Si può vendere la casa senza il consenso dei figli? Si tratta di una domanda che in molti si pongono, ma la risposta non può essere univoca: è necessario esaminare varie casistiche e comprendere quali sono di volta in volta i diritti dei figli sulla casa dei genitori.
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Vendere casa senza il consenso dei figli se è intestata ai genitori
La prima situazione da prendere in considerazione – la più semplice – è quella di una casa interamente intestata ai genitori. In tale circostanza i figli – che siano minorenni o maggiorenni – non potranno opporsi alla decisione di vendere: infatti in base al diritto di proprietà, riconosciuto dalla Costituzione, se una casa è intestata esclusivamente ai genitori e questi decidono di venderla possono farlo in piena libertà, a prescindere dagli interessi dei figli.
L’unica situazione in cui dovranno fare attenzione è quella della donazione. Se infatti sulla vendita non ci sono vincoli, nel caso della donazione immobiliare dovranno fare attenzione a non ledere la quota di legittima che spetta ai figli dopo la loro morte, ovvero quella quota di eredità prefissata dal legislatore che spetta ai legittimi eredi, in questo caso la prole.
Se invece i genitori fanno una donazione che intacca la quota di legittima destinata ai figli, la legge prevede di poter ricorrere ad una “azione di riduzione” che permette alla prole di reclamare i diritti dei figli sulla casa dei genitori per quanto riguarda donazioni fatte in vita dai genitori che hanno leso la quota di legittima.
Vendere casa intestata a figli maggiorenni: è possibile?
Un’altra situazione facile da chiarire è quella di un immobile intestato a un figlio maggiorenne: in tal caso sarà il figlio a poter decidere liberamente di vendere e i genitori non avranno alcun diritto in merito a tale decisione, né potranno rivendicare parte del corrispettivo.
Se invece i genitori fossero proprietari di una quota sull’immobile del figlio, la comproprietà richiede che vi sia l’accordo di tutti i titolari della casa per venderla.
Casa intestata ai figli minorenni: si può vendere?
Il caso più complesso è quello in cui si vuole vendere casa con figli minorenni, se l’immobile è intestato direttamente ai figli, ad esempio in seguito a donazione di un nonno o eredità. In tale circostanza, i genitori mantengono l’usufrutto legale sui beni dei figli fino al compimento dei 18 anni (oppure dei 16 anni, se a questa età si sposano). L’usufrutto legale potrebbe spettare anche a un solo genitore, se questi esercita in modo esclusivo la responsabilità genitoriale.
Con l’usufrutto legale i genitori possono trarre utilità dai beni oggetti di usufrutto – compresi i proventi dell’affitto – purché tali proventi siano destinati al mantenimento della famiglia e all’istruzione dei figli. Ma i genitori non possono disporre dei beni, quindi non possono vendere liberamente un immobile intestato a un figlio minorenne. L’art. 320 del Codice Civile, al comma 3, prevede infatti che “i genitori non possono alienare, ipotecare o dare in pegno i beni pervenuti al figlio a qualsiasi titolo”.
I genitori che intendono vendere una casa pervenuta al figlio minorenne e già entrata a far parte del suo patrimonio devono prima chiedere l’autorizzazione al giudice tutelare del luogo di residenza del minore. Se invece il bene in questione non è ancora entrato a far parte del patrimonio del minore – perché ad esempio è in corso la procedura per l’accettazione dell’eredità con beneficio d’inventario – l’autorizzazione a vendere deve essere emessa dal Tribunale del luogo in cui è stata aperta la successione, dopo aver sentito il giudice tutelare.
Nel caso in cui sorga un conflitto di interessi patrimoniali tra i figli soggetti alla medesima responsabilità genitoriale, o tra i figli e i genitori, il giudice dovrà nominare un curatore speciale che faccia le veci dei genitori nell’ambito della singola operazione.
Vendere casa senza il consenso degli eredi se c’è un fondo patrimoniale
Un’ulteriore casistica è quella in cui i genitori vogliono vendere una casa che sia stata inserita in un fondo patrimoniale, che consiste in una convenzione con cui i coniugi decidono di destinare certi beni ai bisogni della famiglia e che dura fino a quando il figlio più piccolo diventa maggiorenne (o si scioglie in caso di divorzio o annullamento del matrimonio). Il fondo tutela il patrimonio familiare e prevede il rispetto di regole precise nel caso in cui si decida di vendere un bene che era stato destinato alle necessità della famiglia.
L’art. 169 del Codice Civile prevede infatti che – a meno che non sia stato espressamente consentito nell’atto di costituzione del fondo patrimoniale – non è possibile alienare, ipotecare, dare in pegno o vincolare beni di tale fondo se non con il consenso di entrambi i coniugi e, se vi sono figli minori, con l’autorizzazione del giudice tutelare, unicamente nei casi di necessità o utilità evidente.
Se però i genitori inseriscono nell’atto costitutivo del fondo patrimoniale una clausola che prevede la deroga all’autorizzazione del giudice, nel momento in cui vorranno vendere una casa inserita nel fondo saranno liberi di farlo e potranno disporre del ricavato senza vincoli. E se questa clausola non è presente, in caso di vendita della casa cosa spetta ai figli minorenni? In tale circostanza, il giudice può disporre di destinare i proventi della vendita in loro favore, ad esempio tramite l’apertura di un conto corrente.
