Ripartizione delle spese condominiali: tutto quello che devi sapere

Ogni condominio – ovvero l’insieme degli appartamenti che costituiscono un edificio – prevede un quantitativo annuale di spese da pagare per i servizi comuni. Ma come avviene la ripartizione delle spese condominiali straordinarie tra condomini? Quali sono le spese condominiali che si dividono in parti uguali? E in caso di locazione come si dividono le spese condominiali tra proprietario e inquilino? Chiariamo ogni dubbio in questa guida.

Quali sono le spese condominiali che si dividono in parti uguali?

Le spese condominiali straordinarie sono i costi sostenuti per la manutenzione e la gestione del condominio, e le regole per la ripartizione delle spese condominiali straordinarie sono stabilite dagli articoli 1117 e seguenti del Codice Civile italiano.

Le spese condominiali comuni che di solito vengono divise in parti uguali tra i proprietari includono:

• pulizia e manutenzione dell’edificio, come la pulizia delle scale e dei cortili e la manutenzione dei tetti e delle facciate;
• manutenzione degli impianti comuni, come l’ascensore, la caldaia e gli impianti di illuminazione e di sicurezza;
• acquisto e manutenzione delle attrezzature comuni, come gli arredi e le apparecchiature degli spazi comuni;
• assicurazione del condominio e copertura dei danni causati da incendi e altri eventi;
• amministrazione del condominio, come l’affitto dell’ufficio dell’amministratore e le spese per il personale.

Alcune spese straordinarie possono essere ripartite in modo diverso, ad esempio tra i proprietari di unità immobiliari al piano terra e quelli ai piani superiori. Inoltre, alcune spese possono essere divise solo tra alcuni proprietari, ad esempio i costi per la manutenzione di un parcheggio privato o un giardino condominiale. In ogni caso, la ripartizione delle spese condominiali straordinaria è in genere dettagliata dal regolamento di condominio, oltre che dalla legge.

Quali sono nel Codice Civile i criteri di riparto delle spese condominiali?

I criteri di base per la ripartizione delle spese condominiali straordinarie tra i condomini secondo il Codice Civile italiano sono sostanzialmente tre:

• il criterio della “proporzionalità”, secondo cui le spese devono essere ripartite tra i proprietari in base alla loro quota millesimale di proprietà, ovvero la percentuale di proprietà rispetto all’intero condominio. Ciò significa che i proprietari di unità immobiliari più grandi dovrebbero pagare una quota maggiore delle spese rispetto a quelli di unità più piccole;
• il criterio della “utilità”, secondo cui le spese devono essere suddivise in base all’utilità che ogni unità immobiliare trae dalla spesa stessa. Ad esempio, i proprietari di unità immobiliari al piano terra potrebbero essere tenuti a pagare una quota minore per le spese di manutenzione dell’ascensore poiché ne traggono minor beneficio rispetto ai proprietari degli appartamenti ai piani alti;
• il criterio della “possibilità di godimento”, secondo cui le spese devono essere ripartite in base alla possibilità di godimento delle parti comuni del condominio. Ad esempio, i proprietari di unità immobiliari che hanno un balcone o un terrazzo che dà su un giardino condominiale potrebbero dover pagare una quota maggiore delle spese per la manutenzione del giardino, poiché ne traggono maggiore beneficio rispetto ai condomini che non hanno una vista su di esso.</p>

Come si calcolano le spese condominiali in millesimi?

Come abbiamo anticipato, il calcolo delle spese condominiali straordinarie in millesimi si basa sulla quota millesimale di proprietà di ciascuna unità immobiliare all’interno del condominio. 

Per calcolare le spese condominiali in millesimi per ogni unità immobiliare si utilizza questa formula:

Spese condominiali per unità immobiliare = Spese condominiali totali x Quota millesimale di proprietà dell’unità immobiliare / 1000

Volendo fare un concreto esempio di ripartizione delle spese condominiali tra i proprietari di un condominio, immaginiamo che ci siano 10 unità immobiliari all’interno del condominio e che la quota millesimale di proprietà di ogni unità sia uguale. In questo caso, ogni proprietario dovrebbe pagare 1/10 delle spese condominiali totali: ad esempio, se le spese condominiali totali per l’anno ammontano a 10.000 euro, ogni proprietario dovrebbe pagare 1.000 euro.

Tuttavia, se alcune unità immobiliari sono più ampie di altre, la ripartizione potrebbe essere diversa: ad esempio, se un’unità immobiliare è il doppio delle dimensioni di un’altra unità, il proprietario di quell’unità potrebbe dover pagare il doppio delle spese condominiali rispetto al proprietario dell’altra unità.

Ripartizione spese condominiali straordinarie

La ripartizione delle spese condominiali straordinarie si riferisce alla divisione delle spese relative a lavori o interventi che non sono programmati nell’ordinaria amministrazione del condominio e che hanno un costo maggiore rispetto alle spese ordinarie.

In base al Codice Civile italiano, la ripartizione delle spese straordinarie deve essere effettuata in base al criterio dell’utilità, ovvero in base al beneficio che ciascun proprietario trarrà dall’esecuzione dei lavori: dunque, se si decide di fare lavori di manutenzione straordinaria solo su alcuni appartamenti, le spese saranno ripartite solo tra i proprietari di quegli appartamenti.

In ogni caso, per la ripartizione delle spese straordinarie la decisione deve essere presa in assemblea condominiale con un voto a maggioranza.

Ripartizione spese condominiali Superbonus

Per quanto riguarda la ripartizione delle spese condominiali in caso di utilizzo del Superbonus 110%, se tutti i proprietari dell’edificio decidono di effettuare i lavori di ristrutturazione edilizia e di efficientamento energetico, le spese saranno ripartite tra tutti in base al rispettivo numero di millesimi di proprietà.

Nel caso in cui solo alcuni proprietari decidano di effettuare i lavori, le spese saranno ripartite solo tra i proprietari che hanno deciso di aderire al Superbonus.

In entrambi i casi è possibile che il condominio decida di utilizzare una quota di detrazione fiscale per pagare una parte delle spese condominiali, a discrezione dell’assemblea di condominio.

Anche in questo caso la decisione di effettuare i lavori e la ripartizione delle spese deve essere presa in assemblea condominiale con un voto a maggioranza.

Come si dividono le spese condominiali tra proprietario e inquilino?

La ripartizione delle spese condominiali tra inquilino e proprietario in caso di affitto dipende dalle clausole del contratto. 

In generale, nei contratti a canone libero proprietario e inquilino possono accordarsi e decidere come ripartire le spese, mentre nei contratti a canone concordato la ripartizione è prevista dalla legge e le spese condominiali sono a carico del locatore. Tuttavia, alcuni contratti di affitto possono prevedere che l’inquilino paghi una parte o tutte le spese condominiali.

In ogni caso, il proprietario di casa è il responsabile ultimo del pagamento delle spese rispetto al condominio, e sarà perseguibile legalmente se non verranno versate.

Cosa succede se alcuni condomini non pagano le spese condominiali?

Il mancato pagamento delle spese condominiali fa maturare dei debiti condominiali nei confronti del condominio, che però, non essendo riconosciuto come una persona fisica, non è tenuto a pagarli in modo diretto. 

In particolare, se alcuni condomini non pagano le spese condominiali saranno loro stessi i diretti responsabili del debito, con la ripartizione che avviene sempre sulla base millesimale.