condomino avrà l’obbligo di prendersi cura di tutto quanto si considera in comune con gli altri, facendo attenzione a non danneggiarlo; nel caso in cui un condomino dovesse rovinare un bene o un locale condominiale, dovrà occuparsi di risarcire il danno.
Anche per l’inosservanza delle norme contenute nel regolamento condominiale il Codice Civile prevede che l’amministratore di condominio possa applicare una sanzione, che dovrà essere stabilita durante la prima assemblea condominiale, in fase di redazione del regolamento. Vale la pena ricordare che è proprio l’amministratore – eletto dall’assemblea con un voto di maggioranza – la persona incaricata di dover vigilare sul rispetto delle regole del condominio.
Le regole condominiali per gli animali domestici
Il regolamento condominiale non può vietare per legge ai condomini di possedere un animale domestico, a meno che ciò non sia stato stabilito dai proprietari dei singoli appartamenti, all’interno del contratto di locazione, oppure nel caso in cui tutti i condomini, al momento dell’acquisto degli immobili e dell’approvazione delle regole condominiali, votino all’unanimità il divieto di ingresso di animali nello stabile.
Questo vale per gli animali domestici classici, mentre andrebbe sempre discussa e approvata la presenza di animali esotici o potenzialmente pericolosi per la comunità.
In ogni caso, le regole per la convivenza con gli animali richiamano al buon senso e alla sicurezza:
- nelle aree comuni, l’animale deve essere tenuto al guinzaglio e deve indossare la museruola se appartenente a una razza aggressiva;
- i proprietari dovranno verificare che l’animale non sporchi gli spazi comuni e nel caso provvedere alla pulizia;
- i danni apportati a cose o persone dagli animali ricadono, con responsabilità civile, sui proprietari, che dovranno farsi carico del risarcimento.
Modifica del regolamento condominiale: come funziona
Chiudiamo questa guida con un ultimo importante punto: come si può modificare il regolamento condominiale?
Per la modifica del regolamento condominiale – o di una delle sue clausole – serve la stessa maggioranza usata per la sua approvazione. Dunque, per modificare il regolamento assembleare è sufficiente la maggioranza degli intervenuti in assemblea che costituiscano almeno 500 millesimi dell’edificio (a meno che il regolamento non fosse stato approvato all’unanimità, caso nel quale per la modifica servirà il consenso unanime di tutti i condomini). Per modificare il regolamento contrattuale è sempre necessaria l’unanimità.
Una sentenza della Cassazione a Sezioni Unite (Cass. S.U. 943/1999), tuttavia, ha stabilito che le clausole di entrambi i tipi di regolamenti hanno natura contrattuale solo quando limitano i diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni oppure quando attribuiscono ad alcuni condomini più diritti che ad altri. Se invece disciplinano soltanto l’uso dei beni comuni hanno natura regolamentare.
In base a ciò, il regolamento condominiale contrattuale può essere modificato con una delibera assembleare adottata all’unanimità, nel caso in cui la modifica riguardi le clausole che incidono sui diritti soggettivi e sugli obblighi dei condomini; nell’ipotesi invece in cui la clausola abbia natura regolamentare, cioè riguardi le modalità d’uso delle cose comuni, l’organizzazione e il funzionamento dei servizi condominiali, è modificabile a maggioranza, nonostante sia inserita in un regolamento contrattuale.
